김조영
본지 편집인/변호사
1. 시공자 선정 절차상의 분쟁원인1) 시공자 선정 시기 조합이 사업을 시행함에 있어 많은 협력업체가 필요하지만 그중에서 가장 중요한 협력업체는 시공자이고 그 다음이 정비사업전문관리업자라고 볼 수 있다.
선정되는 순서를 보면, 정비사업전문관리업자는 정비사업에 관한 전문지식이 없는 추진위원들이나 조합집행부에게 가장 필요한 업체이기 때문에 대개는 조합설립인가시까지 기다리지 않고 추진위원회 설립승인 이후에 선정되는 경우가 많고, 정비사업전문관리업자와 추진위원회가 계약을 체결하면 조합설립인가후에도 그대로 그 계약이 유효하게 승계가 된다.
그런 뒤에 조합설립인가를 받게 되면, 서울특별시를 제외하고는 전국적으로 조합설립인가후에 바로 시공자를 선정할 수가 있으며, 서울특별시의 경우에는 공공관리제에 따라 사업시행인가 후에 시공자를 선정하게 된다. 따라서 서울특별시의 경우에는 그동안 약 2년동안 공공관리제 때문에 시공자선정을 거의 하지 못하고 있다가 최근에 공공관리제하의 조합에서 사업시행인가를 받기 시작하여 시공자선정을 시작하고 있는 것이다.
2) 분쟁 원인조합이 시공자 선정을 하는 과정에서 여러 가지로 분쟁이 많이 발생하고 있다. 그 분쟁의 발생 원인을 시기상으로 이야기 하면 대개 다음과 같은 과정에서 발생하게 된다.
아래의 내용은 모든 추진위원회나 조합의 경우에 적용되는 것이 아니라 일반적으로 정비사업 업계에 알려져 있는 공개된 비밀이라고 할 수 있는 이야기이다.
정비사업제도가 잘못되어 있음으로 인하여 정비사업전문관리업자와 추진위, 그리고 조합 집행부의 애로점을 도출하고, 시공사로서도 정당하게 조합의 시공자로 선정되려고 하는데 기존에 물밑작업을 한 시공사가 있는 경우 입찰에 참가하는 것 자체를 포기하는 경우도 있는 등, 시공자선정의 전반적인 제도개선을 모색하기 위하여 본 변호사가 알고 있는 스토리를 게재하는 것이다.
특정업계를 비방하려는 의도는 없으니 오해가 없기를 바라는 바이다. 아래와 같이 조합에서 시공자선정 절차를 진행하고 제도가 개선된다면 시공사로서도 흡족하고 공정하게 경쟁할 수 있는 제도개선이기 때문에 참고로 하기 바란다.
① 정비사업조합이 시행하는 신축공사의 공사금액 등 사업비가 적게는 1천억원 정도에서 많게는 수천억원에서 1조원 단위까지 올라가는 경우가 더러 있어, 건설사들로서는 사업수익을 위하여 전력을 다하여 공사수주를 하게 되고, 이러한 과정에서 무리하게 공사수주를 하는 경향이 있다는 점.② 조합의 시공자는 조합총회에서 조합원들의 투표로 선정하지만, 어느 건설사가 조합의 시공자로 선정받기 위해서는 많은 경우 추진위원회 단계에서부터 선정되기 위한 활동을 암암리에 하고 있고, 아무리 늦어도 조합창립 총회시부터는 선정되기 위한 사전 작업을 하여야만 추후 조합총회에서 선정될 가능성이 있지, 그렇지 않고 조합설립인가 후 시공자선정공고 이후에 홍보활동을 하였다가는 거의 선정될 가능성이 없다는 점.③ 통상적으로 추진위단계에서나 시공자가 선정되기 전의 조합에서 필요한 자금을 정비사업전문관리업자가 대여를 해 주고 있는데, 정비사업전문관리업자도 시공자가 선정되기 전까지는 용역비를 받지 못한 상태에서 업무를 해 주고 있는 상황에서 자금까지 대여해 주다보니 자금사정이 열악해 질 수 밖에 없다는 점.④ 위와 같이 자금사정이 열악한 정비사업전문관리업자에게 어느 건설사가 접근하여 ‘자금을 대여해 주겠으니 추후 조합의 시공자 선정 총회 때에 자신의 회사가 선정될 수 있도록 협조해 달라고 제안을 하면 정비사업전문관리업자로서는 그 제안을 받아 들일 수밖에 없는 점.⑤ 그렇게 하여 특정 건설사로부터 자금을 대여받은 정비사업전문관리업자는 그 자금으로 추진위원회나 초기 조합에게 대여를 해 주고, 그 과정에서 특정 건설사는 추진위원들이나 조합의 집행부에게도 접근하여 자신의 유리하게 선정될 수 있도록 활동을 한다는 점.⑥ 추진위원회나 초기의 조합 집행부는 공정하게 시공자를 선정하고 싶지만 특정 건설사가 정비사업전문관리업자에게 자금을 대여해 주지 않으면 추진위원회 운영비나 조합운영비 등을 정비사업전문관리업자가 추진위나 조합에 대여를 해 줄 수가 없어 결국에는 추진위나 조합 임원들, 그리고 상근직원들이 월급을 받을 수가 없게 된다는 점.⑦ 따라서 추진위나 조합집행부는 정비사업전문관리업자가 어느 특정건설사로부터 자금을 빌려서 자신에게 대여를 해 주는지 알면서 정비사업전문관리업자로부터 자금을 빌려 쓰게 된다는 점.⑧ 이런 과정에서 특정 건설사는 추진위원회나 조합 집행부에 로비를 하게 되고 그 과정에서 자신의 회사를 추후 조합의 시공자로 선정해 주어야 겠다는 약속 내지는 공감대가 형성된다는 점.⑨ 조합설립인가를 받은 뒤 시공자선정 절차에 들어가게 되면, 지금까지 자신들을 밀어준 특정 건설사가 선호하는 사업방식을 고려하여 지분제 또는 도급제 방식중 하나를 결정하게 된다는 점.⑩ 그리고 경쟁입찰방법중 일반경쟁입찰 방법에 의할지 아니면 제한경쟁, 지명경쟁 입찰방식중 어느 것을 선택할지를 결정하여야 하는데 많은 건설사들이 참여할 가능성이 있는 일반경쟁 입찰방식은 선택하지 않고 제한경쟁 입찰방식을 선택하든지 지명경쟁 입찰방식을 선택하게 된다는 점.⑪ 제한경쟁 입찰방식을 선택하게 되면 어느 특정 건설사가 자격요건에 포함될 수 있도록 정하고, 그 특정건설사와 경쟁관계에 있는 건설사는 제외될 수 있도록 교묘하게 입찰참여자격 요건을 제한하게 된다는 점.⑫ 만약에 지명경쟁 입찰방식을 선택하게 되면 어느 특정 건설사가 당연히 지명이 되고, 나머지 지명이 되는 건설사들은 그 특정 건설사와 경쟁이 덜 되거나 사전에 속칭 들러리로 입찰에 참가하기로 담합된 건설사들을 지명하게 된다는 점.⑬ 입찰지침을 만들 때에 현장설명회 참석회사만 입찰참여제안서를 제출할 수 있도록 하는 것은 당연하고, 입찰보증금을 현금으로 과도하게 납부하도록 하고 그것도 증권이 아니라 반드시 현금으로 납부하도록 하여 자금사정이 좋지 않은 건설사의 경우 입찰을 포기하도록 만드는 점.⑭ 입찰공고를 낼 때에 많은 건설사들이 그 공고를 보고 입찰에 참여할 수 있도록 하기 위하여 구독자들이 많은 일간지에 내는 것이 아니라 광고비를 절약한다는 핑계로 구독자들이 잘 보지 않는 일간지나 지방신문에 공고를 내게 된다는 점.⑮ 입찰공고에 의하여 입찰제안서를 낸 건설회사가 여러 회사가 있으면, 대의원회에서 총회에 상정할 업체를 선정할 때에 대의원들의 비밀투표에 의하여 선정하도록 되어 있기 때문에, 입찰제안서를 낸 회사들은 대의원들을 상대로 하여 각종 로비를 사전에 할 수 밖에 없다는 점.(16)그리고 총회에 상정할 건설사를 선정할 때에 가급적 특정 건설사와 경합이 되더라도 쉽게 특정 건설사가 선정될 수 있는 쉬운 회사를 포함하여 총회에 상정할 업체를 선정하기도 한다는 점.(17)총회에 상정될 건설사가 선정이 되면, 그때부터 건설사들은 각종 수주회사들과 내부적으로 수주용역계약을 체결하고, 또 홍보요원들을 자신들의 비용으로 비밀리에 고용하여 조합원들을 상대로 개별홍보를 암암리에 시행하고 있다는 점.(18)건설사는 조합에서 공동홍보를 한다고 홍보공영제를 실시하면 홍보요원중에 자신들을 지지하거나 자신이 고용한 홍보요원들이 많이 선정될 수 있도록 작업을 하여 자신의 회사를 더 많이 홍보할 수 있도록 작업을 한다는 점.(19)서면결의서 징구도 홍보요원을 시켜서 대신 수령받아 그 중에 자신들에게 유리한 서면결의서만 조합에 제출하고 불리한 서면결의서는 조합에 제출하지 않는 경우도 있다는 점.(20)또 조합원들이 서면결의서를 용역요원에게 제출할 때에 자신의 회사를 찍은 서면결의서를 주면 일정금액을 주고 그 서면결의서를 속칭 사게 되는 일이 있다는 점.(21)시공자 선정 총회의 직접 참석자(조합원의 과반수 이상이 직접 참석하여야 함) 수를 과반수로 맞추기 위하여, 총회당일에는 건설사로부터 고용된 사람들이 직접 차를 몰고 조합원들을 총회장소에 태워다 주면서 차안에서 금전을 주는 등 불법적인 일을 행하는 경우도 있다는 점.(22)심지어 조합원이 총회장소에서 직접 투표를 할 때에 특정 건설사를 찍었다는 증명을 하기 위하여 자신의 투표용지에 특정 건설사를 찍은 투표용지를 핸드폰으로 촬영하여 그 촬영사진을 총회장소에서 나와 건설사 직원에게 보여주고 돈을 받는 경우도 있다는 점.(23)이와 같이 하여 특정 건설사가 조합의 시공자를 선정된 뒤 조합과 공사계약서를 체결하게 되는데, 시공사는 자신에게 유리한 조건의 공사가계약서를 조합에 보내고, 조합에서 수정요구를 하면 일부만 수용하고 자신에게 유리하지 않은 조건은 거의 수용을 하지 않고 있다는 점.(24)조합에서 계속하여 수정요구를 하면서 가계약서 도장을 찍어 주지 않으면 시공사는 조합에 자금을 대여해 주지 않고, 이로 인하여 조합집행부나 상근직원들이 월급을 받아 가지 못하도록 하여 조합이 버티다가 어쩔 수 없이 불리한 공사계약서에 도장을 찍도록 만든다는 점.
이상에서 기재한 내용들이 본 변호사가 알고 있는 시공자선정 절차상에 문제점인데, 각 사업장마다 다를 수는 있으나 이 중에 몇 가지 때문에 분쟁이 발생하고 있는 것은 사실이라고 할 것이다.
2. 조합에게도 건설사에게도 공정한 시공자 선정 진행 절차 앞에서도 말한 것처럼 조합에서는 시공자로 어떤 건설사가 선정될 것인지, 그리고 그 건설사가 내세운 조건이 어떤 내용인지 여부가 상당히 중요한 일이며, 조합원의 이익에 직결적인 영향을 끼친다고 하여도 과언이 아니라고 할 것이다.
위 내용을 보면 마치 조합의 시공자선정 절차가 마치 총체적인 부정속에서 행하여지고 있는 것처럼 느껴지는데, 이러한 시공자선정 절차가 조합입장에서도 그리고 시공자입장에서도 공정하게 진행되기 위하여 본 변호사는 현행법 제도하에서 얼마든지 행할 수 있는 절차를 다음과 같이 제안하고자 한다.
시공자 선정을 하여야 하는 조합에서는 참조하여 진정하게 조합원들이 이익을 보고, 건설사 입장에서도 공정하게 경쟁을 하여 입찰에 응할 수 있는 기회를 제공하였으면 한다.
1) 지분제, 도급제에 대한 교육을 조합 임·대의원에게 먼저 하여야 함.정비사업의 특징 중의 하나가 조합임원으로 선출된 사람이든지 아니면 조합의 대의원으로 선출된 사람이든지 모두 정비사업에 대하여 잘 모르고 있다는 점이다.
조합의 임·대의원이 되기 위하여는 해당 사업구역내에 부동산을 소유한 토지등소유자여야 하는데, 이런 사람들은 거의 대부분 정비사업을 처음 경험하는 사람들이기 때문에 많은 임?대의원들이 정비사업자체를 잘 모르고 있다는 점이다.
따라서 당연히 시공자선정 절차가 어떻게 진행되는지에 관하여 잘 모르게 있고, 특히 지분제와 도급제가 어떤 것인지에 관하여 모르고 있는 실정이다.
하지만 물론 조합총회에서 사업방식에 대한 결의를 받겠지만 지분제와 도급제가 어떤 사업방식의 선택해야 할지를 제일 먼저 대의원회에서 결의하여야 하기 때문에 이에 대한 교육이 필수적이라고 할 것이다.
만약에 임·대의원에게 이러한 교육을 시키지 않고 대의원회에 바로 도급제, 지분제 방식을 상정하고 그 중 하나를 선정하라고 한다면, 이는 대의원들이 이 사업방식에 대하여 많이 알면 말이 많아지고, 또 조합집행부가 원하는 사업방식으로 가는 것이 쉽지 않을지도 모르니, 아예 대의원들을 잘 모르는 상태로 끌고 가야 편하다는 생각하에 하는 작전일지도 모르는 것이다. 참고로 지분제 방식과 도급제 방식의 차이점을 간단하게 설명하면 아래와 같다. 2) 지분제와 도급제 방식의 이익비교사업을 진행하면서“지분제사업방식으로 할 것인가, 아니면 도급제사업방식으로 할 것인가”하는 점은 어느 건설 회사를 시공사로 선정할 것인가 하는 것만큼 굉장히 중요한 문제이다. 계산상 알기 쉽게 기존 17평짜리 10세대짜리 아파트를 허물고 21평짜리 20세대를 신축할 경우를 가정하여 계산을 하도록 하겠다.
(1) 지분제 방식=시공사가 신축사업을 주관하여 시행하고 예를들어 기존 17평 아파트 소유 조합원은 21평형아파트 1채를 공짜로 주고 나머지 이윤은 시행사가 가지는 경우
17평형 아파트 10세대를 허물고 그곳에 21평형 아파트 20세대를 건축하는데, 건축비는 평당 350만원으로 할 경우 총공사비는 14억7천만원이 소요된다(21평×350만원×20세대).
그리고 신축아파트 21평형 20세대중에 10세대는 기존의 소유자들에게 각 1채씩 주고 나머지 10세대를 일반분양하기로 한다.
이때 일반 분양가를 평당 1천200만원으로 가정해 볼 때에, 일반분양하는 21평형 10세대의 일반분양 총 금액은 25억2천만원이 되고, 일반분양수입금 25억2천만원중에 총공사비 14억7천만원을 공제하면 10억5천만원이 남는다. 이 돈에서 금융비용 등 사업비용이 2억5천만원정도 소요되었다고 가정하면 그래도 약 8억원의 이윤이 발생하게 된다는 것이다. 이를 정리해 보면,
(2) 도급제 방식=사업주관을 소유자들이 조합을 결성하여 직접 시행하고 신축공사는 단순히 시공사에게 공사도급금액만 주고 공사를 시키는 경우
그런데 위와 같이 지분제 사업을 해 보니까, 시공사가 약 8억원이라는 돈을 이익을 보게 된다. 그런데 만약에 신축공사사업의 이윤을 시공사가 가져가는 것으로 하지 않고 소유자들이 조합을 결성하여 사업을 주관하여 그 이윤을 가져오고, 공사를 하게 될 시공사에게는 단순히 공사도급 금액만 지급하기로 하는 경우에는 시행사가 가져가게 될 8억원이 조합원 10세대에게 배당이 될 것이다. 이를 나누면 1세대당 8천만원이 배당이 되게 된다. 결국 신축 21평형 아파트를 1채 공짜로 받고 8천만원을 또 이익으로 배당받게 되는 것이다.
3) 도급제가 많이 남는 것처럼 보임 이상에서 살펴본 바와 같이, 위에서 기재한 계산방법대로만 사업이 진행되어 주면 분명히 지분제보다는 도급제가 더 많은 이익을 남기게 된다는 것을 알 것이다. 왜냐하면 시공사가 가지고 가게 되는 이익을 조합이 이를 거두게 되고, 결국에는 조합원들에게 배당이 될 것이기 때문이다.
지분제는 토지등소유자들에게 일정한 무상지분(예를 들면 기존 대지지분 대비 130%의 지분을 무상으로 제공)을 주고 나머지 사업경비와 이익을 시공사가 가져가는 방식이고, 도급제는 시공사에 대하여 평당 도급공사단가에 의한 총 공사금액만을 지급하고 나머지 사업경비와 이익은 조합원(토지등소유자)이 가져가는 것이기 때문에 단순 계산상으로는 도급제가 지분제보다 토지등소유자들에게 더 이익이 될 것이다.
4) 현실적으로는 누가 더 이익일지 모름 하지만 현실적으로는 어느 사업방식이 더 이익일지는 모른다.
첫째, 도급제의 경우에는 사업을 진행하면서 발생하는 모든 이익을 조합원이 챙기지만 손실 또한 조합이 전부 감수하여야 한다. 즉, 공사가 순조롭게 진행되고 신축아파트 일반분양도 잘되어 높은 가격으로 분양가가 형성되면 다행이지만, 그렇지 않고 미분양이 된다거나 일반분양가가 하락되어 분양대금 수입이 적어지게 되면 예상했던 수입보다 적게 되고, 심지어는 모든 사업에 따른 손실을 조합원들이 떠안게 되는 것이다.
둘째, 도급공사비 및 사업경비지급을 위하여 조합원들이 사업도중에 부담금을 계속하여 납부하여야 한다. 지분제 사업의 경우에는 도급공사비 및 사업경비를 시공사가 부담하여 자신의 비용으로 지급해 가면서 사업을 진행하게 된다. 그러나 도급제의 경우에는 도급공사비 및 사업경비지급을 위하여 조합원들이 중간 중간 많은 금액의 부담금을 납부하여야만 공사가 계속될 수가 있다. 왜냐하면 시공사로서도 중간 중간에 공사비를 지급받아야만 그 다음 공사공정으로 공사를 진행할 수가 있기 때문이다. 수백억원이나 심지어 수천억원의 공사비가 소요되는 재건축·재개발사업에 있어서 공사대금을 외상으로 하고 공사를 계속할 수는 없기 때문이다.
그런데 실제로는 조합원들의 부담금 납부실적이 저조하여 공사가 중단되는 경우도 있고, 공사가 완료된 뒤에도 공사금액을 미납하여 입주하지 못하는 경우도 더러 발생하고 있다.
따라서 계산상으로는 지분제보다 도급제가 더 이익일 것 같으나, 사업 중간에 발생하는 각종 위험적인 요소와 경비를 조합원들이 부담하여야 하기 때문에 결과적으로 어느 것이 더 이익이 될 지는 장담할 수가 없는 것이다.
5) 그래도 둘 중에 어느 것을 선택하는 것이 나을까요? 하지만 그래도 둘 중에 어느 것을 선택하는 것이 나을지에 관하여 고민을 할 수밖에 없다.
결론은 이것이다. 일정한 이익(무상지분율)만을 보고 조금이라도 속 편하게 사업을 하려면 지분제를, 좀 더 노력을 하고 조금이라도 더 이익을 보려는 생각이라면 도급제사업 방식을 택하는 것이 좋을 것이다.
