하우징헤럴드 독자 여러분 무자년 새해 건강하시고 하시는 모든 일들이 뜻과 같이 이루어지기를 기원합니다. 새해는 정비사업에 있어서도 그동안의 규제 일변도 정책에 조금은 변화가 있을 듯한 기대를 해보는 것은 비단 저만의 생각일까요?
 

그동안 정비사업은 이중, 삼중의 규제의 틀에 갇혀 있어서 사업을 진행하는데 많은 어려움이 있었습니다.

  

심지어는 이런 규제와 부동산시장의 경색으로 사업을 포기하는 지경에 이르는 사업장들의 소식을 접하면서 마치 정비사업이 부동산시장 불안의 주범인 듯이 인식하는 참여정부의 시각에 안타까움을 달랠 수 없었습니다. 하지만 이제 조금은 희망과 기대를 가질 수 있다는 것이 다행이라는 생각이 듭니다.

 

그동안 정비사업에 부정적인 영향을 끼친 큰 정책들을 정리해 보면 △분양가상한제 도입 △재건축 개발이이익 환수를 위한 개발부담금제 도입 △재개발사업에서의 재개발 임대주택의 건립세대의 확대 △정비사업의 시공자 선정시기 및 방법 규제 △정비계획 주민제안제도 폐지 도입 △주택시장의 과도한 침체로 인한 시장기능 상실 등이 있을 것입니다.

 

첫째, 분양가상한제에 대한 것부터 살펴보면 분양가상한제가 가지는 순기능적인 측면을 무조건 부정하자는 취지는 아닙니다. 즉, 무주택 서민에게 양질의 주택을 조금 더 저렴한 가격으로 공급하자는 것 자체에 대한 문제제기가 아니라 그 방법과 주체에 문제가 있다 할 것입니다.

 

정부입장에서는 우리 국민중에서 최소한의 주거권을 정부가 보장해야 할 국민이 있을 것입니다. 이런 경우에는 정부가 정책적인 차원에서 정부의 비용으로 임대주택을 공급하는 등의 노력을 하여야 하는 것이 더 바람직하지 않는가 하는 것입니다. 조금 더 좋은 여건의 주거지로 바꿔 보겠다는 다수의 선량한 재건축·재개발 조합원에게 부담토록 하는 것은 무리가 있다는 것입니다.

 

둘째, 재건축사업의 경우 개발이익을 환수하는 제도를 도입해서 과도한 이익에 대한 환수를 하겠다는 정책에도 물론 순기능적 역할을 기대할 수 있을 것입니다. 하지만 과도한 개발이익 환수 제도는 재건축사업 자체를 중단시키는 등의 극단적인 부작용도 큰 것을 헤아려야 한다는 것입니다. 자본주의 사회에서 어느 누가 아무런 이익이 없는데 사업을 하겠습니까?

 

재건축사업은 도심내, 특히 서울에서는 중요한 주택공급 수단임에는 틀림없습니다. 그렇다면 이익의 환수에 그쳐야지 그야말로 재건축사업 자체를 하지 못하게 하는 정책이라면 안된다는 것입니다.

 

셋째, 〈도시 및 주거환경정비법〉에서는 재개발사업에서 의무적으로 전체 건립세대수의 17%이상을 임대주택으로 건립하도록 하고 있습니다. 물론 수도권과밀억제권역이 아닌 지역에서는 50%까지 완화할 수 있도록 하고 있습니다만, 서울시를 제외한 경기도와 다른 지자체에서는 임대주택의 매입과 관리에 대한 구체적인 방법을 가지고 있는 곳이 거의 없다는 것입니다. 앞으로 재개발사업에서 쏟아져 나올 임대주택을 어찌해야 할지 큰 걱정이 아닐 수 없습니다.

 

넷째, 정비사업의 과열을 막고 비리의 문제가 있다는 전제하에 도입된 것이 시공자의 선정시기와 선정방법에 대한 새로운 정책입니다. 정비사업을 추진하는 조합원들은 비전문가들이 대다수입니다. 시공자는 이런 사업에서 사업에 대한 자문과 자금 지원이라는 큰 부분의 부수적인 지원을 하고 있는 데 이런 중요한 부분을 간과한 것이 아닌가 하는 생각을 하는 것은 저뿐일까요? 이것도 마땅히 원활한 사업이 진행될 수 있도록 합리적으로 조정해야 할 것입니다.

 

다섯째, 그동안 추진위원회에서 주로 수립해 왔던 정비계획을 관주도로 일원화하는 것입니다. 대원칙에서 보면 정부는 계획을 수립하고 민간은 거기에 맞춰 사업을 하는 취지는 이해할 수 있는 부분입니다. 그렇지만 계획수립에 있어서 사업주체인 민간의 의견이 주도적으로 반영되지 않는다면 그런 사업이 현실적으로 잘 될 수 있을까 하는 점도 반드시 고려되어야 할 것입니다.

 

뿐만 아니라 서울시와 몇몇의 지자체를 제외한 대다수의 지자체가 정비계획을 수립할 충분한 예산을 확보하고 있는가 하는 점도 간과해서는 안될 것입니다. 현재의 주민제안형의 정비계획도 사업주체가 주도적으로 정비계획안은 작성하지만 여러 단계의 과정을 거치면서 관의 의중이 충분히 반영되고 있는 것이 현실입니다.

 

마지막으로 주택시장 전체에 대한 과도한 규제로 시장이 침체되어 지방에서는 미분양이 속출하고 있으며, 정비사업에서는 조합원의 현금청산 비율이 날로 높아지고 있어 사업자체가 고사위기에 처해 있는 현실을 직시하여야 할 것입니다.

 

이런 시기에 새로운 정부가 주택시장과 정비사업에 대한 규제완화를 검토하겠다는 일부 언론 기사를 접하면서 늦었지만 다행이라는 안도감과 실제로 정책으로 반영되지 않으면 어쩌지 하는 불안감이 함께 섞여서 지켜보고 있는 심정입니다.

 

새해에는 정비사업에도 희망과 기대를 가지고 더욱 신나게 일할 수 있기를 기대해 봅니다.