기본계획변경·지구단위계획 결정 고시
펜트하우스·일반분양으로 수익 극대화

 

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 원효대교 북단 용산 한강변에 위치한 산호아파트 재건축사업(조합장 김현)이 건축심의를 통과하고 사업에 속도를 올리고 있다. 김 조합장은 한강 조망권, 특별건축구역 등의 장점을 갖추고 있는 만큼 분양성을 높이고 편리한 보금자리를 만들어 조합원들에게 이익이 돌아가는 사업을 진행하겠다고 말했다.

▲원효아파트지구(산호아파트) 개발 기본계획(정비계획) 변경, 건축심의 통과

2019년 제13차 서울특별시 도시계획위원회에서는 심의를 열어 원효아파트지구(산호아파트) 개발기본계획(정비계획) 변경을 결정했다. 심의 결과는 수정가결이었다. 이어서 시는 도시정비법 제16조 등에 의거 원효아파트지구 개발 기본계획 변경과 지구단위계획(구역) 결정 및 지형도면을 고시했다. 

서울시는 △용적률 계획은 상한 260.36%, 법정상한 281.22% △공공기여는 순부담 10% △기반시설계획은 사회복지시설, 하수도, 방수설비 1천162㎡ △가구 수는 공공임대 40가구, 소형임대 33가구를 포함 전체 647가구 △높이계획은 수변연접 15층 이하, 최고 35층 이하 △획지계획은 연도형 상가 배치구간 935㎡, 공동주택용지 2만5천20.3㎡ 등의 반영을 요구했다. 또한 공동보행통로 계획은 대상지 동측과 연접한 현대자동차 부지 계획이 변경된 바, 주관부서 요청대로 삭제할 것도 주문했다.

그리고 지난 4월 15일에는 건축계획안이 통과됐다. 서울시 도시계획위원회는 원효아파트지구 개발 기본계획 변경을 결정하면서 결정된 밀도계획(용적률 281.22%, 최고 35층 이하, 수변연접 15층 이하) 이하에서 대상지의 입지적 중요성을 고려하여 특별건축구역 지정을 전제로 건축계획을 조정하라는 조건을 달았다. 

조합은 설계자와 협의하면서 서울시에 공공건축가 지정을 요청했다. 서울시에서는 공공건축가 툴에 있는 김진욱 공공건축가를 지정해줬다. 조합은 서울시에서 지정한 김 공공건축가와 함께 건축 심의설계안에 대한 공공건축가의 의견과 최신 트렌드의 설계로 건축계획안을 마련했다.

마련된 건축계획안은 이사회와 대의원회에서 조합 설계업체인 예시건건축사사무소 대표가 상세히 설명했다. 이 과정에서 설계도에 이견이 발생하면 이사회와 대의원회의 의견을 들어 수정을 반복했다.

▲팬트하우스·일반분양 30세대 미만 등으로 사업수익 극대화

조합은 명품아파트 건립을 위해 초기부터 앞서가는 재건축 단지들의 사례를 수집하는 것이 필요하다고 판단하고 있다. 

실수를 최소화하고, 장점은 받아들여 재건축사업에 반영할 부분은 적극 반영한다는 것이다. 우선 펜트하우스가 들어서면 아파트 전체 퀄리티가 상승할 것이기 때문에 70평형 3가구를 계획 중이다. 이를 일반분양해 수익성도 기대하고 있다. 

또한 일반분양을 30세대 미만으로 계획하여 분양가상한제를 피하고 분양가를 최대한 상향시켜 사업수익의 극대화를 도모할 계획이다. 향후 시공자 선정 시 건설사 간 입찰경쟁을 통해 사업비 중 가장많은 부분을 차지하고 있는 건축비를 최대한 절감할 예정이다. 이를 위해 타 재건축 사업지의 입찰제안 내용을 충분히 확보하여 조합에 유리한 제안서를 마련할 계획이다.

▲일부 소유자의 조합설립 취소 소송도 승소로 마무리

소유자 3인은 용산구청장을 상대로 조합설립인가 취소를 구하는 행정소송을 제기했다. 이 행정소송은 1심 서울행정법원에서 각하 및 기각, 2심 서울고등법원에서 기각 판결이 내려졌다. 3심 대법원에서의 상고는 원고의 상고취하서 제출로 고법의 판결이 확정됐다. 

이 행정소송에 참여한 원고 중 2명은 2017년 6월 3일에 개최한 창립총회에 대해 총회결의 무효확인 소송도 제기했다. 이에 대해 지난 2019년 12월 11일 서울서부지방법원 제12민사부는 설계자 선정 결의의 무효 확인을 제외하고 청구를 각하하거나 기각했다. 

▲용적률과 특별건축구역은 전혀 별개… 건축심의 통과 위해 서울시 기준 적용

한편 조합에서는 건축심의 설계(안)에 한강변 6층 건물을 삭제했으며, 한강조망 가시각이 45도 이상인 세대가 80.83% 라고 했다. 일부 조합원은 가시각 45도 이상인 세대가 32%밖에 안 된다고 주장하고 있다. 

김 조합장은 “사실과 다른 내용으로 조합원을 선동하는 것에 대해 관련 자료를 제시하며 조합원들의 이해를 구하고 있다. 비대위의 선동행위가 없었다면 우리는 건축심의 통과에 따라 사업시행계획인가를 신청할 계획이었다”며 “어떤 조합원은 특별건축구역 지정은 용적률 상향이 목적이라고 주장하고 있다. 한강변 6층 건물을 설계에서 삭제하고, 전 세대 한강 조망이 100% 확보돼야 한다고 억지부린다”고 말했다. 

이어서 그는 “하지만 이는 정비계획변경 고시문에도 나와 있는 내용으로 서울시 도시계획위원회 결과에 따라 확정된 법적상한 용적률을 설계에 적용시킨 것으로 특별건축구역과는 별개의 것이다”며 “당시 건축심의를 통과하기 위해서는 전 서울시장이 만든 기준을 적용해야 했기 때문에 산호아파트도 한강변 역사문화특화경관지구 지정이 적용되어 6층 건축물 설계안은 건축계획수립 시 4층 이하로 계획되어야 하나 경관심의 등을 통해 6층 이하로 완화한 것이다”고 말했다. 

조합에서는 2021년 하반기 오세훈 서울시장의 ‘2040 서울플랜’이 확정되는 대로 조합원들의 의견을 수렴하고 조합원들에게 이익이 되는 방안 등을 마련하여 다수 조합원들이 원하는 방향대로 설계안을 조정해 서울시와 협의한다는 계획이다.

업계의 한 전문 변호사는 “강남 A아파트, 송파 B아파트, 방배 C재건축사업과 성수 D재개발사업은 서울시와의 의견 차이로 수년 째 사업추진이 멈춰버린 현장이다. 이 중 한 조합은 최근 서울시의 요구사항을 전부 수용함으로써 다음 단계를 진행할 수 있었다”며 “도시정비사업은 대부분 구청이 인허가권을 가지고 있지만 각종 평가와 건축설계에 대해서는 서울시의 심의가 필수사항이다. 

서울시 도시계획위원회의 수정이나 조건사항에 대해 조합에서 받아들이지 않으면 사업추진이 쉽지 않음을 우리는 주변에서 많이 목격했다”고 말했다.