[하우징헤럴드] 구도시정비법 제32조 제1항 제3호와 제13호는 “사업시행자가 사업시행인가를 받은 때에는 도로법 제61조에 따른 도로의 점용 허가, 공유재산 및 물품관리법 제20조에 따른 사용·수익허가(재개발사업만 해당)를 받은 것으로 본다” 고 정하고 있다.
한편 구도시정비법 제32조 제6항은 “정비사업에 대하여 제1항이나 제2항에 따라 다른 법률에 따른 인·허가 등을 받은 것으로 보는 경우에는 관계 법률 또는 시·도 조례에 따라 해당 인·허가 등의 대가로 부과되는 수수료와 해당 국유지·공유지의 사용 또는 점용에 따른 사용료 또는 점용료를 면제한다”라고 정하고 있다.
이러한 위 규정들의 내용들을 종합해 보면, 도로 등 행정재산이 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되어 일반재산이 된 경우 용도폐지되기 이전에 의제된 점용허가 또는 사용·수익허가의 효력은 소멸되어 원칙적으로 대부계약 체결의 대상이 된다.
재개발조합이 사업의 시행으로 용도가 폐지되는 기존 정비기반시설 부지를 점유·사용하는 경우 행정재산에 적용되는 위 수수료 면제 규정과 사용료 또는 점용료 면제규정은 적용될 수 없다.
한편, 구도시정비법 제49조 제6항은 “관리처분계획의 인가·고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다”고 정하고 있다.
이는 ‘종전의 토지 또는 건축물’의 사용·수익 금지에 관한 규정으로서, 사업시행자는 위 조항에 근거해 관리처분계획의 인가·고시 이후 종전의 토지 또는 건축물에 대한 인도청구를 할 수 있다.
구 도시정비법에 의하면 재개발사업의 경우 ‘토지등소유자’는 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로서, 재개발사업의 조합원이 될 수 있는 자이다(제19조 제1항). 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 이에 대하여 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 내에 일정한 절차와 방법으로 분양신청을 한다(제46조 제1항, 제2항).
사업시행자는 분양대상자별 ‘종전의 토지 또는 건축물’의 명세 및 가격, 분양대상지의 ‘종전의 토지 또는 건축물’에 관한 소유권 외의 권리명세를 포함하는 관리처분계획을 수립해 시장·군수의 인가를 받아야 하고, 그 관리처분계획의 내용은 ‘종전의 토지 또는 건축물’의 면적·이용상황·환경 등 사항을 종합적으로 고려해 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 해야 하며(제48조 제1항, 제2항),
대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 대지 또는 건축물의 소유권을 이전할 경우 ‘종전의 토지 또는 건축물’에 설정된 지상권 등은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다(제55조 제1항).
반면 구 도시정비법에서 ‘정비기반시설’은 “도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구 그밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설”로 정하고 있다(제2조 제4호).
구 도시정비법에 의하면 사업시행자는 사업시행계획서를 작성할 때 제65조 제2항의 규정에 의하여 용도폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 등과 새로 설치할 정비기반시설의 도서·도면 등을 포함해야 하고, 앞서 본 바와 같이 사업시행인가를 받은 때에는 도로 등 행정재산에 관해 점용허가 또는 사용·수익허가가 있는 것으로 보며(제32조 제1항 제3호, 제13호),
정비사업의 시행으로 인해 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다(제65조 제2항).
이와 같은 구 도시정비법의 관련 규정과 문언 내용 등을 종합하면, 구 도시정비법 제49조 제6항이 정하는 ‘종전의 토지 또는 건축물’은 토지등소유자가 정비구역 안에서 소유하는 토지 또는 건축물을 의미하는 것이지, 사업시행자가 구 도시정비법 제65조 제2항에 따라 무상으로 소유권을 양도받는 정비구역 내의 정비기반시설까지 포함하는 것은 아니라 봐야 한다(대법원 2021.12.30. 선고 2020다204643 판결 참조).
홍봉주 대표변호사 / H&P법률사무소
