[하우징헤럴드] J는 경북 K시 일원의 아파트를 재건축하기 위해 설립된 조합이고, G는 J의 조합원이다. J조합은 2015년 7월 8일 K시장으로부터 사업시행인가를 받고 같은 달 15일부터 같은 해 8월 19일까지 조합원들로부터 분양신청을 받은 후 같은 해 12월 7일 관리처분계획인가를 득했다.
J조합은 조합원들에게 2016년 6월 25일부터 같은 달 28일까지 분양계약을 체결할 것을 통지하였음에도 G는 조합원 분양계약을 체결하지 않았다.
이후 부동산경기 악화 등으로 재건축사업이 중단되었는데 J조합은 2019년 5월 1일 K시장으로부터 사업시행변경인가를 득한 후 2019년 9월 7일부터 같은 해 10월 27일까지 조합원 분양신청을 다시 받았으나 G는 이 기간에 분양신청을 하지 않았다.
G는 조합원 분양계약을 체결하지 않은 시점에 현금청산 대상자가 되었으므로 분양계약 체결 기간의 종료일 다음 날을 기준으로 현금청산금액을 정하고 그 이후 시점의 지연이자를 가산하여 현금청산을 해 달라고 주장했다.
이에 대해 J조합은 해당 재건축사업에 적용될 구도시정비법 제47조 제1항 및 조합정관 제44조 제4항은 “사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다”,
조합정관 제44조 제5항은 “조합원은 관리처분계획인가 후 60일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며, 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항(분양 미신청자에 대한 현금청산)의 규정을 준용한다”는 규정에 따라
관리처분계획변경인가일로부터 90일이 경과하는 2020년 4월 9일이 청산금 지급의무의 이행기가 되는 것이고, 지연이자도 이행기가 도과한 이후 부분에 대해서만 가산되어야 한다고 다투었다.
위 사건에서 대구지방법원은 “분양신청을 하였음에도 분양계약을 체결하지 않음으로써 추가로 현금청산 대상자가 된 자에 대한 사업시행자의 청산금 지급 의무는 분양계약 체결 기간의 종료일 다음 날에 발생하는 것으로 보아야(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결) 할 것이서 G에 대한 청산금 지급 의무의 발생 시기 및 청산금 평가 기준시점은 모두 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날인 2016년 6월 29일”이라고 전제하고,
다만, “최초 관리처분계획인가 시점이 아닌 관리처분계획변경인가 시점을 기준으로 청산금 지급 의무의 이행기를 정하게 될 경우 ①G는 J조합에 소유권이전등기의무를 이행하였음에도 조합 사정으로 관리처분계획변경인가가 늦어지는 경우에는 권리행사에 부당히 장애가 생기게 되는 점,
②실제로도 청산금 지급 의무 발생 시점인 2016년 6월 29일부터 3년 6개월이 지나서야 관리처분계획변경인가가 이루어진 점, ③J조합 정관이 관리처분계획인가 후 60일 이내에 조합원 분양계약을 체결하도록 하면서 관리처분계획인가 후 90일 이내에 청산금을 지급하도록 각 규정한 것은 30일 정도의 청산금 협의 기간을 둔 것으로 볼 여지가 있는 점,
④현금청산대상자가 된 후에도 관리처분계획변경인가를 받을 때까지 청산금을 받을 수 없게 된다면 자신의 주거지를 마련할 자금을 구할 수 없게 되어 매우 부당한 점 등에 비추어 보면 G에 대한 청산금 지급 의무 이행기는 최초 관리처분계획인가가 있었던 때로부터 90일 이후인 2016년 6월 29일이고 그 이후에는 지연이자를 가산하여 지급해야 한다”고 판결했다(대구지방법원 2021. 7. 8. 선고 2020구합21649 판결 참조).
정비사업을 추진하다 보면 정비계획, 사업시행계획, 관리처분계획을 변경하는 것이 불가피한 경우가 많다. 이 경우 조합원 분양신청 또는 분양계약의 체결을 다시 받기도 한다.
재분양신청이나 분양계약 재체결이 이루어진 경우는 문제가 없으나 최종 분양신청 또는 분양계약체결 기간에 분양신청을 하지 않거나 분양계약체결을 거부하는 경우 어느 시점을 기준으로 현금청산금액을 산정해야 하는지, 이와 같이 산정된 현금청산금의 지급시기 및 지연이자의 발생은 어떻게 되는지 혼란스러울 수 있다.
조합 입장에서는 원칙적으로 가장 최종의 분양신청기간 또는 분양계약체결기간의 만료일 기준으로 현금청산자를 확정하고 현금청산액을 산정해야 한다. 그리고 현금청산금의 지급 시기는 최종 분양신청 또는 분양계약체결의 근거가 된 관리처분계획의 인가 시점을 기준으로 판단해야 할 것이다.
오민석 대표변호사 / 법무법인 산하
