장성수
주택산업연구원 선임연구위원

 

재개발과 재건축 사업의 기본이 되고 있는 도시 및 주거환경정비법(약칭 도정법)의 제정 목적은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지하는 것이다.

 

 

도정법의 제정목적에도 나와 있듯이 재개발과 재건축 사업은 기존 도시 지역 내에서 주택재고의 증가 및 주택 재고수준의 향상, 도시기능의 활성화라는 순기능을 갖고 있다.

 

1980년대 재개발 사업추진 시 공공의 사업관리 능력의 한계 및 재원부족 등으로 사업 추진이 어려워지자 주민 또는 민간 건설업체의 사업 참여를 허용하게 되었다. 이후 민간의 개발이익 극대화 추구에 따른 다양한 외부 불경제의 발생, 사업 추진 및 진행과정의 투명성 결여, 불법·탈법적인 사업 추진, 주민들 간의 분쟁으로 인한 사업추진의 장기화 및 각종 민원의 발생 등 사회적으로 많은 문제점을 야기했다.

 

2002년 12월 30일 정부는 “ 비리와 분쟁, 주민마찰의 온상으로 인식된 주택 재건축, 재개발 등 노후불량 주거단지 정비제도를 대대적으로 손질하여 새로운 주거단지 정비의 틀을 마련하겠다”며 도정법을 제정했다.
2003년 7월 1일 시행령이 발효되면서 정비사업의 시행체계는 크게 변화했다. 민간의 영역으로 분류되어 있던 도시정비사업이 공공의 영역 속에 편입되어 공공이 선계획 후개발의 개념에 따라 도시주거환경정비계획을 수립하여 계획적으로 관리하게 되었다. 또 재개발·재건축 사업 수주 및 사업 추진 과정에서의 비리와 분쟁을 방지하기 위해 민간주택건설업체의 참여를 단순시공사 기능으로 제한했다. 특히 재건축 사업은 사업시행 인가 후 시공사를 선정토록 했다.

 

주민주도하의 재개발·재건축사업 추진을 위해 주민들의 전문성 부족과 사업자금 조달을 위한 장치를 구상하였는데 정비사업 전문관리업의 도입 및 프로젝트 파이낸싱의 활성화였다. 그러나 이러한 제도개선에도 불구하고 도시정비사업의 추진은 정부의 기대와 달리 다음과 같은 문제점으로 인해 여전히 지지부진하다.
시공사, 철거업체, 정비업체 등의 과당 수주경쟁으로 주민 분쟁이 여전히 재연되고 있다. 2006년 8월 제도정착 이전까지 시공권 획득을 위한 주택건설업체간의 과도한 경쟁으로 조합설립추진위원회 구성 과정에서 주민들간의 분쟁이 발생하고, 조합설립 후에도 주도권 다툼이 발생하고 있다. 복수 업체간의 과당경쟁 및 불법행위에 따라 매몰비용이 발생하는데 이 비용이 고스란히 주민 부담으로 전가되고 있다.

 

정비사업 전문관리업체의 역량부족, 그리고 사업 추진의 불확실성으로 인해 금융권은 프로젝트 파이낸싱을 기피하고 있다. 이러한 상황에서 사업추진 초기단계에서의 주민들의 전문성 부족 및 자금조달을 대체할 수 있는 유일한 주체라 할 수 있는 지자체의 역할은 여전히 미흡하다.

 

여기에 대한주택공사가 민간이 추진 중이던 정비사업에 시행자로 참여하려는 움직임이 나타나면서 주민들간의 갈등과 분쟁이 격화되고 있다. 참여정부 출범 이후 재개발·재건축 사업의 합리적인 운영과 주택시장의 현실을 감안하지 않고, 재건축단지의 가격 상승을 억제하기 위해 정비사업의 추진 억제, 수익성을 하락시키기 위한 개발이익 환수, 재건축임대아파트의 건설 등을 강제함으로써 재개발·재건축 사업은 한층 더 어려워지게 되었다. 

 

내년에 출범하게 될 새로운 정부는 제도적 한계와 과도한 규제의 중첩으로 인해 기성 시가지내에 유일한 신규주택공급 기반이며, 현행 고품질 주택의 수급불균형으로 인한 주택문제 해결을 위한 가장 효과적인 대안인 재개발·재건축 사업을 더 이상 고사상태로 방치해서는 안될 것이다.

 

참여정부가 추진했던 부동산시장의 구조개혁 작업이 어느 정도 뿌리를 내리고, 분양가 상한제가 도입된 상황에서 수도권 및 지방 대도시의 도심지내 주택공급 확대 등 순기능을 제고할 수 있는 합리적인 시행 방향 모색을 위해 재개발·재건축 사업의 활성화 방안을 하루 속히 마련하는데 우리 모두 힘을 합쳐야 할 때라고 생각된다.