서울사업장 일몰제 연장 코로나 發 총회개최 비상
초과이익환수제 일파만파 뉴스테이 사업 탈출 행렬
층간소음 사후평가제 개선 민간택지 분양가상한제

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 2020년 재개발·재건축 정비사업은 ‘가정맹어호(苛政猛於虎-가혹한 정치가 호랑이보다 무섭다)’라는 옛말이 체감되는 한 해였다. 코로나로 인해 총회개최가 어려운 상황에 더해 정부의 고강도 규제가 쏟아졌기 때문이다. 상식을 뛰어넘는 정부규제로 주택시장이 혼란해지자, 불안해진 국민들은 이른바 영끌·빚투 열풍에 내몰리며 내 집 마련에 나서고 있다.

정부는 집값 상승의 원인이 공급부족에 있음을 깨닫고 공공재개발·재건축 제도를 선보였지만, 정작 서울도심 주택공급의 핵심인 재건축사업에 대해선 초과이익환수제 시행, 안전진단 기준 강화, 조합원 2년 실거주 의무제를 꺼내들며 고강도 압박에 나섰다. 열악한 주거환경에 방치된 주민들의 반발과 정비사업 한파, 그리고 정부의 주택공급대책 실효성 논란이 커지는 2020년 정비시장을 되돌아봤다.

①수주전 금품제공 여전한데, 관련 행정은 오락가락

올해 첫 이슈는 작년에 이어 지속된 서울 용산구 한남3구역 수주전이다. 국토교통부와 서울시의 제동으로 재입찰 수순을 밟은 이곳은 검찰이 건설사 3사의 ‘도시 및 주거환경정비법’위반혐의에 대해 무혐의 처분을 내리면서 사건이 일단락되는 듯 보였다. 

하지만 정부·서울시가 검찰의 판단과 별도로 행정청의 권한으로 입찰 무효 등의 조치를 취하겠다고 엄포해, 과도한 공공개입 논란이 불거졌다.

반면, 하반기 부산 대연8구역 시공자 선정과정에서는 한 건설사가 시공과 관련 없는 민원처리비를 제안해 시공자 금품제공 논란과 주민갈등을 초래했지만, 국토부와 부산시는 조합에 책임을 떠넘기며 이중행정의 전형을 보였다. ‘‘정비사업 계약업무 처리기준’을 통해 불공정한 수주관행을 뿌리 뽑겠다던 정부의 의지가 ‘일관성 결여’라는 초라한 성적표를 받게 됐다.  

②서울시 정비사업 일몰제… 다수 현장들 연장결정으로 숨통

서울시가 일몰대상으로 몰린 정비구역에 대해 일몰제 연장신청을 적극 검토하겠다고 밝혔다. 서울 내 일몰제 일괄 적용대상 39곳 중 15곳은 조합설립인가를 신청해 대상에서 제외됐고, 나머지 24곳 중 22곳은 토지등소유자 30% 이상 동의로, 여의도 미성·목화아파트 2곳은 지자체가 연장신청을 접수했다.

이후 24곳의 신청단지 중 19개 사업장은 일몰연장이 결정돼, 2년간 정비사업을 지속할 수 있게 됐다. 반면, 단독주택 재건축을 추진하던 마포구 신수2구역과 정릉6구역은 도시계획위원회의 부동의 결정을 받고 구역해제 됐다. 여의도 2곳은 주민공람 이후 한차례 결정이 보류된 상태다. 서초구 신반포26차 재건축사업은 소규모 재건축으로 방향을 전환했다. 

③코로나19 감염증 확산… 총회개최 비상

코로나 감염증 확산으로 조합의 총회개최에 적신호가 켜졌다. 정부가 감염증 확산을 막기 위해 집합금지 명령을 내리면서 조합의 예정된 총회들이 줄줄이 취소·연기됐다. 총회 의결을 거쳐야만 사업을 추진할 수 있는 조합들은 이후 항구 선착장이나 대형 목재창고에서 총회를 개최하는 등 3밀(밀접·밀폐·밀집)을 최소화하고 방역수칙을 준수하며 총회 개최를 위한 다양한 자구책을 선보였다.

④공공재개발·재건축 첫 선… 주택시장 연착륙엔 난항

정부가 집값상승 원인이 공급부족에 있음을 깨닫고 주택가격 안정을 위해 도심 주택공급 대책마련에 나섰다. 정부는 공공재개발·재건축으로 주택 7만호를 공급하겠다고 밝혔지만, 조합들의 참여율 저조로 공급실적의 실효성 논란이 커졌다.

공공재개발의 경우 해제구역을 사업대상지에 포함시키면서 연착륙에 성공하는 모양새지만, 공공재건축 및 역세권 시프트사업은 현재까지 뚜렷한 돌파구를 마련하지 못한 상황이다. 또 도시재생구역의 공공재개발 참여와 해제구역의 역세권 시프트사업 참여 요청이 이어지면서 정부의 공급대책 보완이 요구되고 있다.

⑤재건축 조합원 2년 실거주 의무제 예고

국토부가 6·17대책을 통해 투기과열지구 내 재건축 조합원의 경우 2년 실거주를 해야 분양권을 받을 수 있도록 하는 규제대책을 내놓아서 파장이 일었다. 내년 3월까지 조합설립인가신청을 하지 못할 경우 실거주 의무제가 적용됨에 따라 수도권 내 재건축현장들이 조합설립에 비상이 걸렸다. 실거주 요건을 채우지 못한 소유자들이 현금청산자로 강제 분류될 경우, 이들의 반대로 사업추진이 사실상 불가능하기 때문이다.  

이에 수도권 내 다수의 아파트 소유주들은 현금청산자로 내몰리지 않기 위해 반강제적으로 조합설립에 동의해야 하는 규제역설의 상황에 놓였다. 실거주 의무제 회피 가능성이 낮은 여의도 지구에서는 실거주 요건을 채우기 위해 소유주들이 이사 행렬을 벌이고 있다. 한편, 실거주 의무제를 포함한 도시정비법 개정안은 국회에서 심사안건으로 유보돼, 적용이 지연될 전망이다.

⑥높아진 재건축 안전진단의 벽… 신청단지 속출

국토부는 6·17대책에서 재건축사업 추진을 위한 첫 관문인 안전진단 절차를 한층 강화했다. 1차 안전진단 기관선정과 관리주체를 현행 관할 시·군·구에서 시·도로 격상시키고, 2차 안전진단의 의뢰 주체도 시·군·구에서 시·도로 바꿨다. 상위기관에서 재건축 사업을 검토해 절차적 투명성을 강화한다는 이유에서다.

비강남권 일부 단지들의 1차 안전진단 통과로 훈풍을 이어가던 서울 재건축 단지들은 비상이 걸렸다. 높은 용적률·소유주 간 갈등 등으로 사업추진에 난항을 겪던 아파트 단지들은 기준이 강화되기 전 안전진단을 통과하기 위해 분주하다.

⑦수면으로 떠오른 재건축 초과이익환수제

서울 서초구 반포3주구의 조합원 개인당 재건축부담금 예정액이 ‘4억200만원’으로 통지되면서 정비업계에 파장이 일었다. 일선 재건축 현장에서는 ‘감당할 수준’이라는 반응과 ‘사업을 우선 중단하자’는 반응으로 나뉘었다.

강남의 경우 입주를 서두를 경우 현재보다 두 배 가까운 차익이 발생한다는 점에서 지속 사업 추진을 선택하는 것으로 알려졌다. 반면, 사업초기 단계에 놓인 현장들은 ‘억 단위’의 재건축부담금에 놀라 사업중단 여부를 검토하는 상황이다. 전문가들은 5층 내외의 저층 재건축이거나 대지지분이 큰 재건축단지가 재건축 부담금의 액수가 클 것으로 내다봤다.

⑧층간소음 사후평가제 개선… 고품질 기준 마련해야

국토부가 층간소음 문제를 해결한다며 사후평가제를 도입하겠다고 나서자, 더욱 개선된 대안을 마련해야 한다는 목소리가 커졌다. 특히, 오랫동안 층간소음 문제해결을 위해 노력해온 시민단체들은 국토부가 층간소음 사회문제가 심화되는 상황에도 불구하고 시대흐름에 역행하는 규제완화 형태의 대책을 내놓았다고 지적했다. 전문가들은 층간소음 관련 시공자 책임소재를 명확하게 짚고, 부실시공에 대한 제도적 대책을 마련하는 보완방안을 제안했다.

⑨부산·인천 등 뉴스테이 탈출행렬 시작

공공지원민간임대 연계형 정비사업(뉴스테이)을 추진하던 재개발 구역들이 일반 재개발로 사업방식을 전환하는 행렬이 이어졌다. 부산 우암2구역은 공정률이 10%를 넘어선 상황에서도 일반 재개발로 전환하는 움직임이 일어, 뉴스테이 제도의 몰락을 단적으로 시사했다.

조합들은 뉴스테이가 정부의 외면과 제도적 결함으로 사업지연을 초래해 이에 따른 사업비증가를 만회하기 위해 일반 재개발 전환이 불가피하다는 입장이다. 하지만 일부 전문가들은 사업방식 전환에 따른 뉴스테이 인센티브 반환 및 기존 임대리츠사와의 소송전 등으로 인해 오히려 리스크가 커질 수 있다며 사업방식 전환을 신중하게 검토해야 한다고 조언했다.

⑩민간택지 분양가상한제 적용… 부작용 속출

민간택지 분양가상한제 적용이 지난 7월 29일부터 적용됐지만, 주택가격 상승과 주택공급 감소 등 부작용이 심화되면서 주택시장이 혼란에 빠졌다. 분양시장은 일반 분양계약자가 엄청난 차익을 챙길 수 있다는 점에서 이른바 ‘로또청약’과열이 심화됐다. 반면, 분양가 예측이 어려워지고 분양수익 감소가 불가피한 조합들이 분양을 미뤄 주택공급 절벽현상이 심화됐다.