[하우징헤럴드] 정부는 그동안 서민의 주거안정 정책으로 여러 가지의 부동산정책을 입안·시행하면서 시장을 안정시키려고 노력했다.
하지만 시장을 충분히 이해하지 못하고 국민이 무엇을 원하는지 이해하지 못하면서 경제적 문제와 맞물려 부동산 가격은 지속적으로 상승했다.
특히 수요공급에 따른 시장 안정화가 아니고 규제로 시장을 안정시키려고 했던 것이 오히려 가격상승을 부추기는 결과를 낳았다는 비난을 받고 있다.
종합부동산세(종부세)가 그렇다. 종부세는 부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제고한 국세이며 주택에 대한 종부세와 토지에 대한 종부세를 합한 금액이다. 이는 부동산 투기수요를 억제하여 가격을 안정시키기 위한 목적으로 시행되었지만, 최근 들어 주택가격이 급격히 상승한 가운데 공시가격 현실화율 상승과 공정시장가액 비율의 상승 등 종부세 부담을 둘러싸고 생각보다 충격이 점점 커지고 있다.
2003년 9월 5일 노무현 정부는 주택가격 안정대책을 위해 종부세 신설방침을 발표했고, 동년 10월 29일 부동산종합대책을 발표하면서 부동산 보유세 강화 및 양도소득세 중과를 골자로 하는 세법개정안을 발표했다.
부동산 보유세를 강화하기 위해 종전 건물에 대해 부과하던 재산세와 토지에 대해 부과하던 종합토지세를 재산세로 통합하고 대신 국세인 종부세를 신설했다. 이러한 세목의 개편 외에도 보유세를 강화하기 위한 여러 가지 조치가 입법되어 2005년 종부세가 탄생한 것이다.
이후 종부세가 2008년 11월 13일 헌법재판소에 의해 세대별 합산과세 등이 위헌 내지는 헌법불합치 결정을 받아 대폭 수정되었다. 또한 정부에 따라 종부세를 바라보는 시각도 확연히 달라서 몇 번의 변화를 겪으면서 현재에 이르고 있다.
종부세 과세대상자는 2005년 당시 주택은 기준시가 9억원 초과, 나대지는 공시지가 6억원을 초과하는 상가, 사무실, 빌딩 등이었으며, 부속 토지는 공시지가로 40억원을 초과할 때 과세했다.
2006년부터는 주택은 기준시가로 6억원 초과, 나대지는 공시지가로 3억원 초과로 변경되었고, 세대별로 합산해 과세하게 되었다. 이후 1가구 1주택은 9억원 이상, 다주택자는 6억원 이상 그리고 인별 합산과세로 변경되어 현재에 이르고 있다.
2020년에 들어서 종부세는 집값 급등과 맞물려 세율 인상, 그리고 다주택자 중과세 등으로 부담은 점점 더 커지고 있다.
현재 종부세 과세대상은 주택·부속토지를 포함해 공시가격을 합한 금액이 6억원 초과(1세대 1주택자는 11억원 초과), 종합합산과세대상 토지(나대지, 잡종지 등)의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자, 별도합산과세대상 토지(상가, 사무실 부속토지 등)의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자이다.
또한, 정부는 최근 종부세법 개정을 통해 1가구 1주택은 0.5%에서 0.6%로 세율을 올렸으며 다주택자는 최고 6%까지 올렸다. 인상율 0.1%가 커 보이지 않을 수 있지만 세금에 영향을 주는 또 다른 변수인 공시가격 인상과 공정시장가액비율 인상까지 합치면 체감하는 세 부담 증가는 적지 않다.
종부세 자체는 부유세에 해당된다. 하지만 과세대상 주택을 2007년도 9억원 초과에서 14년이 지난 지금 1세대 1주택자에 한해 11억 초과에 과세를 하지만 한국부동산원에서 발표한 서울시 아파트매매 실거래 중위가격이 8월 기준 12억9천만원이다. 이렇게 되면 종부세는 부유세가 아닌 보통세로 전환되고 있는 것이다.
소득이 생기면 당연히 그에 합당한 세금을 납부해야 하지만 주택가격 상승으로 발생하는 자본이득은 소득이득이 아니며 미실현 이익이다. 소득이 없거나 현저히 감소하는 퇴직자나 은퇴자들은 세금을 감당하기에는 많은 어려움이 있다.
또한 보유세는 한 번만 납부하는 것이 아니고 매년 납부해야 한다. 그래서 경제적 어려움으로 소득이 없는 사람들은 세금 납부를 위해 살고 있는 집을 팔아야 할 경우도 발생할 수 있다. 뿐만 아니라 동일한 과세 물건에 대해 보유세인 재산세와 종부세를 중첩적으로 부과할 경우 이중과세에 해당될 수도 있다.
주택을 여러 채 가진 다주택자 역시 갑작스럽게 세 분담이 가중되면 전·월세 가격이 상승할 수 있어 문제다. 다주택자들이 주택을 매도한다고 하여도 주택가격의 상승으로 무주택자가 그 주택을 살 수 있을지 의문이다.
자본주의 시장경제를 택한 우리나라에서 무조건 주택가격이 높다고 하여, 다주택자라고 하여 세금으로 규제를 강화하면 매매시장은 물론 전월세 시장까지 부작용이 발생할 수 있다.
그래서 정부는 무주택자를 위한 공공임대주택을 대폭 늘리고, 다주택자에 대한 규제를 완화하여 주택을 매도할 수 있도록 해야 하며 1가구 1주택에 대해서는 자본이득이므로 세부담을 면제하거나 완화하는 등 서민주거안정에 관심을 돌려야 할 것이다. 세부담은 민생문제와 직결되므로 중장기적으로 인상하는 등 부작용을 최소화해야 할 것이다.
권대중 교수 / 명지대학교 부동산학과
