[하우징헤럴드] 2022년 주택시장 변화를 살펴 볼 수 있는 첫째 지표가 ‘주택사이클’이다. 주택사이클은 주기와 진축에 있어서는 차이가 있지만 전 세계 공통 현상이며 우리는 5년 단기, 10년 장기 주기를 겪었다.
지난 2012년 이후 주택가격은 지속적으로 상승했다. 주택사이클에 의하면 올해부터는 하락기에 들어선다.
두 번째 지표는 연소득 대비 주택가격 배수(PIR)이다. 국토부 주거실태조사에 따르면 2006년 이후 수도권 자가 가구의 PIR 최고치가 2014년과 2018년의 6.9였으나 2020년 8로 급상승했다. 가격이 정점에 도달했다는 주장의 근거이다.
세 번째 지표는 소득 대비 주거비 부담이다. 한국부동산원이 발표한‘2021.7. 전국주택가격동향조사’에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격이 11억원이었다. 국토부 주거실태 조사에서 수도권의 대출금 비율[(금융기관대출액+개인대출액)/주택구입가격]은 36.3%였다. 서울의 평균 매매가격 아파트를 구입한 경우 차입금이 약 4억원이라는 의미다.
만기 30년, 2.7% 고정금리로 4억원을 대출받으면 원리금균등상환시 매월 162만원을 상환해야 한다. 2020년 2인가구 도시근로자 월 평균소득은 456만원이었다. 따라서 소득의 36%를 대출금 상환으로 지출해야 했다. 3인가구 도시근로자 월 평균소득과 비교해도 소득의 29%에 이른다, 금리가 3.4%로 오르면 2인 가구의 경우 소득의 39%, 3인 가구의 경우 32%를 대출금 상환으로 지출해야 한다.
영국의 경우, 주택가격이 상승하기 시작하던 1982년, 가구소득 대비 주거비 지출 비율은 14%였다. 그 비율이 26%에 이른 1989년 주택가격 버블이 붕괴되었다.
또한 한국은행에서 발표한 부동산 부문의 금융취약성지수(FVI)가 2021년 3분기에 100에 달했다. 이 지수는 금융안정 상황을 판단하는 지수로 미국은 63.7, 부동산업체 헝다가 파산위기에 이른 중국도 87.3이며, 우리나라 주식의 경우 50.7이었다. 부동산가격이 기초경제 여건에 비해 너무 높다.
다음으로 살펴 볼 것은 주택수요와 공급의 변화이다. 4차 산업혁명과 코로나를 거치면서 집의 의미가 변하였다. 이에 따라 신규주택과 신규주택이 공급될 재정비지역을 중심으로, 그리고 구매력이 있는 상위소득 중심으로 수요가 증가하고 가격이 상승하기 시작했다. 여기에 저금리의 풍부한 유동성은 이를 더욱 확대시켰다.
저금리의 풍부한 유동성과 함께 정부의 분양가 규제, 반값아파트, 누구나 집, 토지임대부 등의 정책은 2030세대의 주택 구매를 부추겨 주택가격 상승의 불쏘시개가 되었다.
이어서 ‘패닉바잉’, ‘영끌’과 같이 가격상승이 상승을 불러오는 악순환으로 이어졌다. 실제 한국 부동산원 발표에 따르면 2030세대들의 서울아파트 매입 비율이 2019년 31.7%에서 2021년에는 41.5%로 증가 하였다.
정부는 다주택자에 대해 보유세, 양도세를 중과하고, 이어서 임대주택 3법을 시행하였다. 구매력이 있는 상위소득 가구들의 주택구입이 축소되고 있다. 이에 더해, 금리 인상과 가계대출 규제로, 대출을 끼고 주택을 구입하던 2030세대들의 주택구매와 ‘갭투자’ 역시 급감하고 있다.
반면 소득상승보다 더 가파른 주택가격 상승으로 무주택가구의 대부분인 1분위, 2분위 소득 가구들의 내 집 마련 꿈은 시간이 갈수록 멀어졌다.
많은 연구기관에서는 아파트 입주물량 감소로 향후 주택가격 상승을 전망하고 있다. 그러나 서울의 경우 주택보급률 산정에서 주택 수에 포함되지 않지만 아파트를 대체 하고 있는 오피스텔과 같은 주택이외의 거처에 6.9%의 가구가 거주하고 있다. 서울의 주택보급률이 96%이지만 주거용 오피스텔을 포함하면 103%가 넘는다.
특히, 최근 오피스텔 공급은 급격히 늘었다. 뿐만 아니라 정부의 대량공급대책이 본격적으로 주택시장에 영향을 미치기 시작했다.
결론적으로 2022년은 주택가격 상승을 토로할 때가 아니라 주택시장의 경착륙을 걱정해야 될 때다. 주택가격 급락은 주택가격 급등만큼 사회 문제를 야기시킨다. 따라서 주택시장 연착륙을 위해서는 그래도 아직은 주택수요가 살아있는 재정비 사업의 규제를 완화하는 선제적 조치가 필요하다.
김우진 원장/ (사)주거환경연구원
