9억~15억 주택 공시가격 현실화율 70%로 상향
부동산 실거래 신고기간 60일에서 30일로 단축
 

[하우징헤럴드=최진 기자] 2020년 부동산시장은 다양한 변화가 예상된다. 최근 정부가 기습적으로 발표한 ‘12·16 부동산종합대책’에 따라 세제·대출·청약 등 부동산제도 전반이 달라지기 때문이다. 다주택자에 대한 규제강화뿐 아니라, 고가주택 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 1주택자도 규제강화와 비과세 혜택축소의 사정권 안에 들어갈 예정이다. 특히 공시가격 인상을 비롯한 각종 세부담 인상이 서로 맞물려 부동산시장 변동성 확대에 영향을 미칠 것으로 전망된다.

또 실거래 신고기간 단축·전세자금 대출 후 신규주택 매입 제한·주택담보대출비율 제한 강화 등의 제도변화는 올해 내 집 마련을 꿈꾸던 실수요자들이 각별히 주의해야 할 제도변화로 손꼽히는 부분이다. 지난달을 시작으로 올해 달라지는 부동산제도를 시기별로 정리했다.

 

▲조정대상지역 일시적 2주택 요건 강화

지난달 17일부터 조정대상지역 1주택 보유자가 조정대상지역에서 새로운 주택을 취득할 경우 취득일로부터 1년 이내 해당 주택으로 전입하고, 기존 주택을 1년 이내에 양도해야 비과세된다. 17일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우와 조정대상지역이 아닌 비조정대상지역에 기존 주택을 보유한 경우, 비조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우는 17일 이전 규정대로 비과세된다.

▲투기지역·투기과열지구 주택담보대출비율 제한 강화

대출을 통한 주택 투기수요 억제를 위해 주택담보대출비율(LTV) 제한이 더욱 강화된다. 기존에는 투기지역·투기과열지구 LTV를 일괄적으로 40%를 적용해왔지만, 올해부터는 시가 9억원을 기준으로 LTV 규제비율을 차등 적용한다. 9억원 이하 주택은 기존처럼 LTV 40%를 유지하지만 9억원 초과 주택은 9억원 초과분에 대해 20%만 LTV를 적용한다. 나아가 시가 15억원 초과 주택은 주택담보대출이 원천 금지 된다.

▲양도소득세 장기보유특별공제 혜택 축소

올해부터 9억원 초과 고가주택 양도 시 제공됐던 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 기존에는 9억원이 넘는 고가주택 소유자도 1가구 1주택이라면 거주 여부나 기간과 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 공제 혜택을 받았다. 그러나 올해부터는 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’하지 않았을 경우 일반장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 최대 30%까지만 공제받는다.

▲전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치도 시행된다. 1월부터는 전세대출 후 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 전세대출금을 회수한다. 또 9억원 초과 1주택자는 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없다.

▲주택 유상거래 취득세율 변경

6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때, 취득세율이 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01~2.99%로 세분된다. 또 3주택 이상 보유 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 일괄 적용된다. 

▲실거래가 신고 기간 단축

2월 21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 절반가량 단축된다. 일단 계약이 무효나 취소되면 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 한다. 이를 위반하면 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 또 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 계약을 신고한다면 3천만원 이하의 과태료가 부과된다.

▲계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수 협의

2월부터 공인중개사가 계약 때 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시해야 하는 내용이 추가된다. 기존에는 중개보수에 대한 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 수수료는 계약 체결 시점에서 정하는 것이 일반적이었다. 2월부터 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 한다. 이후 거래자 양측으로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다.

▲정비구역 일몰제 유예기간 종료

3월 2일부로 재개발·재건축 정비사업 일몰제 유예기간이 종료된다. 지난 2012년 1월 30일 이전에 추진위원회 승인을 받은 정비구역 가운데 이날까지 조합설립 주민동의율 부족 등으로 조합을 설립하지 못한 곳은 정비구역 지정이 해제된다. 이들 사업장 중 일몰연장을 위한 주민동의율 30%를 달성한 곳은 지방자치단체에 일몰기한 연장을 신청할 수 있다.

▲자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래소명 강화

주택 매입 시 자금조달계획서 제출 대상이 확대된다. 기존에는 투기과열지구 3억원 이상 주택만 제출 대상이었지만, 3월부터는 조정대상지역 내 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 매입할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 특히 투기과열지구 내 9억원 초과 주택 실거래 신고의 경우 자금조달계획서는 물론, 소득금액증명원과 예금 잔고, 전세계약서 등을 추가 증빙자료로 제출해야 한다.

▲불법 전매 시 청약제한·재당첨 제한 강화

불법 전매 시 청약제한과 재당첨 제한도 강화된다. 공급질서 교란행위와 불법 전매행위가 적발될 경우 주택유형과 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또 현재 지역이나 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨의 경우 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

▲민간택지 분양가상한제 유예기간 종료

4월 28일부로 민간택지 분양가상한제 확대적용 유예기간이 종료된다. 이날 이후 입주자 모집공고를 신청한 재개발·재건축 정비사업 조합은 공공택지 아파트처럼 분양가 규제를 받는다. 또 5~10년간 전매제한과 2~3년간 실거주도 의무화된다. 적용 대상지는 서울권 강남·서초·송파 등 13개구 전 지역과 강서·노원·동대문 등 5개구 37개 동이다. 경기도는 과천·하남 등이다.

▲100가구 이상 공동주택 관리비 공개 의무화

4월 24일부터 100가구 이상 중소규모 공동주택도 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 기존에는 300가구 이상, 150가구 이상 주상복합건물 등이 의무관리 공개대상이었다. 다만, 관리비 공개제도 도입 초기인 점을 고려해 기존 관리대상 아파트가 공개해야 하는 47개 세부항목 대신 새 단지들은 일반관리비·청소비·전기료·수도료 등 21개 기본항목만 공개하도록 항목이 줄었다. 

▲2천만원 이하 임대소득 소득세 신고

주택임대소득 과세대상이 확대된다. 기존에는 월세 혹은 전세로 주택임대소득이 연간 2천만원 이상이면 다른 소득과 합산한 종합과세가 이뤄졌다. 하지만 5월부터는 2천만원 이하의 주택임대소득도 2019년 귀속분부터 과세대상이 된다. 다만, 2천만원 이하 소득자는 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있다. 분리과세를 선택하고 세무서와 지자체에 임대사업자로 등록하면 이에 따른 공제혜택을 받을 수 있다.

▲조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제

다주택 보유자가 10년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 2020년 6월 말까지 양도할 경우 양도소득세 중과에서 배제되고 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 7월부터는 조정대상지역 2주택 양도세율이 2주택의 경우 10%p, 3주택 이상이면 20%p씩 각각 인상된다.

▲도시공원 일몰제 시행

지난 2000년 도입된 도시공원 일몰제가 7월부터 시행된다. 도시공원 일몰제는 도시계획에 따라 일정 부지를 도시공원으로 지정한 이후 20년간 공원 조성 계획이 진행되지 않았을 시 해당 부지를 도시공원 지정에서 해제하는 제도다.

▲공인중개사 허위매물 게시 금지 및 처벌 시행

허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 골자로 한 공인중개사법 개정안이 시행된다. 또 기존 민간단체가 추진하던 인터넷·모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부도 진행한다. 모니터링과 제보 등으로 허위·과장광고 행위가 적발된 공인중개사에 대해서는 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

▲공시가격 현실화율 제고

정부의 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’에 따라 시세 9억원 이상 주택을 대상으로 한 부동산 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)이 상향 조정된다. 9억~15억원 미만 주택은 70%, 15억~30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80%까지 각각 상향조정된다. 특히 공시가격 현실화율 상향과 종합부동산세 세율 인상이 맞물리면서 올해부터는 주택 보유세 인상폭이 더욱 큰 폭으로 체감될 전망이다.

▲종합부동산세 세율 인상

공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율이 0.1~0.8%p 인상된다. 2주택자 세부담 상한선도 기존 200%에서 300%로 높아진다. 반면, 60세 이상 1가구 1주택을 보유한 고령자의 세액공제율은 70%에서 80%로 상향된다.

▲주택연금 가입대상 개편

보유한 주택을 활용해 노후생활 안정을 위한 자금을 지원하는 주택연금에 가입할 수 있는 나이와 주택의 기준이 2020년 1분기에 개편된다. 개편안은 주택연금 가입가능 나이제한을 60세에서 55세로 완화하고 가입가능 주택기준도 시가 9억원 이하에서 공시가격 9억원 이하로 변경된다.

▲단독주택·꼬마빌딩 상속세·증여세 과세표준 기준 변경

올해부터 단독주택이나 꼬마빌딩 등의 과세표준이 ‘기준시가’에서 ‘감정가’로 변경된다. 단독주택과 꼬마빌딩은 시세파악이 어려운 점 때문에 시가 60% 정도 수준인 기준시가로 측정돼 상속세 증여세를 과세해 왔다. 변경되는 과세표준인 감정가는 시세가격과 비슷한 수준이라 단독주택이나 꼬마빌딩을 상속·증여할 경우 세금인상이 예상된다.