마천5구역 단독주택 재건축으로 부활… 강남권 뉴타운의 ‘금빛 진주’
마천5구역 단독주택 재건축으로 부활… 강남권 뉴타운의 ‘금빛 진주’
주민동의 75% 달성으로 정비사업 불씨 살려
위례신도시·성내천 복원공사 등 개발 ‘수혜’
  • 최진 기자
  • 승인 2020.06.03 15:19
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[하우징헤럴드=최진 기자] 서울 강남권 유일의 대규모 뉴타운지구인 거여·마천뉴타운이 구역해제의 아픔을 딛고 재도약을 준비하고 있다. 거여·마천뉴타운은 지난 2012년 박원순 서울시장이 ‘뉴타운·정비사업 신(新)정책구상’에 따른 재검토 과정에서 다수의 현장이 무더기로 구역해제 됐지만, 주민들의 자발적인 노력으로 최근 정비구역 재지정이라는 결실을 맺고 있다.

마천성당구역(마천5구역)도 정비구역 재지정을 목전에 둔 현장 중 하나다. 마천5구역은 지난 4월 30일 구역지정 과정에서 가장 어렵다고 알려진 주민동의율 75%를 달성했고 5월부터 자체점검에 들어갔다. 마천5구역 추진위원회 준비위원회는 오는 6월 20일까지 점검·보완 작업을 완료하고 송파구청에 주민입안 제안에 따른 단독주택재건축 정비구역 지정을 요청할 계획이다.

▲서울시 구역해제 강행에도 주민의지 굳건

거여·마천뉴타운은 서울 송파구 거여·마천동 일대 104만3천843㎡를 재개발하는 대규모 정비사업이다. 이곳은 지난 2005년 12월 ‘3차 뉴타운지정고시’를 받고 2011년 정비사업 추진이 용이한 재정비촉진지구로 고시됐다. 하지만 박원순 시장이 취임하면서 벌인 서울시 정비구역 전수조사에서 주민갈등 등으로 마천1·2·3구역 등 다수의 현장이 구역해제 됐다. 

당시 마천5구역은 상가 소유주들의 반대에도 불구하고 1차 출구조사에서 반대주민 비율이 29%를 기록해, 송파구청으로부터 구역해제 요건인 30%에 못 미친다는 판정을 받았다. 하지만 서울시가 하루만에 ‘반대무효표만 재투표하라’는 권고를 내렸고, 이후 재투표 과정에서 단 2표 차이로 ‘구역지정 중지’결정을 받았다.

그러나 마천5구역 주민들은 ‘찬성무효표가 재투표에서 배제된 점’, ‘결격사유가 있는 토지등소유자들의 반대무효표를 재투표로 보장한 점’등을 들어, 불공정한 출구조사가 진행됐다고 서울시와 송파구 등에 강력히 항의했다. 이에 마천5구역은 지난 2014년 11월 송파구청으로부터 ‘존치관리구역’으로 고시 돼, 정비사업 불씨를 살리게 됐다. 

▲존치에서 단독주택 재건축으로 부활 기대

존치관리구역으로 정비사업의 불씨를 살린 마천5구역 추진준비위원회(위원장 조기순)는 지난 2011년 6월 재정비촉진지구로 결정고시 된 정비사업 개요를 바탕으로 단독주택 재건축사업을 추진하고 있다. 그리고 주민들의 적극적인 협조와 호응으로 지난 4월 정비구역 지정을 위한 주민동의서 75%를 확보하는데 성공했다.

단독주택 재건축사업은 노후주택(단독·다가구·다세대·연립 등)을 허물고 아파트를 신축하는 재건축사업이다. 일반 재개발·재건축 정비사업과 비슷하지만, 사업목적 자체가 공익이 아닌, 민간개발이익을 우선한다는 점에서 큰 차이가 있다. 

먼저 재개발에서 조합원 지위를 인정할 수도 있는 무허가건축물 소유주의 조합원 지위가 보장되지 않는다. 또 임대주택 의무비율이 없어, 상대적으로 적은 조합원으로 많은 일반분양분을 확보할 수 있다. 또 세입자 이주비 지급 의무도 없다. 아파트 재건축의 발목을 잡는 안전진단 평가가 없다는 것도 큰 장점이다. 

하지만 일반 재개발·재건축에 비해 혜택이 과도하다는 지적에 따라 지난 2012년 관련 규정은 폐지됐다. 그럼에도 마천5구역은 해당 규정이 폐지되기 이전인 2011년 6월에 재정비촉진지구로 고시되면서 단독주택 재건축사업이 결정됐기 때문에 사업유형을 그대로 존속할 수 있었다. 임대주택 건립의무가 없어 정비사업의 주 수입원인 일반분양 비중이 늘었다는 점만으로도 충분한 사업동력이 확보된 셈이다. 

▲위례신도시·성내천 복원공사 등 수혜 요건 다양해

마천5구역이 주택시장의 주목을 받는 이유는 단독주택 재건축에 따른 우수한 사업성도 있지만, 향후 쾌적한 주거환경과 우수한 교통여건이 더해지기 때문이다.

환경적으로는 유네스코 세계 문화유산으로 등재된 남한산성이 거여·마천뉴타운을 에워싸고 있고, 마천5구역 북쪽과 맞닿은 왕복 4차선 도로인 성내천로가 서울 청계천처럼 성내천으로 복원사업이 진행될 예정이다. 이에 남한산성·청량산·성내천이 어우러져 수변산책로와 공원, 등산로가 이어진 도심 속 친환경 주거지가 탄생할 것으로 관심이 모아지고 있다.

우수한 교통 접근성도 거여·마천뉴타운의 가치를 상승시키는 동력이다. 우선 마천5구역 기준 도보 5분 거리에 서울지하철 5호선 마천역이 있어 대중교통 접근성이 용이하다. 또 고속도로 접근성이 우수해 차량을 이용하면 서울외곽순환도로·동부간선도로·올림픽대로 등 서울 동남권 주요 도로를 10분 내로 접근할 수 있다.

여기에 인근지역 대형 개발계획도 호재로 꼽힌다. 먼저, 마천역~복정역으로 연결되는 위례선, 위례 서로·대로 개통, 구리~세종 제2경부고속도로 개통이 거여·마천뉴타운의 호재로 꼽힌다.

▲사업개요 완료… 높은 사업동력으로 신속히 사업추진

지난 4월 마련된 마천5구역 정비사업 건축개요에 따르면 마천5구역 재건축사업은 송파구 마천동 일원 10만5천844.5㎡에 용적률 최대 250%, 건폐율 최대 18%를 적용해 지하2층~지상25층 규모 공동주택 18동 총 2천34가구와 부대복리시설을 신축하는 프로젝트다. 가구별 평형 면적은 전용면적을 기준으로 △59㎡ 1천138가구 △84㎡ 799가구 △114㎡ 92가구 △159㎡ 5가구로 신축된다.

현재 스카이 브릿지와 펜트하우스 등이 건축계획에 포함돼 있으며, 폭 20m 도로를 기준으로 남쪽과 북쪽으로 나뉘어 진행된다. 사업지 중앙에는 존치로 결정된 마천성당이 위치하고 있으며, 성당부지 옆으로 공원부지가 마련돼 있다. 또 구역 동쪽에 위치한 마천시장은 ‘마천시장 재건축정비사업’으로 나뉘어 별도로 진행된다.



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