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세무법인 청솔/대표회계사
조합설립인가일 기준 감정평가액으로 법인세 계산시 국세청의 대응 예측(2)
▲ 사례 1
1. 질의내용 요약
질의자는 재건축조합 회계실무자로서 다음과 같은 사항을 질의했다.
△재건축조합 설립인가일 : 2003년 5월
△재건축조합 법인사업자등록 : 2003년 7월
△관리처분을 위한 조합원 토지 및 건축물 평가 : 2003년 8월(감정평가액 000원)
△조합원 신탁등기일 : 2004년 1월
△신탁등기시점 감정평가일 : 2004년 7월(감정평가액 000원)
위와 같이 조합원 토지 및 건축물 평가 관련업무가 발생하였는바, 질의관련 조합에서는 어느 시점의 토지가액을 조합의 분양수입에 대응하는 토지원가로 계상하여야 하는지요?
2. 회신
귀 질의의 경우와 같이 재건축조합이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지취득 시기는 〈주택건설촉진법〉 제44조제1항의 규정에 의한 주택조합설립 인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기 접수일 중 빠른 날을 말하는 것이고, 취득가액이 불분명한 토지의 취득가액을 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우 현물출자일을 기준으로 감정평가한 가액에 의하여야 합니다.
3. 부연설명
재건축조합 현물출자일 토지에 대한 필요경비 계산시 현물출자일이 언제인지에 대하여 국세청의 답변은 다음과 같다.
필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시(주택건설촉진법 제44조제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날)의 가액으로 하는 것으로 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 합니다.
상기 사례의 경우에 조합설립인가일은 2003년 5월이고 조합원의 토지 신탁등기일은 2004년 1월이었다. 둘 중에서 빠른 날은 조합설립인가일이므로 조합설립인가일 기준으로 감정평가한 가액이 토지원가가 된다.
그런데 조합설립인가일 기준으로 감정평가를 하지 않았고, 관리처분을 위한 조합원 토지 및 건축물 평가를 하였는데 그 때가 2003년 8월이다. 조합설립인가일인 2003년 5월과는 3개월의 시차가 있는 관리처분을 위한 토지 및 건축물 감정평가액이 조합에 있는 것이다.
3개월 기간 동안 지가에 중대한 영향을 미친 경제적 사안이 없었다면 관리처분을 위한 토지 및 건축물을 감정평가한 가액을 토지원가로 계상하는 것이 합리적이다. 조합설립인가일 기준으로 감정하여도 감정가액이 관리처분을 위한 감정가액과는 차이가 없을 가능성(시차가 3개월이므로)이 높고, 감정평가비용도 조합이 부담해야 되기 때문이다.
상기 사례에서는 관리처분을 위한 감정평가액을 토지원가로 계상하는 것이 실무적으로 통용되고 있다. 신탁등기일인 2004년 1월에 감정평가한 가액으로 토지원가로 계상하는 것은 무리다.
왜냐 하면 조합설립인가일이 신탁등기접수일보다 빠른 날이고 시차가 8개월이다. 현물출자일은 빠른 날 기준이므로 조합설립인가일이고 감정평가한 기준일도 조합설립인가일에 더욱 근접되어 있기 때문이다.
4. 의문사항
상기 질의의 내용을 다시 살펴보면, 조합설립인가일은 2003년 5월이고 관리처분을 위한 감정평가일은 2003년 8월이었다. 두 기간의 시차는 불과 3개월이었지만 지가에 어느 정도 영향을 미치는 경제적 사안들이 발생되어서 조합은 조합설립인가일 기준으로 감정평가를 실시하였다. 감정평가액의 결과가 법인세에 영향을 미칠만한 차이가 발생되었다. 그 차이를 정당한 것으로 보아 법인세 계산에 반영할 경우 과세당국의 대응은 어떨까?
위 사례는 시차가 단기라서 앞으로 검토할 쟁점에는 적절하지 않는 사례로 판단할 수 있지만, 시차가 6개월 초과될 때의 경우에는 생각해 볼만한 가치가 있겠다.
<문의 : 02-834-7887>
