마천4구역 재개발현장을 가다
마천4구역 재개발현장을 가다
사업시행계획 인가 즉시 시공자 선정 절차 돌입
용적률 300%로 상향·발코니 30% 삭제기준 적용
도로 선형변경 통해 아파트 1개동 추가 건립키로
  • 김상규 전문기자
  • 승인 2021.04.05 11:10
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[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 마천4구역 재개발사업(조합장 김명산)이 사업시행계획의 인가를 눈앞에 두고 있다. 사업시행계획(안)에 대한 공람공고는 끝났다. 특별한 이의제기가 없는 한 곧 인가가 나올 것으로 예상된다. 인가 즉시 조합은 바로 시공자 선정절차에 돌입할 예정이다. 벌써부터 메이저 시공자들의 움직임이 활발해지고 있다.

▲사업시행계획 주민 공람공고 완료

송파구청은 2월 18일부터 3월 4일까지 마천1동 주민 센터와 조합사무실에서 마천4구역 사업시행계획(안)에 대한 주민 공람공고를 마쳤다.

사업시행계획서에는 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, 임시거주시설을 포함한 주민이주대책, 세입자의 주거 및 이주대책, 사업기행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방 대책, 임대주택의 건설계획, 소형주택의 건설계획, 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획, 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획, 정비사업비 등 관련 제반 내용이 담겨있다. 

▲사업시행계획 인가 후 시공자 선정 계획

조합은 사업시행계획을 인가 받은 후 시공자 선정절차에 들어갈 계획이다. 이를 위해 공사비 산출과 입찰서 제안 기준을 작성하고, 서울시 원가 자문을 거쳐 최대한 빠른 시간 안에 시공자 입찰을 진행한다는 방침이다.

시공자를 선정함에 있어 가장 중요한 부분은 역시 조합원에게 유리한 조건을 제시하는 유능한 시공자를 선정하는 것이다. 조합에서는 국내 최고급 브랜드를 가진 건설사들의 참여를 유도하기 위해 시공자 선정 전 과정에 대해 적정·공정·투명한 진행이 되도록 노력하고 있다.

현재 G사, L사, H사 등의 관심이 높은 것으로 알려지고 있다. 김 조합장은 “사업시행계획을 인가받으면 시공자 선정 업무에 집중할 것이다. 조합원들과 함께 명품아파트를 만들어줄 시공자를 찾기 위해 최선을 다 하겠다”고 말했다.

▲우수디자인으로 건축심의 통과

조합은 지난 2019년 3월 우수디자인 건축심의를 통과했다. 이를 통해 용적률 상향과 발코니 30% 삭제 기준이 적용됐다. 세대수가 증가했으며, 입주민들이 실제 사용할 수 있는 면적이 늘어난 것이다.

전용면적 25.7평 이상의 아파트를 기준으로 발코니 면적이 3평가량 증가한다. 인근 지역의 현 시세가 3.3㎡ 당 4천만 원 정도임을 감안하면 대략 1억 원이 넘는 수익을 창출한 셈이다. 

아파트를 계획함에 있어 중점을 둔 부분은 입면계획이다. 천편일률적인 아파트 디자인에서 벗어나 수직·수평 입면분할의 베이스에 커튼월 룩을 적용하여 건물외관과 주거환경의 쾌적성을 동시에 추구했다. 아파트 중간층에는 남한산성 및 위례신도시에 위치한 공원과 연계하여 입주민들의 삶의 질을 향상시키는 스카이 가든을 배치한다. 

▲지형순응형 배치로 지역 주민과의 교류 활성화

단지 계획 시 조합이 가장 중점을 둔 것은 약 10미터의 레벨차가 있는 부지를 지형순응형으로 배치한 것이다. 지역주민과의 교류를 향상시키고 위화감을 줄이기 위한 방안이다. 레벨 차로 인해 생긴 인공지반 하부에 연도형 상가를 배치하여 도로와 상가의 단차를 없앴다. 

상가의 외관을 쇼윈도로 계획함으로써 도로경관에 개방감을 주어 인근 주민들의 인지성과 접근성을 향상시킨 것이다. 또한 단지 내·외부를 연결하는 공공보행로의 설치로 인근지역과의 상생을 도모하고, 단지 내부의 부대복리시설(어린이집, 경로당, 주민 공동시설 등)의 개방으로 지역주민 간에 활발한 교류가 일어날 수 있도록 계획했다. 

▲약 2천억 원 사업수입 증가 예상

조합은 위례신도시와 마천4구역 도로 선형변경을 통해 아파트 1개동을 추가 건립함으로써 약 700억원의 수입을 더 얻게 될 전망이다. 또한 254%의 용적률을 300%로 상향해 약 1천20억원의 수입이 더 생길 것으로 예상된다. 646명 조합원들의 부담금이 크게 줄어 좀 더 안정적으로 사업을 추진할 수 있게 된 것이다. 

우수디자인 건축심의를 통과하여 받게 되는 사업성 증가분(전용면적 25.7평 이상 아파트 발코니 3평 증가)까지 합하면 지금까지 조합은 총 2천억원 가까운 추가 수입을 올릴 것으로 예상된다.

▲조합원들 차입으로 조합운영비 10억 원을 모금

재개발사업은 사업시행인가 후 시공자를 선정하고 사업비를 대여 받아 진행하는 것이 일반적이다. 하지만 사업시행인가까지 많은 협력업체가 선정되고 용역을 완료해야 한다. 원활한 사업을 진행하기 위해서는 당연히 사업비가 필요한 것이다. 조합에서는 서울시 정비기금을 융자받아 비용을 충당해야 하는데, 많이 부족하고 운영하는 데에 상당한 어려움이 있다.

조합에서는 이를 극복하기 위해 조합원들에게 운영자금 차입을 제안했다. 조합집행부는 큰 기대를 하지 않았다. 하지만 결과는 대 반전이었다. 15일정도 기간에 10억 원의 모금액을 달성하게 된 것이다. 조합운영비 모금은 업계에 좋은 선례를 남기게 됐다.



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