[하우징헤럴드] 시공자와의 공사도급계약은 그 주된 부분이 민법상의 도급계약 성격을 갖게 될 것이다.
그리고 민법 제673조는 “수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다”라고 규정해 도급계약의 해제에 관한 특별한 규정을 두고 있다.
따라서 민법 제673조에 따라 시공자와의 공사도급계약을 적법하게 해제할 수 있는 절차와 방법에 대해 논의해 보고자 한다.
개인이 건설업자와 도급계약을 맺었다면 개인의 선택과 책임에 따라 민법 제673조에 의거 계약을 해제하면 된다. 그러나 조합은 다수의 조합원들로 구성된 단체이므로 이 조항에 따라 계약을 해지할 것인지 여부를 어떤 방법으로 결정해야 하는지가 문제될 수 있다.
시공자와의 공사도급계약 해제는 필연적으로 정비사업비의 변경을 초래한다. 특히 민법 제673조는 도급인이 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있도록 하고 있으므로 이 손해액은 정비사업비의 변경을 수반할 수밖에 없다.
한편 도시정비법 제45조 제1항 제13호, 같은 법 시행령 제42조 제1항 제4호의 규정 등을 종합하면 조합원들에게 경제적 부담을 주는 정비사업비의 변경은 총회의 의결을 얻어야 한다. 따라서 시공자와의 계약 해제에 관한 의사결정은 반드시 총회의 결의를 얻어야만 할 것이다.
그리고 민법 제673조에 따른 계약해제에 대해 유효한 총회 의결이 있었다고 하기 위해서는 시공자들에게 원상회복 및 손해배상으로 지급해야 할 돈의 액수가 어느 정도 구체적으로 산정되고, 모든 조합원들에게 그 자료가 제공되어 조합원들이 이를 기초로 공사도급계약을 해제할 것인지 여부를 결정하도록 해야 한다.
시공자에게 지급해야 할 손해배상액의 개략적인 금액 등이 조합원들에게 고지되어야만 계약해제가 자신들에게 손해만 발생시키는 것인지 아니면 조합원들이 이 돈을 지급하고서라도 계약을 해제하는 것이 타당한지 여부 등을 판단하고 결정할 수 있을 것이기 때문이다.
그리고 배상해야할 손해액은 해제 시점을 기준으로 완벽하게 산정하기 어려울 것이므로, 예컨대 해제의 상대방이 된 시공자가 제시한 금액, 외부 감정기관 등을 통해 산정된 금액, 조합이 산정한 금액 등을 알려 배상액의 최대 예상치와 최소 예상치를 조합원들이 알 수 있어야 할 것이고, 이 금액의 산정방식과 이 금액이 사후에 변경될 가능성이 있다는 점 등이 조합원들에게 고지되어야 할 것이다.
만약 손해액을 산정해 알리지 않거나, 조합이 일방적으로 산정한 금액만을 고지했다면 이는 조합원들의 의사결정을 위한 충분한 정보가 제공되지 않아 결과적으로 총회에서의 토론권, 의결권 등이 침해된 것으로 평가될 가능성이 높다.
조합원들이 의결권을 행사하는 기초로 삼은 배상액이 최대한 객관적으로 산정되고 그 변경가능성 등이 조합원들에게 고지되어야만 비로소 조합원들이 시공자와의 계약해제 안건에 대한 합리적인 의사결정을 할 수 있고, 이를 통해 의결권을 보장받았다고 평가될 수 있을 것이기 때문이다.
한편 도시정비법 제29조의 위임에 따른 정비사업 계약업무 처리기준 제35조 제1항은 시공자 선정을 위한 총회에 조합원 과반수가 직접 출석할 것을 요구하고 있다. 이 규정이 시공자와의 계약의 해제를 위한 총회에도 적용될까?
정비사업 계약업무 처리기준 제25조는 이 처리기준 중 제4장의 시공자 선정 기준에 관한 규정이 시공자의‘선정’에 대해서 적용되는 것으로 규정하고 있고, 같은 처리기준 제35조 제1항은 시공자 선정을 위한 총회에 관하여 “총회는 토지등소유자 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 한다”고 규정하고 있을 뿐, 시공자 선정 외에 시공자의 변경이나 취소 또는 시공자와의 공사도급계약의 해제를 위한 총회 결의에 있어서도 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 한다고 규정하고 있지 않다.
또한 도시정비법에서도 시공자의 변경, 해제를 위한 총회에 조합원 과반수가 직접 출석해야 한다고 규정하고 있지 않다.
그리고 이 규정은 서면결의 제도를 악용하여 총회 결의 전에 사실상 시공자가 선정되는 등 총회의 의결기능을 무력화 하는 부작용을 막고자 하는 것인데 시공자와의 계약 해제에 있어 이와 같은 부작용이 있다고 보기 어렵다.
만약 시공자와의 공사도급계약 해제를 위한 총회에 반드시 조합원 과반수가 직접 출석해야 한다고 해석할 경우 시공자의 채무불이행을 이유로 계약을 해제해야 할 때에도 조합원 과반수의 직접 참석이 요구되어, 조합 내부의 의사결정의 자유가 부당하게 제한되는 결과가 초래될 수 있다.
이상의 사정을 고려하면 시공자와의 계약 해제를 의결하기 위한 총회에 반드시 조합원 과반수가 직접 참석해야 하는 것은 아닐 것이다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
