권대중 교수 "李 당선 땐 하향안정, 尹이 이기면 일시상승"
권일 팀장 "대선 직후 매물잠김현상… 상반기 매입 적기"
서진형 회장 "서울·수도권과 지방 집값 양극화 더욱 심화"
양지영 소장 "서울시 재개발·재건축 탄력받아 시장 환호"
최신영 본부장 "사전청약 살펴보고 특공 등 기회 노려볼 만"

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 지난해 부동산시장은 새 정부 출범을 앞두고 기대와 우려가 공존하며 정체되는 상황이 이어졌다. 신속통합기획으로 활력은 불어넣어졌지만, 정부의 고강도 금융규제 상황에서 시장 활성화에는 이르지 못했다.

부동산시장 전망에 대한 궁금증이 커짐에 따라 본지는 ‘2022년 부동산시장 전망’을 주제로 국내 부동산 전문가들과 함께 서면좌담회를 진행했다.

좌담회에는 △권대중 명지대학교 부동산학과 교수 △권일 부동산인포 리서치팀장 △서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수) △양지영 R&C연구소 소장 △최신영 리얼투데이 본부장(가나다순)이 참여했다. 전문가들은 오는 3월 대통령 선거가 2022년 부동산시장의 가장 핵심적인 변수라고 짚었다.

■ 올해 부동산 매매시장, 향방은

권대중 교수: 대출규제, 금리인상 등으로 상반기에는 약보합세를 유지하면서 고가주택을 제외한 중저가 주택은 하락세가 이어질 것이다. 대선 이후 이재명 후보가 당선되면 규제 강화에 따른 하향 안정세가, 윤석열 후보가 당선되면 기대감에 따른 일시적 상승세가 예상된다. 

권일 팀장: 시장 불확실성이 커지며 상승세 둔화 및 일부 하락세가 이어질 전망이다. 대선 결과에 따라 시장 향방이 달라질 수 있어, 매수자 관망세가 점쳐진다. 매도자도 상승 기대감이 아직 남아있는 상황이다. 하지만 대선 후 불확실성이 해소되면 상승장이 열릴 수 있다.

서진형 회장: 대출규제와 금리인상, 미국 테이퍼링 종료시점 등의 변수는 있겠지만 전반적으로 우상향 기조를 이어갈 것이다. 그러나 상향 기울기가 완화될 것이며, 우상향하더라도 서울과 지방 간 양극화와 지역 내 양극화가 심화될 것이다.

양지영 소장: 올해에도 상승세는 지속되겠지만, 추가 금리인상, 대출규제 등으로 상승폭은 제한적일 것이다. 하지만 주택공급 부족문제가 여전하고 시장의 집값상승 기대심리가 남아있기 때문에 중저가 주택을 중심으로 가격상승이 예상되기에 전반적인 하향세로 전환은 힘들다.

최신영 본부장: 정부의 안정화 대책에도 불구하고 현실적으로는 혼조세를 보이면서 상승세를 이어갈 가능성이 높다. 대선의 결과에 따라 정부규제 방향이 크게 좌우될 수 있고, 지역별 수급 불균형이 지속적으로 떠오르면서 지역별·시기별 혼조세 양상이 예상된다.

■ 전·월세 임대차시장, 안정화될까

권 교수: 8월 전월세 가격 상승이 예상된다. 보유세·종부세 등 부동산세가 상승하면서 재계약 또는 신규계약의 경우 전세가격 상승분만큼 월세를 요구하는 수요가 늘어날 것이다. 반전세와 월세 상승과 전년도 대비 입주물량 감소 등으로 전월세 가격상승이 압박받을 것이다.

권 팀장: 전세 수요자가 집을 사야 임대물건이 순환되는데, 대출규제로 인해 자금력이 부족한 세입자들이 갇힌 상황이다. 전세물건이 귀해질 전망이며 전세의 월세 전환도 영향을 미칠 것이다. 보증금 및 임대료 인상이 예고되기 때문에 시장안정화는 기대하기 힘들 것이다.

서 회장: 서울·수도권은 우상향, 지방 일부는 혼조세를 나타낼 것이다. 서울과 지방, 지방 간 양극화 및 지역 간 양극화 현상이 심화될 것이다. 임대차보호 3법 영향으로 갱신·신규계약이 다중가격을 내는 현상이 심화될 것이고 보증부 월세계약 증가도 심화될 것이다.

양 소장: 올해 전세시장은 상승세가 계속 될 것이다. 올해 입주물량이 작년보다 적고 3기 신도시 대기수요가 더해지기 때문이다. 더불어 계약갱신청구권 만료 도래로 임대인이 4년 동안 올리지 못한 임대료를 대폭 올릴 것이며, 보유세 부담이 전월세로 전가될 가능성이 높다.

최 본부장: 입주물량 부족과 계약청구갱신권 만료 이슈로 혼조세가 이어질 것이다. 정부가 상생임대인 제도 등 일부 보완책을 내놓았지만, 실효성을 낼 지는 의문이다. 임대차 3법 시행 이후 재계약 시점이 돌아오는 물량이 하반기 상승장의 주 동력원이 될 것이다.

■ 재개발·재건축 정비사업 전망, 훈풍 기대할 수 있나

권 교수: 대선 후보들이 재개발·재건축에 대한 규제완화를 내걸고 있어, 서울시 신속통합기획과 더불어 전망이 밝다. 향후 발표될 규제완화 내용과 사업속도 상승의 실질적인 성적표가 나오면 이에 따른 가격상승도 기대할 수 있겠다. 

권 팀장: 250만호 주택공급 공약을 실현하기 위해서는 정비사업 규제완화가 불가피하다. 하지만 분양가 상한제 때문에 사업성을 높이기 어려워 관리처분 및 분양일정에 차질이 발생하고 있다. 다만, 사업초기 현장들은 신속한 사업추진과 훈풍 기조에 따른 기대감이 만연할 것이다.

서 회장: 신통기획 참여단지 확대로 정비사업 활성화를 기대할 수 있겠다. 행정지원을 통한 인허가 기간단축은 사업촉진의 요인이 될 것이다. 다만, 정비사업 정상화를 위해서는 재건축 초과이익환수제도, 분양가 상한제, 고분양가심사제도 등 대못 규제를 풀어야 한다. 

양 소장: 서울시 신속통합기획 후보지 선정이 마무리됐고, 공공재개발 2차 후보지 공모도 진행되면서 재개발을 중심으로 훈풍 기조가 이어지고 있다. 장기간 멈춰있던 서울시 재개발·재건축이 탄력을 받으면서 주택공급에 명확한 시그널을 제공할 것이다.

최 본부장: 서울시에 이어 정부도 통합심의를 검토하는 등 올해 초 정비사업 시장전망은 긍정적이다. 다만 사업 활성화에 따른 기대감으로 구축 아파트나 빌라 가격이 크게 널뛰는 점이 우려된다. 또 사업추진 속도가 빨라지면서 정비사업장의 가파른 가격 상승도 우려된다.

■ 달아오른 분양시장, 로또분양 불장 지속되나

권 교수: 올해도 지난해처럼 전반적인 활황세가 예상되지만, 공급물량이 많았던 지역이나 집값 상승폭이 컸던 곳, 혹은 비인기 지역의 경우 금융규제 영향으로 미분양 우려가 있다. 대구와 세종시 일대, 그리고 부산·광주 일부 지역이 미분양 가능성이 있다. 

권 팀장: 수요가 상호 보완되는 서울·경기·인천 수도권의 경우 안정적인 불장이 이어지겠지만, 수요가 지역에 국한되는 지방의 경우 미분양이 발생할 수 있다. 한번 미분양이 발생하면 분양시장이 급격하게 위축될 것이다. 적체가 많은 대구는 올해도 힘든 한해가 될 것이다.

서 회장: 상한제로 인한 매매시장과 분양시장 간의 온도차로 분양시장의 활황세가 이어질 것이다. 그러나 분양시장도 집값 급등에 따른 피로감과 각종 금융규제 등의 영향에서 자유로울 수 없다. 중도금 대출 기준인 9억원을 기점으로 미분양 및 양극화가 나타날 수 있다.

양 소장: 시세대비 저렴한 분양가와 만성적인 공급부족으로 인해 올해도 분양시장은 불장이 예상된다. 지역별로는 공급이 부족한 서울과 대전에서 활황세가 이어질 것이다. 다만, 공급이 많았던 대구와 세종은 주춤할 것이다.

최 본부장: 지역별 수급량에 따라 온도차가 나타날 수 있지만, 전반적인 호조가 지속될 것이다. 저렴한 분양가를 갖춘 아파트나 3기 신도시 사전청약 등의 인기가 지속될 것이다. 특히, 공급이 부족했던 서울을 중심으로 수도권 공급물량의 인기가 이어질 것이다.

■ 올해 ‘내 집 마련’ 모색, 방법과 시기는

권 교수: 대선 판도를 보고 타이밍을 정하는 것이 좋다. 점차 확대되고 있는 3기 신도시 사전 분양물량이나 신규 분양물량을 노려볼 필요가 있으며, 다주택자의 급매물 또한 기대해보며 상황을 살펴야 한다. 

권팀장: 대선 직전까지 호가가 다소 빠진 매물이 있을 것으로 보이며 대선 직후 다시 매물 잠김이 예상된다. 실수요자는 매입 했다가 당장 팔 것이 아니기 때문에 매수시점이 중요하지 않다. 매입 적기는 올 상반기로 보며, 하반기에도 상승세가 예상되기 때문에 급매 등 저렴한 매물을 중심으로 살펴야 한다.

서 회장: 무주택자의 내 집 마련은 빠를수록 좋다는 점에서 철저한 설계가 필요한 시점이다. 선호하는 주택유형과 직주근접성, 자금력 등을 고려해 투자보다는 삶의 질 개선을 위한 설계가 필요하다. 분명한 방향성이 없다면 자금을 축적하면서 신규분양을 노리는 것이 좋다.

양 소장: 현재 집값 상승에 대한 피로감과 대출 부담이 정점에 이른 상태다. 따라서 무리한 투자보다는 주거로드맵, 3기 신도시 입주가 시작되는 2023년 이후 천천히 매수 시점을 전략적으로 공략하는 것을 추천한다.

최 본부장: 올해도 상승세가 이어질 전망이기 때문에 조건을 갖춘 실수요자라면 결정을 미룰 필요는 없다. 다만, 대선 이후 규제변화에 따라 시장이 좌우될 수 있는 만큼, 올해 다수 예정된 사전청약물량을 유심히 살펴 특공이나 해당지역 청약을 통해 기회를 노려야 한다.