[하우징헤럴드] 분양신청을 받은 후 세대수 또는 주택규모를 변경하는 사업시행계획의 변경이 이루어진 경우와 같이 다시 분양신청을 받아야 할 필요가 생기게 된다.
이때 도시정비법 제72조 제4항은 “사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조 제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다”라고 규정해 재분양신청을 받을 수 있도록 하고 있다.
그런데 도시정비법 제72조 제1항과 제3항은 토지등소유자들로부터 분양신청을 받도록 하고 있어, 재분양신청의 대상이 기존에 분양신청을 한 조합원이 되는지 아니면, 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 현금청산자가 된 토지등소유자들을 포함해야 하는지에 대해 논란이 있을 수 있다.
대법원 판례에 따르면 재분양신청의 대상이 되는 자는 원칙적으로 조합원으로 보는 것이 타당할 것으로 생각된다.
대법원은 2021.2.10 선고 2020두48031 판결을 통해 “재개발조합의 조합원이 분양신청 절차에서 분양신청을 하지 않으면 분양신청기간 종료일 다음날에 현금청산대상자가 되고 조합원의 지위를 상실한다. 그 후 그 분양신청 절차의 근거가 된 사업시행계획이 사업시행기간 만료나 폐지 등으로 실효된다고 하더라도 이는 장래에 향하여 효력이 발생할 뿐이므로, 그 이전에 발생한 조합관계 탈퇴라는 법적 효과가 소급적으로 소멸하거나 이미 상실된 조합원의 지위가 자동적으로 회복된다고 볼 수는 없다”라고 판시한 바 있다.
이와 같이 대법원이 분양신청을 하지 않는 등의 방법으로 현금청산자가 되어 조합에서 탈퇴한 경우 이후의 사정 변경으로 조합원의 지위가 자동으로 회복되는 것이 아니라는 점을 분명히 한 이상, 사업시행계획의 변경으로 분양신청을 다시 받는다고 하더라도 이미 현금청산자가 되어 조합관계에서 탈퇴한 자들에 대해 분양신청의 기회를 다시 부여해야만 하는 것은 아니라고 할 것이다.
더불어 도시정비법 제72조 제5항이 “사업시행자는 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다”라고 규정해 사업시행계획의 변경이 있고, 정관 또는 총회의 의결이 있을 경우에 분양신청을 하지 않거나, 철회한 자들에 대해 다시 분양신청의 기회를 부여할 수 있도록 하고 있다.
그러므로 이 규정에 비추어서도 정관 또는 총회의 의결 없이 현금청산자들에 대해 분양신청의 기회를 부여해야 하는 것은 아니라고 보아야 할 것이다.
아울러 앞에서 인용한 대법원의 판시내용과 도시정비법 제72조 제4항이 사업시행계획의 변경이 있을 경우 분양신청 절차를 다시 거칠 것인지 여부에 대해 조합에 재량권을 부여하고 있는 점, 도시정비법 제72조 제5항이 현금청산자들에게 다시 분양신청의 기회를 부여할 것인지 여부에 대해서도 조합에 재량권을 부여하고 있는 점 등을 종합해 보면,
사업시행계획이 중대하게 변경되었다는 이유로 이미 현금청산자가 된 자들이 다시 조합원의 지위를 회복한다고 볼 수는 없을 것이므로 이들에게 재분양신청을 할 권리가 당연히 인정된다고 볼 수도 없다.
그런데 사업시행계획의 변경이 없을 경우 조합이 현금청산자들에 대해 다시 분양신청의 기회를 부여하는 것이 금지되는 것일까?
도시정비법 제72조 제5항이 ‘제4항에 따라’라고 명시하고 있는 이상 이 규정은 사업시행계획이 변경된 경우를 전제로 한 것으로 보아야 할 것이어서 이 규정만으로 현금청산자들에 대해 조합이 현금청산자들에 대해 다시 분양신청의 기회를 부여할 수 있다고 보긴 어려울 것이다.
그러나 대법원 2014.8.20. 선고 2012두5572 판결이 분양신청을 하지 않아 분양신청기간 만료일 다음 날에 조합원 지위를 상실한 사람들에 대해 조합 총회에서 다시 조합원 지위를 부여하기로 하는 결의가 가능하다는 취지의 판시를 한 바 있다는 점, 반드시 사업시행계획의 변경이 있는 경우에만 현금청산자들에 대해 분양신청의 기회를 다시 부여할 수 있는 것은 아니라는 점 등을 고려하면,
세대수 주택규모 등이 변경되지 않았다고 하더라도 조합이 총회의 결의를 통해 현금청산자들에게 재분양신청의 기회를 부여하는 것이 금지되는 것은 아니라고 생각된다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
