▲일반분양과 재건축·재개발분양으로 구분=입주자 모집공고는 보통 주택청약일 1주일쯤 앞두고 신문 등 홍보매체를 통해 공고한다. 모집공고에는 아파트가 지어지는 현장위치와 공급 규모, 재개발이나 재건축인 경우에는 전체 공급가구수 중 일반 분양분, 청약 순위별 자격요건과 청약날짜, 평형별 공급가구수 및 중도금 횟수, 대금 납부방법 등이 상세히 나와 있다.

 

또한 접수장소 및 시간, 당첨자 발표일과 아파트별 당첨자 명단이 실릴 신문이름 등이 게재되어 있고 아파트별 입주예정일, 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비하여 연대보증인 또는 보증회사가 어디인지도 나와있으므로 반드시 확인하여야 한다.

 

▲입주자모집 공고 이렇게 보라=우선 국민주택과 민영주택의 구분을 하고 전용면적과 주거공용면적을 합한 주택의 공급면적이 얼마인지를 확인하자. 예를 들어 공급면적이 85.032㎡이라면 25.722평이다. 면적 단위는 평이 아닌 ㎡로 표기되므로 이를 평으로 환산하려면 3.3058로 나누면 되는데 25.7평이 되어 보통 26평형이 되는 것이다.

 

속옷면적인 전용면적은 등기부등본 상에 등재되는 면적으로 현관, 욕실, 침실, 주방 등 세대별로 사용되는 공간을 의미한다. 전용면적은 청약통장 가입자가 6종류의 아파트 평형선택에 있어 자격기준이 되기 때문에 반드시 알아두어야 한다.

 

주거공용면적이란 계단, 승강기, 복도 등 2가구 이상 공동으로 사용하는 공간을 더한 면적을 말한다.

 

세대별 기타공용면적은 관리실이나 경비실 등 아파트 건물 이외의 지상부분과 지하주차장 등 법정지하층의 면적을 합한 값을 말한다.

 

대지지분은 총 대지면적을 총 공급평형으로 나눈 각 세대별 지분으로, 향후 건물의 내용연수가 경과되고 재건축이 추진되는 경우 아파트 가격을 좌우하는 요인이 된다.

 

공급세대수란 해당 평형별로 공급되는 세대수를 의미한다.

 

▲재건축, 재개발 등을 통해 공급되는 아파트 =조합원 물량을 제외한 물량이 일반분양되므로 해당 아파트의 총 세대수를 확인하려면 공급규모 및 내역을 확인하면 된다.

 

층수는 해당 평형이 분포된 아파트의 층수를 의미하며, 층별 구분은 분양가격을 구분하는 유형으로 아파트마다 약간의 차이는 있으나 일반적으로 기준층과 최상층, 1∼2층 등으로 나누어 표기하고 층별 구분에 따라 분양가격의 차이가 있다.

 

분양가격은 대지비와 건축비를 합한 총 분양금액을 의미한다. 분양가격은 수요자가 해당 평형을 분양받는데 필요한 금액으로, 취득세나 등록세 등 입주에 따른 각종 세금이나 비용을 포함하지 않는다.

 

아파트 분양에 따른 납부금의 경우 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금 등으로 나누어 수납이 이루어지는데 계약금은 총 분양가의 20%선에서 책정되며 아파트에 따라 계약금을 2회로 나누어 받는 경우도 있다.

 

중도금은 계약금 납부 후 입주시 잔금(20%선) 납부일까지 대개 4∼6회에 걸쳐 3개월 정도의 시차를 두며 수납이 이루어진다.

 

▲민영택지·공공택지, 민영주택·국민주택의 차이점=우선 토지가 공공택지로 개발된 토지인지, 아니면 민간업자가 조성하여 개발된 민영택지인지로 구분하라.

 

또, 이 토지 위에 국민주택기금의 지원을 받아 건축한 국민주택인지, 일반업자가 자기자본으로 건축한 민영주택인지로 다시 구분하도록 하자. 즉, 공공택지와 민영택지 그리고 국민주택과 민영주택으로 구분하시라.

 

이때 사업시행자는 주택사업의 사업승인을 받고 건축 후 분양공고를 하는데 다시 85㎡이하의 중소형과 85㎡초과의 중대형으로 구분하여 분양하게 된다. 이중 국민주택은 무조건 청약저축 가입자에 순차제로 분양한다고 이해하자. 다만 민영주택은 85㎡이하는 가점제와 추첨제를 75%대 25%로 분양하고, 85㎡초과는 가점 50%와 추첨 50%로 분양한다.

 

▲국민주택, 이것을 국민주택이라 한다=한국의 심각한 주택난 문제를 완화하고자 한 주택정책의 일환으로, 주택구입 능력이 취약한 일반 서민들에게 저렴한 가격으로 임대·분양하기 위해 정부가 정책적으로 건설하는 주택을 말한다.

 

1981년 4월 당시 〈주택건설촉진법〉을 개정하여 국민주택기금을 별도로 설치하면서 국민주택 공급을 위한 국가적 주택금융체제가 갖추어졌으며, 국민주택 공급을 위한 재원조달과 원활한 주택공급을 위해 국민주택청약제도를 본격 실시하게 된 것도 이때부터였다.

 

국민주택은 국민 일반대중에게 가장 보편적이고 표준적인 모델로 삼을 수 있는 동시에 국민이면 누구나 이 정도의 집은 가져야 한다는 지표를 제시하는 주택이기 때문에 규모는 그다지 크지 않고 내부시설도 다양하지 않았다.

 

주택공사나 시에서 시공하는 국민주택의 경우 전용면적이 85㎡(25.7평) 이하이고, 주택기금의 지원을 받는 민간업자가 시공하는 국민주택의 전용면적은 이보다 더욱 작은 60㎡(약 18평) 이하이다.

 

국민주택을 시공하는 사업주체는 국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 등이며, 정부의 주택건설종합계획에는 국민주택의 건설이 최우선적으로 고려돼 있다.

 

용도별로는 공공임대주택·공공분양주택·근로자주택·농촌주택으로 구분되는데 국민주택은 주로 독립세대주인 무주택자에게 분양되지만, 청약저축에 가입해야만 분양시 우선순위를 확보할 수 있다.

 

현재 청약저축에 연체 없이 24회 이상 납입하고서 2년이 경과되면 1순위가 주어지고, 6회 이상 납입하면 2순위가 주어진다.

 

▲민간건설 중형국민주택이란=말 그대로 국민주택을 공공단체인 주공 또는 지자체 등에서 건설하는 것이 아니고 민간건설업자가 건설하는 국민주택을 말한다.

 

중형이기에 전용 60㎡초과 85㎡이하이어야 하며 청약저축, 예금, 부금통장이 사용된다. 흥덕지구에서 임대주택이 나올 예정이다.

 

▲민영주택은 이것을 말한다=민영주택이란 국민주택기금의 자금을 지원받지 않고 건설회사 또는 공공단체가 사업승인을 받아 건설하여 공급하는 주택을 말한다. 즉, 국민주택이 아닌 주택을 민영주택이라 보면 된다. 면적이 국민주택규모인 85㎡이하를 원칙으로 하는데 다만 국가, 지자체, 주공 등이 국민주택기금의 자금지원을 없이 공급하는 전용 85㎡를 초과하는 주택도 국민주택이라 불린다.

 

따라서 주공, 지자체와 민간건설사의 분양공고를 유심히 봐야 한다.