권대중 교수 공공·민간 공생하는 개발방식 나와야 안정

권일 팀장 공급물량 현실성·2030주택거래 최대 변수

김덕례 실장 반시장적 ‘금융규제 폭탄’ 빨리 제거해야

서진형 회장 예측가능한 공급시그널 준비하는게 우선

양지영 소장 다주택자 물량 시장에 나오게 稅완화해야

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 상반기 부동산시장은 공공재개발·재건축 본격화와 각종 규제완화 기대감이 뒤섞이면서 혼란한 양상을 보였다. 또 2·4공급대책 발표 직후 공공의 투기논란이 이어져, 추진동력이 크게 훼손되기도 했다.

부동산시장의 혼란 폭이 커짐에 따라 본지는 ‘하반기 부동산시장 전망’을 주제로 국내 부동산 전문가들과 함께 서면좌담회를 진행했다. 좌담회에는 △권대중 명지대학교 부동산학과 교수 △권일 부동산인포 리서치팀장 △김덕례 주택산업연구원 연구실장 △서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수) △양지영 R&C연구소 소장(가나다순)이 참여했다.

①올해 하반기 매매시장 전망은

권대중 교수: 하반기 매매시장은 입주물량 부족에 따른 수도권·지방 양극화 현상이 예상된다. 서울은 재건축 규제완화 기대감으로 재건축단지를 중심으로 상승장이 예상된다. 다만, 정부가 3만호 규모의 사전청약을 7월부터 계획대로 시행할 경우 일시적 안정화를 기대할 수 있겠다.

권일 팀장: 지자체장 보궐선거에 등장한 부동산공약 대부분이 친시장적이라 기대감이 높은 상황이다. 5월까지 보유세 인상에 따른 실망매물을 기대할 수는 있지만, 하반기부터는 버티기에 돌입한 매도자들에 의해 강보합세가 나타날 가능성이 높다.

김덕례 실장: 하락세 전환요인 부족과 정비사업 규제완화 기대감이 맞물려 상승세가 지속될 것이다. 공급대책을 통한 안정화 방안이 나오더라도 분양까지는 시간이 걸리기 때문에 하반기에 곧장 안정화를 기대하기는 힘들다.

서진형 회장: 보합 혹은 상승국면이 예상된다. 정부의 공급시그널과 재개발·재건축 규제완화 기대감으로 혼조양상이 나타날 것이다. 또 분양가와 시세 간 격차에 따른 청약시장 열풍도 계속될 것이다. 신도시 및 GTX로 인한 부분시장으로 우상향도 이어지겠다.

양지영 소장: 안정세를 찾아가던 집값이 오세훈 서울시장 취임 후 재건축 규제완화 기대감을 동력으로 다시 반등했다. 재건축단지가 상승세를 견인할 가능성도 높다. 양도세 중과 한시적 배제가 끝나는 6월 이후 매물량 감소에 따른 반등세도 예상된다. 

②임대차(전·월세)시장은 어떻게 전망하는지

권대중 교수: 6월 비수기철을 전후해 다소 진정국면을 보이겠으나, 서초구 반포주공1단지의 대규모 이주수요가 전월세가격 상승을 이끌 수 있다. 하지만, 단기급등에 따른 가격상승 피로감은 올 가을 전월세시장에 영향을 미쳐 둔화될 전망이다.

권일 팀장: 공급대책 동력하락으로 시장 안정화는 쉽지 않을 것이다. 신규 계약의 경우 여전히 전월세가격이 높고 보유세 인상부담을 세입자에게 전가하는 모습은 계속될 것으로 보여 상승에 무게가 쏠릴 것으로 점쳐진다.

김덕례 실장: 계약갱신청구권이 적용되는 시장과 그렇지 않은 시장이 공존하는 이중시장이 형성되면서 상승세가 지속될 것이다. 

서진형 회장: 임대차법 시행으로 일시적 안정기조가 보이겠지만, 통계상 착시현상으로 볼 수 있다. 신규계약과 갱신계약의 편차가 심화될 것이며, 조세부담 증가와 갱신청구권 등으로 전세가 보증부 월세로 전환될 것이며, 시장의 불안요인이 커질 것이다.

양지영 소장: 임대차3법 시행에 따른 가파른 전월세 가격 상승 피로감으로 다소 안정을 찾아가고 있다. 하지만 하반기에는 입주물량이 크게 줄어들고 3기 신도시 사전 청약제 등으로 인한 대기수요가 더해져 전월세 가격이 다시 상승할 가능성이 높다. 

③정비사업 훈풍 기대해도 될까

권대중 교수: 재건축 규제완화 기대감과 정부의 공공재개발이 맞물리면서 재개발·재건축 주택에 대한 상승세가 농후하다. 재건축은 지역별 차별화가, 재개발은 해당지역을 중심으로 강보합세가 예상된다.

권일 팀장: 공급확대 측면에서 정비사업 활성화는 불가피한 선택지며, 재개발은 서울·지방 모두 가격상승 부작용을 감안하더라도 확대시행이 예상된다. 반면, 재건축의 경우 정부가 강화된 안전진단 기준으로 시장을 제한하고 있어 지나친 낙관은 조심스런 상황이다.

김덕례 실장: 당장 하반기에 큰 성과는 기대하기 어려울 것이다. 정부와 서울시 간의 공급정책 조율과 공조기반 마련이 선행돼야 하기 때문이다. 서울시는 현재 재건축 상승세를 경계하는 모양새며, 공공정비사업도 속도전 돌입에 따른 주민갈등 및 불확실성이 확대될 것이다.

서진형 회장: 정책 민감성이 짙은 시장이기 때문에 향후 추가정책 기조에 따라 기상도가 달라질 것이다. 서울시와 정부, 어느 한곳만이 독단적으로 정책을 추진할 수도 없는 상황이기 때문에 당장 하반기에 큰 시장변화를 기대하기는 어려운 상황이다. 

양지영 소장: 규제완화 기대감으로 강남·목동·여의도·성수 등 재건축시장은 활기를 띌 것이다. 반면, 재개발의 경우에는 공공주도 재개발 대상지로 선정되면 현금청산에 대한 우려가 가중될 것이기 때문에 오히려 시장이 위축될 우려도 있겠다.  

④하반기 변수를 꼽는다면

권대중 교수: 여전히 풍부한 유동성자금과 저금리, 정부의 공공개발(GTX·신도시)로 주변지역의 지가상승과 아파트가격 상승압력이 주요변수다. 또 공공재개발·재건축 및 서울시의 스카이라인 규제완화와 재건축 규제완화 기대감 등이 향후 변수로 예상된다.

권일 팀장: 하반기 변수는 정부가 계획했던 공급물량을 얼마나 현실화 하느냐가 핵심이다. 부동산 자금을 수용할 수 있는 현실적인 물량을 공급하는 것이 하반기 중요 포인트다. 

김덕례 실장: 정부의 정책변동 불안감과 3기 신도시 추진속도가 변수일 것이다. 정부의 부동산 금융정책이 일관성을 갖추지 못한다면 정책 불안감이 커져, 시장을 자극할 것이다. 

서진형 회장: 하반기 주요 변수는 저금리 현상과 유동성의 풍부성이다. 자금은 이익이 있는 방향으로 흐르기 때문에 고금리 시장에서는 금융시장으로, 저금리 상황에서는 부동산으로 이동한다. 금리변화에 따른 자금의 이동이 하반기 시장의 주요 맥락을 결정할 것이다.

양지영 소장: 하반기의 최대 변수는 금리다. 매매나 전세 모두 금리가 가장 큰 변수다. 최근 한국은행은 금리를 동결했는데, 이는 앞으로 금리인상을 예견했다고 볼 수 있다. 한번 금리가 오르기 시작하면 인상폭이 가파르기 때문에 가게부채가 큰 수요자들의 부담이 커질 것이다. 

⑤하반기 내 집 마련 기상도는 어떨까

권대중 교수: 생애 최초나 무주택자는 정부의 3기 신도시 및 공공재개발·재건축으로 인한 수요를 기대할 수 있어, 재고주택 매수보다는 분양을 기다리는 것이 현명하다. 

권일 팀장: 3기 신도시 공급만을 막연히 기다리기보다는 현재 부동산에 가용할 수 있는 자금 가이드라인을 세우는 것이 중요하다. 미계약 물량이나 잔여물량 청약을 적극적으로 활용하면서 개발호재가 기대되는 기존 주택을 동시에 알아보는 것이 좋다.

김덕례 실장: 공공임대·공공분양·민간분양·사전청약·일반공급·특별공급·생애최초·신혼부부 등 공급되는 주택유형이 매우 다양하다. 공급일정을 수시로 점검하고 가장 적합한 주택유형을 선정해 희망 입지나 자격요건 등을 살펴 청약경쟁력을 높여야 한다.

서진형 회장: 향후 수도권 공급물량이 많을 것으로 예상되기 때문에 청약이 가장 바람직한 내 집 마련 전략이라고 볼 수 있다. 신혼부부의 경우 향후 공급될 신혼희망타운 중에서도 희망입지와 개발호재 등을 비교·분석하는 노력이 필요하다.

양지영 소장: 현재 서울 패닉바잉이 경기도·인천으로 번지고 있다. 하지만 3기 신도시 공급과 주택규제, 금리인상 등 앞으로 집값 상승보다는 집값을 조정할 요인들이 예상되는 바, 지금 당장 영끌로 인한 내 집 마련 및 투자는 피하는 것이 좋다.