[하우징헤럴드] 문재인 정부는 26번의 부동산정책을 쏟아냈다. 조정대상지역 등 규제지역 지정, 분양가상한제·전월세상한제 등 가격규제, LTV·DTI 강화 및 DSR 확대 등 대출규제, 종부세 강화·다주택자에 대한 세율인상 등 부동산 관련 세제를 강화했다.
그러나 이러한 수요억제 정책에 의한 주택시장의 안정화라는 목표는 달성하지 못했다.
뒤늦게 공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안이라고 하는 공급중심 주택정책으로 방향을 전환했지만, 사후약방문격이 되었다.
가구분화와 노후주택의 증가 등으로 인한 주택수요에 비해 공급 부족을 해소하지 못했고, 소위 임대차3법 등에 의한 전월세시장의 불안 등으로 주택가격은 급등했다.
저금리 기조에서는 임대인은 전세보다 월세를 선호할 수밖에 없고, 결국 전세에 대한 극심한 수급의 불일치는 전세가격의 상승을 초래했고, 전세가격의 상승은 다시 매매가격 상승에 대한 압력으로 작용했다.
물론 주택가격의 상승은 주택의 수급문제 외에도 코로나 팬데믹으로 인한 양적 팽창, 금리인하 등으로 시중에 넘쳐나는 유동자금이 적당한 투자처를 찾지 못한데도 기인했다.
이러한 시점에서 이제 제20대 대통령 선거가 코앞으로 다가오고 있다. 후보들이 각 분야에서 여러 공약을 내놓고 있지만, 관심의 초점이 되는 것은 역시 부동산 관련 공약이다. 여야 후보의 부동산 및 부동산 문제에 대한 기본적 사고나 접근 방법은 상이하지만, 문정부 부동산정책의 실패를 되풀이하지 않겠다는 점은 공통된 인식이라고 할 수 있다.
이러한 점은 첫째, 주택공급에 관한 공약에서 나타난다. 여야 후보가 모두 그 내용상에서 차이는 있지만, 250만가구를 대폭 공급하겠다고 공약했다. 이에 더해 여당 후보는 다시 이를 수정해서 전국에 311만가구의 주택을 공급한다는 대규모 공급 공약을 발표했다.
둘째, 재건축에 대한 규제를 완화하겠다고 하는 점이다. 재개발·재건축 신속협의제 도입, 구조안전진단 완화, 용적률이나 층수제한 등 각종 기준을 완화하겠다고 한다. 그동안 재건축사업이 지지부진한 이유 가운데 주요한 것은 10층 이상 고층아파트 같은 경우 추가 용적률 확보가 어려웠기 때문이다.
여당 이후보는 4종 주거지역을 신설해 용적률을 최대 500%까지 허용해주겠다고 공약했으며, 야당 윤후보는 역세권 지역의 민간 재건축 아파트는 용적률을 최대 500%까지 상향 조정한다는 공약을 내 놓았다.
셋째, 부동산거래 규제의 완화도 예상된다. 특히 실수요자 및 청년 등에 대한 대출규제는 여야 후보가 모두 규제 완화를 공약하고 있다.
이후보는 신규 주택공급 물량의 30%는 청년에게 우선 배정하는 한편 청년 등 생애최초 주택구입자에 대해서는 LTV를 최대 90%까지 완화한다는 공약을 했고, 윤후보는 종합부동산세 전면 재검토, 1주택자에 대한 재산세 부담 축소, 다주택자 양도세율 완화, 실수요자 위한 DTI·LTV등 대출 규제 완화를 공약했다.
다만, 이후보는 국토보유세 도입, 부동산 보유세 실효세율을 1%까지 강화해 투기 근절, 실수요자 금융지원 강화를 공약으로 내놓고 있기 때문에 부동산거래 규제 완화의 효과는 제한적이라고 볼 수 있다. 대선 이후의 주택시장에 대한 예측은 전문가에 따라 의견이 분분할 수밖에 없다.
그러나 분명한 것은 대선 후 새로운 정부에서는 문정부의 부동산정책은 수정될 수밖에 없다는 점이다. 문정부의 부동산정책의 수정은 큰 틀에서는 규제 완화를 의미한다고 볼 수 있기 때문에 주택시장은 가격조정 및 거래침체기를 단기에 벗어나 방향이 전환될 수 있다.
신정부에서 250만가구 또는 311만가구가 공약대로 공급한다면 특히 수도권의 주택수급의 불균형이 해소될는지 모른다. 그러나 재원 마련 문제, 공급에 대한 시간적 간격 등을 감안한다면 가시적인 효과를 기대하기는 어렵다.
따라서 공급이 제한적이라면 오히려 대선 이후 경제, 금리 등에 큰 변화가 없는 한, 특히 재건축 등 규제완화에 대한 기대심리 등이 주택시장에 긍정적으로 작용할 수 있다.
대선 이후의 주택시장에 대한 예측은 전문가에 따라 의견이 분분할 수밖에 없다. 우선 여야 후보 중 누가 당선되느냐에 따라 공약에 차이가 있고, 이러한 차이로 주택시장 나아가 부동산시장에 미치는 영향도 다르게 나타날 수 있는데, 이에 대한 정확한 예측이 어렵기 때문이다.
다만, 여야 후보 중 누가 되든 문정부의 부동산정책의 실패를 답습해서는 안될 것이며, 부동산거래 자체가 침체 내지 절벽상태에 빠지게 하는 우를 범해서는 안될 것이다.
김학환 / 숭실사이버대학교 부동산학과 교수
