조합설립동의는 정비계획의 수립과 함께 정비사업의 초기단계에 있어 가장 중요한 법률적 문제를 내포하고 있다. 이 중요한 초기의 두 절차를 명확히 하지 않고 사업을 진행할 경우 사업은 사상누각과 같은 운명에 놓이게 될 가능성이 커지게 된다.

 

이들 두 절차는 향후 사업 진행과정의 내용적 측면(정비계획)과 절차적 측면(조합설립동의)에 있어 주춧돌과 같은 중요한 역할을 하게 된다.

 

그럼에도 불구하고 이들 두 절차를 그저 사업추진을 위해 어쩔 수 없이 거쳐야 하는 절차 또는 신속한 정비사업의 추진에 대한 장애요인으로 치부하고 가볍게 넘기려는 사례들이 많다. 이럴 경우 정비사업이 상당히 진척된 후에 그간의 공든탑을 허물고 처음부터 절차를 다시 밟는, 무용하고 비경제적인 절차를 반복하게 될 위험에 놓이게 된다. 따라서 토지등소유자는 시간이 다소 걸린다 하더라도 초기 절차를 명확히 함에 조금의 소홀함도 없어야 할 것이다.

 

 

 

토지등소유자는 “무엇에 대하여 동의의 의사표시를 하여야 하는가”하는 것이 조합설립동의의 대상에 관한 문제이다.

 

도정법 시행령 제26조는 조합설립동의의 대상으로 △건설되는 건축물의 설계 개요 △건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액 △비용분담에 관한 사항 △사업완료 후 소유권 귀속에 관한 사항 △조합정관 등 총 5가지를 규정하고 있다.

 

또한 법에 규정되어 있지는 않지만 당연한 전제로 ‘사업추진 여부’에 대하여 의사를 표시하게 된다. 이는 시행령 제26조에서 규정하는 5가지 대상의 전제되는 개념이다.

 

정비사업의 절차에 관해 문외한인 토지등소유자로서는 동의서에 어떠한 내용이 기재되어 있는지에 관하여는 크게 관심을 가지지 않을 뿐더러 잘 알지도 못하는 것이 일반적이다. 이러한 문제로 인해 토지등소유자의 동의는 “나는 사업추진을 찬성한다”라는 지극히 단순한 의사표시로 전락하게 된다. 그 이면에는 “합의가 이루어져야 할 사업추진의 기본적인 사항에 관한 합의는 현실적으로 이루어진 바가 없다”는 의미가 내포되어 있다. 기본적 사항에 대한 합의의 부재는 사업이 끝날 때까지 분쟁의 잠재적 요인으로 남아 원활한 사업추진을 시시때때로 위협할 것이다.

 

따라서 토지등소유자는 자신의 동의로 인해 결정되는 내용 즉, 시행령 제26조가 규정하고 있는 사항이 동의서 상에 어떻게 구체화되어 있는지를 검토하는데 최대한 적극적이어야 할 것이다. 이러한 관심으로 인해 지체되는 시간적, 금전적인 손실은 그렇지 못했을 경우에 초래될 문제점에 비할 바가 아니다. 특히 ‘비용분담에 관한 사항’과 ‘사업완료 후 소유권 귀속에 관한 사항’은 소송으로 번질 가능성이 크므로 보다 많은 관심과 검토가 필요한 사항으로 보인다.

 

 

 

조합설립에 대한 동의를 받는 시기는 사업의 초기단계이다. 이러한 초기단계에 동의의 대상에 관하여 어느 정도까지 구체적인 동의가 이루어져야만 적법한 동의가 이루어졌다고 볼 수 있는지의 문제이다.

 

판례는 위 사항 중 비용분담에 관하여 “재건축 비용분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이므로, 재건축 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출 기준을 정하면 족하다”고 하였다. 그리고 동의의 정도에 관해 기준을 제시하며 “이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다”고 하여 위법한 동의의 효력을 무효로 보고 있다.

 

주로 비용의 분담에 관한 사항과 관련하여 문제가 되고 있지만, 다른 사항에도 동일하게 적용될 수 있을 것으로 판단된다, 즉 토지등소유자가 당해 정비사업에 참여할 것인지 여부에 관한 기준을 제시해 줄 수 있을 정도가 되어야 할 것이다.

 

추진위원회 운영규정 별표서식에서 하나의 참고할 기준을 제시하고 있으나, 도정법은 이에 대해 침묵하고 있다.

 

 

 

도정법 제16조는 조합설립을 위한 토지등소유자의 동의율을 규정하고 있다. 조합 설립을 위해 토지등소유자 5분의 4이상 다수의 동의를 얻도록 규정한 것은 동의하지 않은 토지등소유자에 대한 수용권 등 강제력 행사를 위한 정당성의 근거를 구함과 동시에 조합의 의사결정에 토지등소유자가 스스로를 구속시키기 위함이다.

 

‘동의율을 얼마로 정할 것인가’하는 문제는 결국 상충되는 가치의 이익형량으로 귀결될 것이나, 조합설립에 대한 동의는 가능한한 다수의 의사를 기초로 하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 동의를 얻는데 힘이 들겠지만, 동의를 얻은 만큼 사업 추진의 서포터가 늘 것이고, 비대위에 의한 사업지연의 위험은 보다 줄어 궁극적으로 분쟁을 줄이고 절차를 단축할 수 있을 것이기 때문이다.

 

 

 

조합설립동의로 인해 결정된 사항을 변경하고자 하는 때에도 역시 조합설립 동의 시와 동일한 절차를 거쳐야 한다. 그러나 이미 사업이 진행되는 과정에서 토지등소유자의 5분의 4 이상의 동의를 다시 얻는다는 것은 현실적으로 어렵다. 이점이 조합설립동의 시에 보다 세심한 관심이 필요한 이유 중 하나이다.

 

조합으로서는 가급적 동의의 내용을 변경시키지 않고 사업을 진행시킬 필요가 있다. 따라서 조합설립동의 시 발생 가능한 변수에 관하여는 미리 대응책을 마련하여 동의를 받아 둠으로써 법령 등의 변화로 인해 불의의 타격을 입지 않도록 해야 할 것이다.

 

‘건축되는 건축물의 설계 개요’의 경우 동의서를 용이하게 징구할 목적으로 과대 포장하여 설계하는 경우가 빈번하게 일어나지만, 설계는 구체화 될수록 필연적으로 변경을 수반하게 되므로 바람직하지 않다. 사업성 분석을 통해 토지등소유자가 사업참여 여부를 결정할 수 있을 정도의 간략한 설계에 머물러야 하고 세부적인 설계는 사업시행계획서 작성 시에 이루어져야 할 것이다.

 

 

 

최근 과천주공 3단지 재건축 조합과 관련한 소송에서 서울고등법원은 재건축결의 시 정한 신축건축물의 평형배정 기준을 변경하기 위하여는, 재건축 결의와 동일한 5분의 4이상의 결의가 필요하다는 이유로, 의결정족수를 지키지 아니하고 평형배정기준을 변경한 관리처분총회에 대하여 무효판결을 선고했다. 공감이 가는 판례이다.

 

그 후 반포주공 2단지 재건축조합의 관리처분총회에 대해 서울중앙지방법원이 무효를 선고한 판례(2006가합104377)가 있었고, 한동안 언론을 통해 단골 메뉴처럼 소개되었다. 그러나 보도내용이 독자로 하여금 판례의 취지를 오해케 할 소지가 있어 해당 판례의 취지를 지적해 둔다.

 

반포의 경우 최초 재건축 결의 시 권리가액의 다액 순으로 신축건축물의 평형배정에 우선권을 주기로 하였고, 평형배정기준의 변경 없이 관리처분계획을 수립하였다. 그럼에도 불구하고 당해 관리처분총회는 “신건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항에 관하여 각 구분소유자 간의 형평에 현저히 반하므로 무효라고 봄이 상당하다”라고 판시했다. 언론은 이를 두고 권리가액순의 평형배정은 형평성에 반하여 무효라는 취지의 기사를 실었고, 이는 권리가액 순으로 평형배정에 대한 우선순위를 주는 것 자체가 형평성에 반하는 것으로 독자에게 비춰질 소지가 충분했고, 이를 문의하는 전화를 많이 받았던 것으로 기억된다.

 

그러나, 위 판례의 취지는 권리가액 순으로 평형배정에 대한 우선순위를 주는 것 자체에 관하여 형평성에 반한다고 판단한 것이 아니다. 최초 평형배정 기준을 정하였을 때와 현저히 다른 사정의 변경이 있었음에도 불구하고 최초의 평형배정기준을 그대로 적용함은 무효라는 판례이다. 즉 반포의 경우 재건축 결의 후 서울시의 용적률 제한, 소형평형 의무비율제의 발표 등으로 인해 대규모의 설계변경이 이루어졌고, 이러한 변경으로 인해 우선권 없는 후순위 조합원들은 소형평형 또는 과도하게 큰 평형의 배정을 사실상 강제당하는 결과가 초래 되므로 무효라는 취지이다.

 

 

 

앞서 살핀바와 같이 조합설립동의는 정비사업의 기본적 사항이 모두 결정되는 무척이나 중요한 사항이다. 따라서 관련 분쟁의 해결과 원활한 사업추진을 위해서는 토지등소유자 스스로 조합설립동의에 대한 중요성을 자각함과 동시에 세심한 관심을 아끼지 않는 것이 중요하다.

 

이에 더해 제도개선이 필요한 부분도 있을 것이다. 동의의 대상을 규정한 시행령 제26조 각호 사항을 일일이 법에서 구체화하여 따르도록 하는 것은 사적자치의 과도한 침해가 될 뿐더러, 개별 조합의 특수성을 고려하여 보다 합리적인 결론을 도출하는데 장애가 될 것이므로 바람직하지 않을 것이다.

 

따라서 법령을 정비한다면 개별 조합의 자율권을 최대한 존중함과 동시에 토지등소유자가 자신이 무엇에 대해 동의를 하고 그 효과는 무엇인지 정확히 인식하고 동의해, 사업이 원활하게 나아갈 수 있도록 유도하는 방향이 바람직할 것으로 판단된다.

 

예를 들어 동의서를 징구할 때 시행령 제26조 각호 사항에 대한 설명고지 의무를 명시하여 토지등소유자가 동의의 대상을 보다 명확히 인식하도록 하는 것도 방법일 수 있다. 또 평형배정기준, 비용분담기준 등 중요사항에 관하여는 몇 가지 합리적인 기준을 시행령에 예시함으로써 조합설립에 바람직한 모델을 제시·유도하는 것도 도움이 될 것으로 보인다. 기타 동의방식에 관한 시행령 제28조 등의 정비를 통해 동의 절차를 간소화하는 등의 개선도 필요할 것으로 보인다.