상한제 회피에 웃고, 규제에 울고… 재건축단지 ‘희비 쌍곡선’
상한제 회피에 웃고, 규제에 울고… 재건축단지 ‘희비 쌍곡선’
분양가상한제 시행… 개포주공1단지·자양1구역 비교해보니
  • 최진 기자
  • 승인 2020.08.10 11:06
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개포주공1단지, 일반분양가 3.3㎡당 4,750만원 만족
자양1구역, HUG 보증심사 2,970만원… ‘로또’ 예고

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 코로나19 사태로 연장됐던 분양가상한제 유예기간이 종료되면서 지난달 29일부터 민간택지 분양가상한제가 본격적으로 시행됐다.

분양가상한제를 피하기 위해 동분서주했던 서울 대규모 재건축 단지들은 성패가 확정돼 희비가 엇갈렸다. 신반포3차·경남아파트와 개포주공1단지 등 상당수의 단지들은 분양가상한제 회피에 성공했지만, 일부 단지들은 민간택지와 같이 일반분양가 규제를 받게 될 예정이다.

성패의 교차점은 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 일반분양가를 조합이 받아들일 수 있는지 여부였다. 분양가상한제를 회피한 단지들도 HUG가 제시한 일반분양가를 수용해야 하는 상황이라 일정부분 일반분양가 하락을 감내해야 했다. 

▲개포주공1단지, 분양가심사 최상 조건으로 회피

서울 강남구 최대 재건축현장인 개포주공1단지(디에이치 퍼스티어 아이파크)는 지난달 6일 HUG로부터 분양보증서를 발급받고 3일후인 9일 입주자모집공고를 내면서 분양가상한제를 피했다.

HUG가 제시한 평균 일반분양가는 3.3㎡당 4천750만원이다. 당초 조합이 HUG에 제안한 평균분양가인 3.3㎡당 4천850만원보다는 100만원이 낮다. 하지만 조합은 2018년 관리처분계획인가 당시에 내놓은 4천100만원보다 650만원이 인상된 상황이기 때문에 결과가 만족하는 상황이다.

개포주공1단지 재건축사업은 서울 강남구 개포로310 일대 39만9천741.7㎡에 건폐율 14.37%, 용적률 249.96%를 적용해 지하 4층~지상 35층 규모의 공동주택 114개동 6천702가구를 신축하는 매머드급 재건축단지다. 일반분양 물량만 1천235가구에 이르며 입주 예정은 2023년 11월이다. 

이 단지는 HUG의 ‘고분양가 사업장 심사기준’에서 가장 높은 일반분양가 조건으로 분양에 나섰다. 최근 1년 이내에 분양한 인근 아파트를 기준으로 평균분양가나 최고분양가 100% 이내가 적용되는데, 지난해 12월 분양한 개포주공4단지(개포프레지던스자이)의 3.3㎡당 4천750만원 일반분양가 100%가 적용된 것이다. 조합원분양가는 전용면적 59㎡가 3.3㎡당 3천455만원, 84㎡가 3천243만원으로 일반분양가 대비 30%가량 저렴하다.

청약시장의 반응도 뜨겁다. 전용면적 84㎡ 기준 일반분양가가 15억9천800만원인데, 동일 평형 인근 단지들의 시세가 23~25억원을 형성하고 있기 때문이다. 선릉로 건너편에 위치한 ‘래미안블레스티지’는 최근 동일평형 기준의 15층 아파트가 26억원에 거래됐다. 개포주공1단지가 단지 내 초·중학교를 품고 있고, 단지규모도 더욱 크기 때문에 향후 시세차익에 대한 기대감이 더욱 큰 상황이다.

▲분양가협의 실패하면 일반분양자 ‘로또 청약’

HUG의 일반분양가 산정결과가 조합의 기대에 못 미처도 조합들은 분양가상한제를 피하기 위해 어쩔 수 없이 분양절차를 밟아야 한다. 서울 광진구 자양1구역(롯대캐슬 리버파크 시그니처) 재건축현장도 분양가상한제에 쫓겨 ‘로또’대열에 합류했다. 

자양1구역 재건축조합은 HUG의 고분양가 관리기준에 따라 지난해 1월 같은 구에서 분양한 ‘e편한세상광진그랜드파크’를 비교현장으로 삼고, 3.3㎡ 당 3천370만원의 분양가보다 80만원이 인상된 3천450만원의 분양가를 제시했다. 하지만 HUG는 조합에 3.3㎡당 2천970만원이라는 분양가를 내놓았다. 3.3㎡당 480만원이나 떨어지는 결과로, 84㎡를 기준으로 최소 1억2천만원 떨어졌다.

자양1구역 재건축사업은 서울 광진구 자양4동 236번지 일대에 건폐율 26%, 용적률 298%를 적용해 지하 2층~지상 최고 37층 규모의 공동주택 6동 878가구를 신축하는 재건축단지다. 이중 일반분양은 482가구며, 롯데건설이 시공을 맡아 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’로 신축한다.

조합은 HUG가 제시한 일반분양가 인상을 위해 지속적인 협상을 이어갔지만, 결국 HUG가 제시한 분양가격에 맞춰 지난달 27일 분양일정에 돌입했다. 당초 자양1구역은 조합이 제시한 3천450만원의 일반분양가도 지리적인 강점 때문에 치열한 청약현장으로 거론되던 재건축현장이었다.

그러나 HUG가 내놓은 일반분양가가 조합의 예측을 훨씬 밑돌면서 청약시장을 달궜다. 다만, 조합원분양가는 3.3㎡당 2천만원 정도에 형성돼, 분양가 역전현상은 피한 상황이다.



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