주택재건축사업은 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행이전에는 공동주택(아파트) 위주로 사업이 전개되었으며, 재해 등으로 인한 피해의 우려가 있는 지역(침수지역 등)에서 극히 제한적으로 운용되어 왔을 뿐 단독주택에 대한 정비사업은 주로 주택재개발사업으로 추진되었다.

 

2003년 7월 1일 〈도정법〉의 시행으로 단독주택재건축 관련 정비구역 요건 등이 마련되어 단독주택재건축의 길이 열렸고, 서울시는 2006년 3월 ‘2010 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획(주택재건축사업 부문)’을 수립하였다.

 

이에 따라 현재 서울시내에는 약 200여 곳이 주택재건축사업을 위한 정비예정구역으로 지정되었으며 대부분의 사업장에서는 정비사업을 활발하게 추진하고 있다.

 

그러나 단독주택재건축 사업장의 경우는 다르다. 공동주택과는 사업장 여건 등이 매우 판이함에도 불구하고 정비구역지정요건 이외의 사항에 대해서는 관련 법규정 등이 공동주택과 단독주택 사업장에 동일하게 적용되고 있으며, 이로 인해 모처럼 열린 단독주택재건축 시장이 사업추진에 어려움을 겪고 있다.

 

단독주택재건축 사업은 오히려 주택재개발 사업과 사업추진여건 등이 유사하다. 그럼에도 불구하고 적용 법규정의 제반 내용들은 과거의 주택건설촉진법으로부터 맥을 잇는 공동주택 위주로 규정한 내용들로 짜여져 있다. 따라서 이는 속히 개선되어야 할 것이다.

 

주택재개발 사업과 비교해서 단독주택재건축 사업에 상대적으로 불리하게 적용되고 있는 주요 법률 조항 등을 나열해 보면 다음과 같다.

 

첫째, 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉에 의한 재건축부담금의 부과.

 

둘째, 〈도정법〉 제19조에 규정한 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자(일부 예외)의 조합원 자격 배제.

 

셋째, 주택재건축 사업의 임대주택건설의무 및 용적률을 완화받기로 선택한 경우에는 인수자에게 그 부속 토지를 기부채납.

 

넷째, 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에 의거 정비사업에 관한 계획이 도시관리계획임에도 불구하고 사업시행시 주택재개발 사업과는 달리 토지 등의 수용 또는 사용불허 및 〈공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률〉을 적용하지 아니하고 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉에 근거한 재건축결의에 찬성하지 아니한 소유자에 대한 매도청구 행사.

 

다섯째, 정비사업자의 정비기반시설 설치비용의 지원 차별 적용(서울특별시 도시 및 주거환경정비조례) 등 일일이 열거하기가 힘들 정도이다.

 

이러한 규제들은 강남 등 일명 ‘버블세븐 지역’의 재건축 아파트가 우리나라 부동산가격 불안정의 주요인으로 지목되면서, 이를 진정하기 위한 방안으로 정부가 재건축 아파트를 대상으로 무차별적인 규제를 양산하는 과정에서 파생된 것임을 알 수 있다.

 

문제는 ‘버블세븐 지역’과는 지역적으로도 전혀 무관하고 집값이 비교적 안정된 지역에 소재하는 단독주택재건축 사업장들이 정비사업 중 주택재건축 사업에 속한다는 이유만으로 ‘버블세븐 지역’의 재건축 아파트들과 똑 같이 강도 높은 규제를 받고 있다는 것이다. 

 

사실 이들 지역에 거주하는 주민들은 비교적 주거환경이 열악한 지역에서 살아오던 사람들로서 부동산투기 등과는 거리가 먼 국민들이 대다수이다.

 

이들은 〈도정법〉이 제정되고 단독주택재건축이 가능해지자 이를 계기로 공동주택을 마련하여 주거환경을 개선하고자 하는 꿈을 키워가고 있는 서민들인 것이다.

 

정책목적을 위해 필요할 경우 그 규제의 범위는 최소화 되어야 할 것이며, 규제의 내용 또한 파급효과 등을 고려하여 세심한 배려가 필요하다.

 

빠른 시일 내에 단독주택재건축 사업에 대한 법 규정 등이 현실에 맞게 정비되어 단독주택재건축 사업이 활기있게 추진될 수 있는 계기가 마련되었으면 하는 바람이다.