[하우징헤럴드] 서울 소재 재개발조합의 조합원 甲은 사업시행구역 내 토지 및 건축물을 소유하고 있고, 20여년 전부터 ‘K’라는 상호로 사업자등록을 마치고 영업을 해왔다.
조합원 甲은 분양신청 기간 종료일 이후 분양신청의 대상을 공동주택에서 근린생활시설(상가)로 변경신청하는 것이 가능할까. 가능하다면 조합은 분양신청 기간 내에 상가를 신청한 조합원과 차등하여 상가 순위를 배정할 수 있을까.
1. 분양신청의 변경 및 정관 규정 등
1) 공동주택에서 상가로 분양신청의 변경
재개발조합원 甲은 조합이 최초로 분양신청을 공고했을 당시 공고된 분양신청기간 내에 적법하게 공동주택 분양신청을 했고, 이후 甲은 관리처분변경계획이 인가되기 전의 공람절차에서 분양신청의 내용을 공동주택의 분양신청에서 근린생활시설(상가)의 분양신청으로 변경했다. 관리처분변경계획이 있기 전의 공람의견심사조서에 의하면, 甲의 공동주택에서 근린생활시설로의 변경 신청을 채택한다고 기재되어 있다.
2) 정관 규정 및 관리처분계획의 수립 내용
조합정관 제48조에서는 “주택 및 부대복리시설의 분양대상자와 분양기준은 도시정비법 및 시·도 조례가 정하는 기준에 적합한 범위 안에서 총회의 의결로 결정한다”고 규정하고 있고, 관리처분변경계획 수립을 위한 총회에서는 ‘상가 동·층·호의 배정, 즉 상가 분양순위’는 추후 권리가액을 확정한 후 서울시 도시정비조례 제38조 제2항 및 조합정관에서 정한 순위에 따르기로 하는 내용이 결의되었다.
2. 쟁점
첫째, 분양신청 내용을 변경할 수 있는 기회를 부여한 것이 “분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 수립한다”고 규정하고 있는 도시정비법 제76조 제1항 제5호에 위반되는지 여부이다.
둘째, 분양신청 내용의 변경을 통해 적법하게 상가 분양대상자의 지위를 갖게 된 원고의 분양순위에 관하여는 다른 상가 분양대상자들과 권리의 차등을 둘 수 있는지 여부이다.
3. 도시정비법 제76조 제1항 제5호 위반 여부
원고 甲은 제1차 관리처분변경계획안에 대한 공람기간에 분양신청의 내용을 공동주택에서 근린생활시설(상가)의 분양신청으로 변경했고, 정비사업조합으로서는 분양신청을 한 조합원을 대상으로 관리처분계획의 수립을 위한 총회결의 전에 분양신청 내용을 변경할 기회를 부여할 수도 있는 것이다(대법원).
그러므로 이와 같은 분양신청 내용의 변경 기회를 부여한 것이 도시정비법 제76조 제1항 제5호 소정의 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다는 규정을 위반했다고 볼 수 없다.
4. 기존 상가분양대상자와 분양순위의 차별은 가능한가
1) 미리 고지하거나 총회결의가 없는 이상 차별금지
조합은 원고에 대하여 분양 목적물을 상가로 변경할 기회를 부여하면서 그 분양순위를 서울시 정비조례 제38조 제2항에 의한다고 하였을 뿐 그 분양순위를 기존에 이미 상가 분양을 신청한 다른 조합원들과 달리 차별해 정할 것임을 미리 고지하거나 총회에서 결의했다고 볼 수 없는 이상, 분양신청 내용의 변경을 통해 적법하게 상가 분양대상자의 지위를 갖게 된 원고의 분양순위에 관하여는 다른 상가 분양대상자들과 권리의 차등을 둘 수 없다고 보아야 한다.
2) 상가 분양순위결정은 재량행위가 아닌 기속행위
주택정비사업에서의 관리처분계획은 법률이 정한 행정계획으로서 토지등소유자의 지위나 권리·의무의 인정 자체에 관하여는 재량의 여지가 없다고 하겠으나, 그 구체적인 내용의 수립에 관하여는 이른바 계획재량행위에 해당하여 상당한 재량이 인정된다고 할 것이다.
상가 분양순위는 신축건축물을 분양받을 조합원의 종전건축물의 사용용도나 권리가액 등을 기준으로 하여 정해지는 것으로서 조합원의 지위나 권리·의무와 관련된 사항이라고 보아야하므로, 이러한 측면에서도 각 조합원에게 권리가액 등에 합당한 순위로 분양받을 지위를 부여하는 것에 조합의 재량이 개입되어서는 안된다고 봄이 타당하다(재량행위가 아닌 기속행위에 해당).
5. 결어
분양신청의 내용을 공동주택의 분양신청에서 근린생활시설(상가)의 분양신청으로 변경했고, 원고를 상가 분양대상자로 정한 관리처분변경계획이 인가·고시되었는바, 이에 따라 원고는 적법하게 상가분양대상자가 되었다고 보아야 한다.
따라서 원고의 지위는 상가 분양순위에 있어서 기존의 상가 분양대상자들과 차등이 없다고 봄이 타당하므로 원고 甲은 권리가액을 고려하면 제1순위의 수분양권이 있다고 보아야 한다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
