Q. 상속이나 증여시 건물의 평가는 어떻게 하나?
A. 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 의한다.
시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로, 평가기준일 전·후 6개월(증여재산은 평가기준일 전 6개월부터 가기준일 후 3개월까지) 매매 감정·수용·공매 또는 경매가 있는 경우 그 가액을 시가로 본다.
시가로 보는 가액이 2이상이면 평가기준일을 전·후해 가장 가까운 날에 해당하는 가액으로, 그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균을 말한다.
매매가액인 경우를 예를 들어 설명해 보면 상속의 경우 상속개시일(사망일) 이후 상속인이 상속재산을 6개월 이내에 5억원에 양도했을 경우 상속재산가액의 평가액을 당해 재산의 매매가액인 5억원으로 평가해 신고해야 된다.
또한 여기에서 필수적으로 양도세 문제가 발생하게 되는데, 양도세는 크게 걱정하지 않아도 된다. 왜냐하면 양도가액 및 취득가액이 동일해 양도차익 없어 과세될 여지는 없기 때문에 신고 기한내 신고만 하면 된다.
또한 매매가액이나 감정가액이 없는 경우에는 유사매매사례가액으로 평가하게 되어 있다.
Q. 유사 매매사례 가액은 어떻게 결정이 되나?
A. 상속 및 증여세 평가시 유사 매매사례가액을 적용할 때 유사성의 판단은 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산으로 한다.
공동주택의 가격이 있는 주택의 경우에는 동일한 공동주택단지에 내에 있고, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용 면적의 5% 이내이고, 평가대상주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택 가격의 5%이내일 것으로 명확하게 규정 되어있다.
다른 재산의 경우에도 평가대상 재산과 기준시가 등이 동일하거나 유사하다면 유사 매매사레 적용도 가능하다. 유사매매 사례를 확인하는 방법은 인근 공인중개업소를 통해서 하거나, 국토교통부 실거래가공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 상속증여재산 평가하기 중 유사매매가액 찾기를 이용하면 되나, 부동산중개업소 등의 입력 시기에 따라 1달 정도 시간적 차이가 있을 수 있다.
또한 매매 등(감정가액)의 가액이 있는 경우는 유사매매사례보다는 매매 등의 가격을 우선 적용한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
