성남 중동3구역의 관리처분계획(안)이 공개됨에 따라 재개발사업에 대한 대한주택공사의 전문성 및 시행에 대한 능력에 의구심이 대두되고 있다. 특히 시공자도 선정하지 않은 상태에서 공사비를 책정해 관리처분계획을 수립하고 토지등소유자에게 부담금 내역을 알리지도 않은 채 관리처분에 대한 심의를 한다는 것 자체가 재개발의 기본조차 망각한 것이라는 게 전문가들의 견해다. 또 주공은 국·공유지를 무료로 받을 수 있다고 그동안 홍보를 해 왔으나 중동3구역의 주민전체회의 책자에 따르면 이러한 말들이 거짓인 것으로 드러났다. 더불어 일반분양이 지연됐을 경우 그 부담을 토지등소유자에게 전가시키는 등 많은 부분의 책임을 주민들에게 지우고 있어 반발을 사고 있다. 특히 주공과 같이 사업을 추진하고 있는 주민대표회의도 이번 관리처분계획(안)에 대해 반발하고 총회를 연기시키는 등 갈등을 빚고 있는 것으로 드러나 업계에서는 주공의 한계를 드러낸 것이 아닌가 하는 시선을 보내고 있다. 업계의 한 전문가는 “주공은 스스로 재개발 사업 시행에 대한 노하우를 가지고 있다고 홍보하고 있지만 실상 시행을 끝까지 완료해 본 곳은 그리 많지 않다”며 “이번 사태가 주공의 실상을 파악하는 계기가 될 수 있을 것”이라고 꼬집었다.

 

 

▲기본 망각한 관리처분수립=이번에 주공이 선보인 관리처분계획(안)에서 중동3구역 주민대표회의와 토지등소유자들이 가장 크게 문제 삼고 있는 부분은 시공자를 선정하지도 않은 상태에서 계획을 수립했다는 점이다.

 

주공은 관리처분계획의 정비사업비 추산액(안)을 통해 도급공사비계를 982억9천679만원으로 제시했다. 또 설계비, 설계변경, 물가연동, 측량비, 건설간접비 등을 포함, 공사비를 총 1천56억9천827만원으로, 이설비, 인입공사와 같은 기타공사비를 35억7천349만원으로 각각 책정했다. 이에 따라 공사비 총액은 1천92억7천176만원으로 추산된다.

 

전문가들은 이러한 책정 자체가 말도 안 되는 일이라고 지적하고 있다. 시공자가 결정되지 않은 상태에서 공사비를 책정하는 것도 상식적으로 이해가 되지 않고 공사비가 확정되지 않은 상태에서는 관리처분 자체가 무의미하다는 것이다.

 

우선 비례율 산정이 어려워 토지등소유자들의 부담금 산정이 어렵게 되며 이렇게 되면 관리처분계획은 수립하나 마나라는 게 전문가들의 지적이다. 비례율은 총수입 추산액에서 총지출 추산액을 뺀 값을 토지등소유자들의 종전자산평가총액으로 나눈 값에 100을 곱해 산출하게 된다.

 

이 비례율과 토지등소유자들 개개인의 종전자산평가액을 곱하면 권리가액이 도출되는데 분양받을 아파트의 금액에서 권리가액을 빼게 되면 부담금이 산출되게 된다. 따라서 총지출액의 상당수를 차지하는 공사비를 시공자가 결정되지 않은 상태에서 임의로 결정해 관리처분계획을 수립하는 것은 말이 되지 않는다는 것이 전문가들의 한결같은 얘기다.

 

공사비 등 지출액이 확정되지 않으면 토지등소유자들의 부담금을 알 수 없고 이러한 상태에서 행해지는 관리처분은 의미가 없다는 것이다. 업계 전문가는 “관리처분은 자신의 부담금을 알고 신축 건물을 분양받을지 아니면 현금청산을 할지 최종적으로 결정하는 재개발사업의 가장 중요한 단계”라며 “이처럼 중요한 일을 시공자가 확정되지도 않고 그에 따른 공사비도 결정되지 않은 상태에서 하려 했다는 것은 납득이 되지 않는다”라고 지적했다.

 

▲“국·공유지 무료로 가져온다” 거짓 홍보=중동3구역의 토지등소유자들은 주공의 거짓 홍보가 이번 관리처분계획(안)을 통해 드러났다고 주장하고 있다. 주공이 재개발을 시행할 때 가장 큰 장점 중 하나라고 자랑했던 것이 국·공유지 무상양여 부분이다.

 

중동3구역의 관리처분계획(안)을 살펴보면 정비사업비 추산액(안) 지출 부분 용지비 항목에는 국공유지 매입으로 106억여원이 책정돼 있다. 이는 성남 등에서 주공이 줄기차게 홍보에 왔던 국·공유지를 무료로 준다는 내용에 배치되는 것이어서 업계의 비난을 받고 있다.

 

실제로 주공이 성남 금광1구역에서 배포한 전단지에는 ‘구역 내에는 참으로 많은 국공유지(도로, 놀이터, 노인정, 주차장 등)가 있습니다. …주택공사가 시행을 하게 되면 그 많은 국공유지를 무료로 가져와서 개발할 수 있습니다’라고 명시돼 있다. 이에 대해 중동3구역의 한 토지등소유자는 “우리 구역에서도 이전에 주공이 이러한 홍보를 했다”며 “이 모든 것이 거짓임이 판명됐다”고 분개했다.

 

▲일반분양분 미분양 책임, 토지등소유자에게=중동3구역의 주민대표회의와 토지등소유자들이 주공이 수립한 관리처분계획 내용 중에서 납득을 못 하는 것이 또 있다. 일반분양 분에 대해 분양시행 후 6개월 동안 미분양 됐을 경우 분양가를 낮출 수 있다는 점이다.

 

관리처분계획(안) 제10조 제5항에는 “일반분양하는 아파트, 근린생활시설은 분양가능성 등을 고려해 분양시기 및 분양가격을 조정할 수 있으며, 분양시행 후 6개월이 경과하도록 분양되지 아니한 경우는 사업시행자가 주민대표회의와 협의해 분양가격을 낮추는 등의 방법으로 재분양할 수 있으며 이 경우 분양계약을 체결한 수분양자의 분양가격도 재조정할 수 있다”고 명시돼 있다.

 

이와 같은 규정을 적용하면 토지등소유자의 확정된 부담금 외에 추가부담금이 생길 가능성이 크다는 게 전문가들의 지적이다. 앞서 살펴본 바와 같이 수입과 지출에 따라 비례율 및 권리가액, 토지등소유자 개인별 부담금이 결정되는데 책정된 일반분양가인 수입이 계획보다 줄어들게 되면 결국 비례율이 낮아지고 이는 토지등소유자의 부담금이 커지는 결과를 낳게 되는 것이다.

 

특히 관리처분계획(안) 제10조 제5항 후단부에 ‘분양체결한 수분양자의 분양가격도 재조정할 수 있다’는 조항은 이 같은 사안을 염두해 둔 주공의 포석이며 독소조항으로서 미분양에 대한 책임을 보다 더 토지등소유자에게 떠넘기려는 것이 아니냐는 게 전문가들의 견해다.

 

뿐만 아니라 중동3동 토지등소유자에 따르면 중동3구역의 일반분양가 책정액이 인근 시세보다 높아 계획된 가격으로 분양하기 힘들 것이라는 관측이 일고 있다. 34평형을 기준으로 중동3구역의 일반분양가는 평당 1천588만원. 반면 평당 기준으로 작년 8월 입주한 성남동 금호어울림 32평형은 1천100만원, 올해 7월 입주한 하대원동 GS자이 32평형은 897만원, 금광동 삼성래미안 30평형은 평당 930만원이라는 것이 중동3구역 주민들의 주장이다. 

 

한 재개발 전문가는 “이러한 조항은 민간 조합이 시행하는 재개발 현장에서는 극히 찾아보기 힘든 것”이라며 “보통 일반분양가를 책정할 때는 주변 시세 등을 고려해 책정, 최대한 미분양이 되지 않도록 한다”고 설명했다.

 

이어 “민간 조합이 시행할 때 일반분양 분이 미분양되면 시공자의 이미지에도 큰 타격을 입기 때문에 조합과 시공자 간에 긴밀한 협의를 거쳐 최대한 미분양이 생기지 않도록 노력한다”며 “이러한 이유로 시공자는 되도록 가격을 낮게, 조합은 높게 책정하려고 하는 것이 보통”이라고 덧붙였다.

 

 

 

중동3구역의 가장 큰 문제는 지난달 20일 관리처분총회가 무산됨에 따라 분양가상한제가 적용될 가능성이 크다는 것이다. 이에 따라 토지등소유자들에게 돌아갈 부담이 커질 개연성이 높아졌다.

 

분양가상한제를 피하기 위해서는 이달 말까지 관리처분계획인가 신청을 지자체에 해야 한다. 하지만 아직 총회도 열지 못한 상태에서 분양가상한제를 피하기란 거의 불가능하다는 것이 업계의 정설이다. 이달 안에 총회를 열고 계획안이 통과되더라도 인가를 받기 전에 사업시행자는 30일 이상 토지등소유자에게 공람하고 의견을 들어야 한다. 따라서 이달 내에 총회를 열어도 공람 기간인 30일을 더하면 빨라도 12월에야 관리처분계획인가 신청을 할 수 있다.

 

이와 같은 사태를 두고 업계에서는 민간보다 늦은 주공의 대응 때문이라는 지적을 하고 있다. 올해 3월 사업시행인가를 받은 중동3구역이 아직까지 시공자도 선정 못하고 관리처분계획을 부실하게 수립한 것은 그동안 주공이 주장해 온 신속한 사업추진과는 거리가 멀다는 것이다.

 

이러한 점은 민간 조합과 비교해 보면 차이가 확연히 드러난다. 민간 조합들은 분양가상한제를 피하기 위해 중동3구역보다 늦게 사업시행인가를 받았어도 지난달 관리처분총회를 통과시킨 바 있다.

 

예를 들어 정금마을 재건축사업의 경우 5월에 사업시행인가를 받고 7월에 시공자를 선정한 후 지난달 관리처분총회를 개최해 통과시켰다. 심지어 9월에 사업시행인가를 받은 가재울뉴타운3·4구역 재개발조합 또한 지난달 말 관리처분총회를 통과시켜 분양가상한제를 피하기 위해 박차를 가하고 있다.

 

업계 전문가는 이를 두고 “의사결정 과정이 복잡한 공기업이 재개발을 시행할 경우 예상되는 단점을 고스란히 보여주는 예”라며 “이로 인해 피해는 결국 토지등소유자에게 돌아가는 것이 아니냐”고 지적했다.

 

 

이번 중동3구역에서 주공이 수립한 관리처분계획(안)에 대해 주민대표회의도 불만을 드러내 총회를 연기시킨 것으로 나타났다.

 

중동3구역 주민대표회의 위원장은 “관리처분계획 내용이 부실해 받아들일 수 없다는 판단 아래 총회를 연기시켰다”며 “구체적인 수치가 없이 많은 부분이 개략적으로 나타나 있어 총회를 연기하기로 한 것”이라고 밝혔다.

 

시공자 없이 공사비를 책정하는 등의 부분에 대해서도 위원장은 “주공은 시공자 선정부터 확실하게 해야 할 것”이라며 “우리 구역을 왜 이 지경에 이르게까지 했는지 책임을 추궁하지 않을 수 없다”고 목소리를 높였다. 국·공유지 매입비 106억여원에 대해서는 “구역 내 국·공유지 중 기반시설인 것도 있고 아닌 것도 있다”며 “기반시설이 아닌 부분에 대한 매입 금액을 자세히 밝혀야 했다”고 비판했다. 이어 “이러한 내역을 자세히 밝히지 않아 오해가 생긴 것”이라며 “결국 대강 넘어가려 했던 주택공사의 잘못”이라고 말했다.

 

위원장은 “주공이 다시 관리처분계획을 수립하면 주민대표회의와 검토해 합리적인 안을 도출할 것”이라며 “그 후 총회를 개최할 예정”이라고 향후 계획을 밝혔다.