정비계획안 공람공고 실시… 재건축 본격화
423가구 신축… 용적률 300%로 변경 추진
단독주택지가 밀집해 있는 서울 송파구 잠실본동은 지난 1970년대 새마을운동이 이뤄지면서 한강변에 거주하던 주민들이 이주해 온 곳으로 유명하다.
당시 주민들은 현재 사업구역에 토지를 보상받아 각자 집을 짓고 둥지를 틀었다. 그래서 새마을구역이라는 이름을 달게 됐다.
이곳은 토지구획정리사업이 이뤄진 만큼 도로 등의 기반시설이 잘 짜여져 있다. 반면 오랜 세월이 지나면서 주택이 노후화되고, 주차공간도 부족해 주거환경이 낙후돼 있다.
하지만 최근 재건축사업에 대한 개략적인 밑그림이 공개되면서 재건축 신호탄을 쏘아 올렸다.
인근 주공아파트들이 재건축을 통해 쾌적한 주거환경을 조성한 것처럼 새마을구역도 명품단지로 탈바꿈하기 위한 움직임이 시작된 것이다. 사업성도 좋은 편이이서 잠실의 노른자위라는 호평도 받고 있다.
▲용적률 269%, 총 423가구 신축… 정비계획(안) 공람·공고=송파새마을(위원장 김순호)의 재건축사업이 가속화될 조짐을 보이고 있다.
당초 송파새마을은 별도의 지구단위계획이 수립된 곳으로 재건축사업이 불가능한 곳이었다. 하지만 지난 2009년 2월 서울시가 송파구 제1종지구단위계획을 변경·고시하고, 특별계획구역으로 설정함에 따라 재건축을 추진할 수 있는 발판을 마련하게 됐다. 나아가 현재 제2종일반주거지역에 층수는 7층으로 제한돼 있지만 정비계획 수립 시에 3종일반주거지역으로 변경이 가능하도록 됐다.
이를 토대로 송파구가 올 초를 기준으로 법적노후도 요건을 충족한 송파새마을의 정비계획(안) 수립에 착수했다. 그리고 지난 1일부터 공람·공고를 실시하면서 개발계획의 윤곽이 잡히게 됐다.
공람·공고된 정비계획(안)에 따르면 송파구 잠실동 210번지 일대에 위치한 송파새마을의 대지면적은 2만8천323.2㎡이다. 기존 제2종 7층에서, 3종으로 2단계나 종상향되면서 사업성을 확보할 수 있게 됐다.
또 법적상한용적률 269%이하, 건폐율 31%이하를 적용해 최고 20층 높이의 아파트 총 423가구를 지을 수 있다. 이 중 법적상한용적률 적용에 따른 재건축 소형주택으로 45가구를 공급할 예정이다.
현재 토지등소유자가 191명으로 조사되고 있는 점을 감안하면 재건축 소형주택을 제외하더라도 약 190가구 정도를 일반분양분으로 공급할 수 있어 사업성이 좋은 편으로 평가받고 있다.
김순호 위원장은 “현재 공람 중인 정비계획(안)은 개략적인 것으로 향후 사업을 추진하는 과정에서 얼마든지 변경될 수 있다”며 “사업을 신속하게 추진하기 위해 일단은 송파구와 협의한 정비계획(안)대로 정비구역 지정을 받고 나서 추후에 변경절차를 거쳐 사업성을 최대한 끌어 올릴 것”이라고 피력했다.
▲향후 정비계획 변경 통해 사업성 극대화=송파새마을은 사업성을 최대한 확보하기 위해 현재보다 더 나은 사업계획을 구상하고 있는 것으로 나타났다. 그래야만 사업완료 후 주민들이 재정착하는데 큰 도움이 될 것이라는 이유에서다.
이에 따라 용적률부문을 3종일반지역에서 받을 수 있는 300%이하를 적용해 사업성을 크게 향상시키겠다는 방안을 구상하고 있다.
추진위가 계획한 사업계획(안)에 따르면 용적률 299.95%이하를 적용하게 되면 현재 정비계획(안)에서 정한 용적률 보다 약 30%p가 증가된다. 용적률 증가에 따라 전체 건립가구수도 현재 423가구에서 475가구로 52가구를 더 지을 수 있게 된다. 층수도 최고 30층으로 높아진다. 다만 재건축 소형주택은 13가구 정도 늘어나게 된다.
이를 위해 송파새마을은 협력업체인 성우예종합건축사사무소와 주성시엠시의 지원을 받아 현실화할 계획이다.
김 위원장은 “단독주택들이 밀집해 있다는 이유로 용적률이나 층수를 제한하는 것은 시대에 뒤떨어진 판단”이라며 “향후 송파새마을이 잠실의 랜드마크가 될 수 있는 건축계획을 세워 반드시 현실화시키겠다”고 강조했다.
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신천역 초역세권… 제2롯데월드 등 개발 호재
■ 입지조건은
송파새마을은 잠실에 위치하고 있는 만큼 최상의 입지를 자랑하고 있다. 특히 잠실은 주거와 업무가 동시에 성장하고 있는 것은 물론 하이테크 정보 및 각종 커뮤니티가 공존하는 미래지향적인 자족도시이다. 지하철9호선 연장, 제2롯데월드 신축 등의 풍부한 개발호재도 갖고 있어 투자처로서 손색이 없다는 평가를 받고 있다. 게다가 각종 학원들이 속속 들어서고 있어 강남 대치동에 버금가는 교육메카로 급부상되고 있다.
먼저 송파새마을은 지하철2호선 신천역을 걸어서 3분 정도면 이용할 수 있어 초역세권에 속한다. 또 지하철9호선(삼전사거리역)이 개통되면 더블역세권을 형성하게 된다.
강남8학군에 속해 있는 만큼 교육환경도 우수하다. 잠전초교가 구역과 인접해 있고 잠신중·고, 영동일고, 아주중, 정신여고 등으로 통학할 수 있다. 게다가 주변에 학원들도 많아 교육의 한 중심으로 부각되고 있다. 이와 함께 주변에 롯데백화점 등 생활편의시설들이 가까이 있다.
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“사업 극대화·주민부담 최소화
내년 상반기에 조합설립인가”
김순호
송파새마을 주택재건축 추진위원장
“주민들의 의견을 최대한 반영한 사업계획(안)을 만들겠습니다. 앞으로도 층수완화, 용적률 상향 등을 통해 사업성을 최대한 끌어 올려 주민들의 부담을 최소화해 재입주할 수 있도록 최선을 다하겠습니다.”
송파새마을구역의 재건축사업을 최선봉에서 이끌고 있는 김순호 추진위원장은 이곳이 고향이다. 마을이 형성될 당시부터 살아온 토박인데다가 재건축이 가능하도록 만들면서 주민들에게도 신망이 두텁다.
젊음과 패기로 중무장한 김 위원장은 사업이 점차 가시화되자 사업성을 극대화시켜 쾌적한 주거환경을 조성하기 위해 온 힘을 쏟고 있다. 모든 주민들의 재정착을 위해서다.
▲재건축사업을 추진하게 된 계기는=우리 구역은 잘 짜여진 기반시설에 비해 주거환경이 상당히 열악한 상황이다. 구역 내부는 길이 좁아 주민들이 주차를 하는데 불편함이 크다. 이에 따라 8년 전부터 일부 주민들이 모여 개발을 논의하기 시작했다. 그런데 당시에는 사업을 추진할 수 있는 근거가 없었다. 하지만 지난 2009년 2월 제1종지구단위계획이 변경돼 특별계획구역으로 지정되면서 재건축사업을 추진할 수 있는 발판을 마련하게 됐다. 그리고 지난 2009년 8월에는 추진위 승인을 받았다. 동의서를 징구한지 불과 2개월만에 얻은 성과다. 현재는 송파구가 수립한 정비계획(안)에 대한 공람·공고가 진행 중이다.
▲정비계획(안)을 수립하는데 중점을 둔 부문은=주변 여건을 최대한 반영하기 위해 노력했다. 구역 주변으로는 트리지움 등 30층 이상의 높은 아파트단지들이 즐비해 있기 때문이다. 이에 따라 현재 제2종일반주거지역에서 3종으로 종상향했다. 이를 통해 최고층수가 올라가게 된다. 용적률도 법적상한용적률 300% 이하를 적용할 수 있다. 용적률 상향으로 인해 건립가구수가 늘어나고, 일반분양분이 늘어나게 된다. 사업성이 향상된다는 얘기다. 또 지난달에는 주민설명회를 개최해 정비계획(안)에 대한 주민들의 이해를 돕는데 노력했다.
▲향후 사업추진 일정은=우리 구역의 경우 이달 말까지 정비계획(안)에 대한 공람·공고를 마치면 곧바로 서울시로 이관될 것으로 예상하고 있다. 이에 따라 내년 초에는 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역 지정을 받을 수 있을 것으로 보고 있다. 이후 내년 5~6월경에는 조합설립인가를 받고, 내년 말에는 건축심의를 받을 예정이다. 나아가 관리처분계획 등을 거쳐 2년 안에 이주를 완료하는 것을 목표로 세우고 있다. 사업을 계획대로 추진하기 위해서는 주민들의 적극적인 협조가 뒷받침돼야 한다.
▲사업을 추진하면서 어려운 점은=어느 사업장이나 마찬가지겠지만 정비사업을 추진하다보면 이해관계가 얽혀 일부 반대의 목소리가 있을 수밖에 없다. 특히 소규모 사업장의 경우에는 더욱 심하다. 일부 토지등소유자들이 정비계획(안)을 두고 마치 사업계획을 확정한 것처럼 여기는 경우가 있다. 하지만 현재 수립 중인 정비계획(안)은 단지 개략적인 것이다. 정부정책이라든지 사업여건 등의 변화로 사업을 추진하는 과정에서 얼마든지 변경될 수 있다. 앞으로 지속적인 설득을 통해 주민들 간에 불신을 해소하는데 노력하겠다.
▲토지등소유자들에게 당부하고 싶은 말은=책임성 없는 유언비어에 현혹되지 않기를 강조하고 싶다. 일부 토지등소유자들이 주장하는 내용들은 사실과 다르다는 것을 알아주길 바란다. 궁금한 사항이 있다면 언제든지 추진위 사무실을 방문해 줬으면 한다. 또 사업성 향상, 층수 상향 등 주민들이 무엇을 요구하는지도 잘 알고 있다. 앞으로도 헤쳐 나가야 할 일들이 산적해 있다. 재건축사업이 점차 가시화되고 있다. 사업이 성공적으로 완료되는 그날까지 집행부를 믿고 신뢰해 주길 당부하고 싶다.
