지난해 더운 여름날 지인의 소개를 받고 강북에 있는 어느 회사를 방문하게 되었습니다. 그 회사는 제법 큰 규모로 정비사업과 관계되는 일을 하는 회사였습니다. 그 회사의 실무를 담당하고 계시는 분을 뵙자 다른 분을 통해서 소개 받았노라고 하시면서 그 동안 해 오셨던 일들을 설명하셨습니다. 그리고 힘주어 말하기를  꼭 그 일을 해결할 수 있도록 도와 달라 는 것이었습니다.

 

하시고 계시는 일을 정리하면 대략 이렇습니다.

 

① 현재는 제2종일반주거지역이나 전철역에 가까워 소규모 상점들이 가로 상권을 형성하고 있는 부분을 포함하여 재개발사업을 추진하는 지역입니다.

 

② 재개발사업을 추진한다는 소문이 돌면서 토지가격이 급등하여 재개발사업을 통해서는 주민들의 이익을 맞출 수 없다는 것입니다.

 

③그래서 제2종일반주거지역을 상업지역으로 변경하거나 최소한 준주거지역으로 변경하여야만 사업이 가능하다는 것입니다.

 

④ 그리고 이 사업을 수년 전부터 회사에서 의욕적으로 추진해 오고 있어서 반드시 성사시켜야 한다는 것입니다.

 

이상과 같은 상황을 정리해 보기 위해서는 먼저 재개발사업이 원활히 진행될 수 있는 지부터 따져 보아야 했습니다.

 

① 우선 서울시 재개발기본계획에서 예정구역으로 포함되어 있는 지부터 확인하는 것입니다.

 

② 제2종일반주거지역을 정비계획 수립을 통해서 다른 용도지역으로 변경할 수 있는 지 또는 같은 일반주거지역내에서 준주거지역으로 상향시킬 수 있는 지 확인하는 것입니다.

 

③ 다른 용도지역으로 변경하거나, 준주거지역으로 상향하는 것이 주민들의 사업성만을 위한 것이 아니라 다른 공공의 이익에 기여하는 것이 있는 지를 먼저 체크하는 것도 필요한 일입니다.

 

그래서 결과를 정리해 보면 첫째, 해당지역은 정비기본계획에 포함되어 있지 않아서 재개발자체를 추진하기 위해서는 우선 정비기본계획에 재개발예정구역으로 반영하는 것이 선행되어야 한다는 것입니다. 즉, 재개발사업의 추진 자체가 쉽지 않은 지역이었던 것입니다.

 

많은 분들이 기본계획에 포함되어 있지 않은 지역을 바로 재건축사업이나 재개발사업이 가능할 것으로 생각하고 계시는 경우가 있습니다만, 그것이 그렇게 쉽지 않다는 사실을 염두에 두실 것을 말씀드립니다.

 

둘째는 정비계획 또는 같은 위상의 지구단위계획에서는 다른 용도지역간의 변경이 원칙적으로 허용되고 있지 않다는 것입니다. 일반주거지역을 일반상업지역으로 바꾸는 것이 안 된다는 것입니다. 뿐만 아니라 정비계획에서는 동일용도 지역내에서도 1등급 이내의 변경만 허용하고 있다는 것입니다.

 

이렇게 따지고 보면 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 변경할 수는 있겠지만 준주거지역으로는 어렵다는 것입니다. 특히 서울시의 경우는 제2종일반주거지역도 몇 개의 등급으로 운영하고 있어서 이 부분도 꼼꼼히 확인해야 하는 일이기도 합니다. 그러나 촉진계획에서는 특별한 경우에 다른 용도지역간의 변경이 허용되기도 합니다.

 

필자가 만나는 분들 중에서 간혹 어떤 분들은 언제든지 다른 용도지역으로 변경할 수 있다고 오해하고 계시는 분들이 적지 않습니다. 그러다 보니 사업이 장기화되고, 관할 관청에 민원을 제기하는 일이 벌어지는 것입니다. 다른 용도지역간의 변경은 정비계획보다 상위계획인 도시기본계획과 도시관리계획을 통해서 해야하는 일들입니다.

 

셋째, 종 상향 또는 용도지역의 변경을 추진하기 위해서는 단순히 주민들의 이익을 근거로만 해서는 쉽지 않다는 것입니다. 이는 해당지역의 주민이외의 사람들이 보기에는 커다란 특혜로 보여질 수 있기 때문입니다. 그래서 당연히 공공에 대한 구체적이고 합리적인 기여에 대한 방안도 같이 수립되어야 한다는 것입니다. 이렇게 공공을 위한 계획을 수립한다고 해서 반드시 종 상향이나, 다른 용도지역으로 변경할 수 있다는 것을 의미하지는 않습니다.

 

이런 사례를 통해서 얻을 수 있는 교훈이 있습니다. 사업추진은 단순히 사업성만 가지고 할 수 없다는 것입니다. 뿐만 아니라 관련법규에서 정한 여러 규정들을 충분히 검토하고 사업추진 여부를 결정하여야 한다는 것입니다. 그리고 이런 충분한 법규 검토를 통해서 확인된 내용으로 주민들에게 알리고 사업을 추진해야만 많은 시간과 경비를 투입하는 일이 발생하지 않을 것이란 사실입니다.