많은 조합의 조합장을 비롯한 임원들은 조합이라는 법인성격에 대해 혼란스러워 하고 있는 것을 자주 봅니다. 무슨 말이냐 하면은 임대주택을 정부(시나 도 혹은 국가)에서 매입하지 않을 경우에 조합에서 임대하고 관리하면 된다고 생각하는 분들이 의외로 많다는 것입니다.

 

하지만 조합은 관리처분을 통해 청산하고 해산하는 일시적인 사업시행 조직인 것입니다. 관리처분을 하였다면 조합에 남은 재산이 없다는 것을 의미하는 것이데 나중에 관리할 재산이 있다면 관리처분을 대단히 잘못하였다는 것을 의미하는 것입니다.

 

물론 관리처분계획보다 조금의 차이는 있을 수 있어 이를 입주할 무렵 청산시에 정리하도록 하고 있는데 이것은 계획에서 예측가능한 소액의 금전이나 재산을 의미하는 것일 것입니다.

 

재개발사업에 있어서는 서울·수도권인 경우 도시 및 주거환경정비법 시행령 제13조의3 제1항 제2호에 의거하여 전체 건립세대수의 17%이상(지방은 8.5%)을 임대주택으로 건립하여야 하며, 재건축사업의 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제30조의2 제1항에 의하여 수도권 과밀억제권역에서는 증가되는 용적률 중 100분의 25이하의 임대주택을 건립하여야 합니다.

 

이렇듯 정비사업의 경우에는 임대주택을 짓도록 법령으로 정하고 있으나, 그 매입에 대해서는 사업에 따라 다릅니다. 재건축임대주택의 경우에는 건설교통부장관, 시 도지사 또는 주택공사 등에서 매입토록 강제하고 있어서 조합에서는 매각에 대한 부담이 없도록 법제화되어 있습니다.

 

그러나 재개발 사업의 경우에는 임대주택의 건립에 대한 규정은 있으나, 그 매입에 대해서는 아무런 규정이 없어서 자칫 관리처분이 불가능할 수도 있다는 것입니다. 현실이 이런데 많은 분들은 막연하게 당연히 시나 도 혹은 정부에서 사주는 것이라고 오해하고 있다는 것입니다.

 

이런 오해의 근거는 서울시의 조례 때문입니다. 서울시에서는 서울특별시 도시 및 주거환경정비사업 조례 제19조 제1항에서 ‘사업 시행자는 임대주택을 건설하여 서울특별시장에서 처분하거나 SH공사를 시행자로 지정하여 건설할 수 있다’라고 정하여 재개발사업의 임대주택을 전량 매수해 주고 있는 것입니다.

 

서울시를 제외한 다른 지자체에서는 이렇듯 지자체가 매입하겠다는 조례 등 근거를 갖고 있지 않음에도 불구하고 막연히 모든 지자체가 임대주택을 해결해 주는 것으로 오해하고 있다는 것입니다. 주택을 건립하여 매각할 수 없다면 공사비만 들어가고 분양수입이 없는 이런 상태로 과연 관리처분이 가능할 수 있을까요.

 

 

혹은 임대주택을 지어서 사업이 끝난 후에 조합이 계속 관리하고 임대하면 되는 것일까요. 둘 다 불가능한 것입니다.

 

사업이 끝나고 관리처분에 의하여 재산을 다 처분하였는데 남는 임대주택이 있다면 해산당시의 조합원은 계속해서 임대주택을 조합원 모두가 공유하면서 임대사업을 해야 하는 것입니다. 그런데 이런 사업을 원하는 조합원이 과연 있을까요. 임대주택 분양가만큼을 분담금으로 더 많이 내고 임대사업을 해야 하는데 말입니다.

 

이런 사실을 정확히 헤아리어 법령을 개정하거나, 아니면 서울시 이외의 사업장에서는 지자체의 조례를 개

정해서 임대주택의 처분에 대한 분명한 근거가 마련되어야 관리처분과 조합 해산이 될 것입니다.