이달 29일까지 공람후 도시계획委에서 심의
올해 안에 정비구역지정… 사업탄력 받을 듯
강남의 마지막 저층 재건축단지인 개포주공2·3·4단지의 세부계획이 발표됐다.
지난달 28일 강남구는 ‘개포주공2~4단지 주택재건축 정비사업 정비구역지정 및 정비계획(안)’에 대한 공람공고를 실시했다.
이 정비계획(안)에 따르면 주공2단지에는 소형과 대형을 골고루 배치한 주택이, 3단지에는 중형 위주의 아파트가 들어서게 된다.
또 4단지에는 학교와 공원, 공공기관 등의 기반시설이 고루 갖춰진 중심 지구가 조성된다. 이와 함께 3개 단지 모두 공공시설로 10% 이상 기부채납하고, 리모델링이 용이한 구조로 설계하면 인센티브를 적용받아 평균층수가 21층으로 높아진다.
이에 따라 층수를 최고 35층까지 올릴 수 있다. 이번 주공2·3·4단지의 정비계획(안)은 오는 29일까지 공람공고를 마치면 관계기관 협의, 구의회 의견청취, 서울시 도시계획위원회의 심의를 거치게 된다.
또 강남구는 지난 2일부터 4일까지 순차적으로 주민설명회를 개최해 의견을 수렴했다.
▲주공2단지, 소형과 대형 위주의 아파트단지 조성=개포동 140번지 일대에 위치한 개포2단지는 대지면적 9만6천964.8㎡이다. 여기에 용적률 249.99%, 건폐율 19.8%를 적용해 총 1천841가구가 들어서게 된다. 층수는 평균층수 21.37층이 적용돼 최고 35층까지 지을 수 있다.
주공2단지의 경우 소형과 대형 비율이 높은 것이 특징이다. 주택규모별로 살펴보면 전용면적을 기준으로 △39㎡형 49가구(임대) △59㎡형 562가구(임대 72가구) △84㎡형 514가구 △104㎡형 248가구 △121㎡ 248가구 △134㎡형 200가구 △148㎡형 20가구 등으로 구성돼 있다. 이처럼 39~59㎡형이 전체의 33.19%를 차지하고 있어 다른 단지들에 비해 가장 높다. 또 대형 역시 전체의 38.89%의 비율을 보이고 있고, 평형대가 다양해 수요자들의 선택의 폭을 넓혔다.
이와 함께 단지 인근 개포근린공원은 종전 9만63.9㎡에서 7천297㎡ 늘어나 총 9만7천360.9㎡로 넓어지고, 주변에 1천628㎡ 규모의 주민광장도 신설된다.
▲주공3단지, 수요폭 넓은 중형 중심의 단지 설계=개포동 138번지 일대에 위치한 개포3단지는 대지면적이 5만7천329.8㎡로 다른 단지들에 비해 가장 작지만, 수요폭이 넓은 중형 중심의 아파트가 들어서게 된다.
주공3단지 역시 용적률은 249.99%가 적용됐다. 여기에 평균층수 20.56층을 적용해 최고 35층까지 짓게 된다.
주공3단지의 경우 중형평형이 중심을 이루고 있다. 주택규모별로 살펴보면 전용면적 기준 △39㎡형 33가구(임대) △59㎡형 225가구(임대 47가구) △78㎡형 290가구 △84㎡형 390가구 △97㎡형 180가구 △110㎡형 170가구 등으로 구성돼 있다. 이처럼 60~85㎡이하의 중형 규모가 총 680가구로 전체 건립가구수의 52.8%를 차지하고 있다. 또 중대형평형도 총 350가구로 26%의 비율이다. 주공3단지에는 지역중심 커뮤니티 향상을 고려한 4천471.9㎡의 공공문화 복합시설이 신설될 예정이다.
▲주공4단지, 대단지인 만큼 기반시설 대량 확보=주공4단지는 대지면적 17만9천794㎡로 정비계획(안)이 공개된 단지 중 가장 큰 규모의 대단지이다. 개포지구 전체를 놓고 보면 주공1단지 다음으로 큰 규모다. 이곳은 대량의 기반시설을 확충한 총 3천129가구의 대규모 아파트단지로 새롭게 재탄생된다. 이곳 역시 평균층수 21.33층을 적용해 최고 35층 규모로 지어진다.
주공4단지의 특징은 84㎡형의 단일평형대가 대량 공급된다는 점이다. 84㎡형이 1천704가구로 전체 건립가구수의 54.46%를 차지한다. 나머지는 △39㎡형 97가구(임대) △59㎡형 548가구(임대 102가구) △105㎡형 780가구 등으로 채워진다.
이와 함께 단지 내·외곽에 공원·녹지, 도서관, 공공청사 등 정비기반시설 및 생활기반시설이 광범위하게 들어서게 된다.
먼저 공원·녹지 등 정비기반시설의 경우 현재 소규모로 조성돼 있는 어린이공원이 없어지는 대신 1만966.4㎡ 규모의 근린공원이 신설된다. 이는 현재의 어린이공원에 비해 2배 이상 큰 규모다. 또 영동대로변에는 면적 2천861.9㎡, 폭 12m의 연결 녹지가 늘어선다.
또 면적 1천828.2㎡의 공공청사가 조성된다. 이를 통해 기존에 활용해 왔던 주민센터, 치안센터, 우체국 등을 수용할 예정이다. 도서관도 면적 5천211㎡로 다양한 자료제공 및 정보이용 등을 위해 신설된다.
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후임 위원장 선출 초미 관심… 공사비도 재협상해야
■ 남은 과제
주공2·3·4단지의 정비계획(안)이 공개돼 사업에 탄력을 받을 것으로 예상되고 있지만 아직 풀어야할 숙제가 남아 있다. 개점휴업 상태에서 10년만에 재도약하는 만큼 내실을 새롭게 정비해야 한다는 지적이 일고 있다.
먼저 주공2·3·4단지는 〈도시 및 주거환경정비법〉이 시행된 시점인 지난 2003년 말경에 추진위원회 승인을 받았다. 이후 저층과 중층간의 용적률 배분문제, 각종 재건축규제 등으로 인해 사업이 답보상태에 머무르게 됐다. 그러면서 추진위 승인 당시 선출된 추진위원장들의 임기도 자연스럽게 만료됐다. 위원장의 임기를 정하고 있는 현행 ‘추진위원회 운영규정’에 따르면 2년으로 정하고 있다. 다시 말해 현재 주공2·3·4단지의 위원장은 이미 임기가 만료된 상태인 것이다.
따라서 주공2·3·4단지의 경우 정비구역 지정을 받더라도 먼저 위원장 및 감사의 연임을 묻거나 새롭게 선출해야 한다. 하지만 추진위들은 시간이나 비용을 줄이기 위해 조합설립을 위한 창립총회를 열어 위원장 연임과 조합장 선출을 동시에 결정지을 움직임을 보이고 있다.
이를 두고 법률 전문가들 사이에서는 의견이 분분하다. 임기가 만료된 위원장의 권한을 제한하는 명확한 법 규정이나 판례가 없다는 이유에서다. 다만 주민총회를 열어 임기가 만료된 위원장의 연임여부를 먼저 물은 다음 창립총회를 개최하는 것이 바람직하다는데 의견이 모아지고 있다. 추후에 예상되는 문제의 소지를 만들지 말라는 것이다.
이와 함께 이미 선정된 시공자와의 지분율 및 공사비 협상이라는 과제도 남아 있다.
이 단지들은 이미 지난 2000년에 2단지는 삼성물산, 3단지는 현대건설, 4단지는 GS건설 등을 시공자로 선정하고, 지위도 인정받고 있다. 하지만 당시 시공자가 제시한 공사비는 현실성이 떨어지기 때문에 재협상을 해야 하는 상황이다. 이를 두고 업계에서는 개포지구가 공사비 협상과 관련해 한 차례 홍역을 치르게 될 것으로 전망하고 있다.
한 대형건설사 관계자는 “개포지구의 경우 지난 2000년에 선정된 시공자들의 조건을 살펴보면 현재에 비해 공사비가 낮게 산정돼 있다”며 “현재 상황을 고려하면 공사비나 지분율 재협상이 불가피하기 때문에 향후 논란이 발생할 우려가 크다”고 예상했다.
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1종 지구단위계획 변경
법적상한용적률 높였다
■ 정비계획수립 배경
이번 공람공고를 실시하고 있는 주공2·3·4단지의 정비계획(안)은 지난 6월 변경·고시된 ‘개포택지개발지구 제1종지구단위계획’에 의해 수립됐다.
저층과 중층이 혼재돼 있는 개포지구는 당초 용적률 배분 문제로 인해 사업이 장기간 표류해 왔다. 기존 지구단위계획 상 평균 상한용적률이 200%로 제한됨에 따라 저층은 177%, 중층은 222%로 각각 사업을 추진해야 했다. 하지만 저층단지들은 177%의 용적률로는 비용부담이 커 사업자체를 추진할 수 없다고 반발했다. 이에 따라 강남구가 저층 250%, 중층 300%의 법적상한용적률을 적용하는 개포지구의 제1종지구단위계획 변경(안)을 마련했고, 서울시가 지난 6월 변경·고시하면서 개포지구의 재건축사업이 활기를 되찾게 됐다.
변경·고시된 개포지구 제1종지구단위계획에 따르면 특별계획구역으로 전체 32개 단지의 전체 건립가구수는 현재 2만8천704가구에서 1만2천431가구가 늘어나 총 4만1천135가구로 계획돼 있다.
층수는 제2종일반주거지역인 저층단지의 경우 대지 일부를 기부채납해 평균 18층으로 계획할 수 있고, 평균층수 범위 내에서 최고 35층까지 건축할 수 있도록 했다. 또 제3종일반주거지역의 경우에도 최고 층수를 35층 이하로 제한했다.
용적률 부문에 있어서는 상한용적률은 2종 230%, 3종 250%로 정했다. 법적상한용적률을 적용할 경우 2종은 250%, 3종은 300%까지 높일 수 있다. 그 대신 재건축소형주택으로 20%, 50%를 각각 공급하도록 했다. 2종지역의 상한용적률의 경우 심의 결과에 따라 당초 235%에서 230%로 하향 조정함에 따라 소형주택을 기존 3천805가구에서 4천80가구로 275가구를 추가 확보토록 했다.
또 정비계획 수립시 소형 임대주택의 규모를 현재 60㎡에서 40㎡, 59㎡로 나눌 수 있도록 조정해 총 860가구를 추가 확보할 수 있도록 했다.
이와 함께 민간임대주택 확보방안으로 독립임대가 가능한 부분임대가 도입된다. 이를 통해 6천857가구를 임대주택으로 확보함으로써 정비사업으로 인한 원주민들의 경제적인 부담을 감소시켜 재정착을 기대할 수 있게 됐다. 또 임대주택 수요자가 다양한 면적의 임대주택을 선택할 수도 있다.
각 단지의 외부는 원활한 차량소통을 위해 도로가 확대되고, 공원·녹지도 확충된다. 도로면적은 기존 65만㎡(도로율 16.5%)에서 79만㎡(20%)로 늘어나고, 공원·녹지는 기존 79만㎡(20.1%)에서 87만㎡(22.1%)로 증가된다. 도서관은 현재 위치하고 있는 개포시립도서관 외에도 어린이 도서관 1개소, 전시·공연장 등이 각각 1개소씩 신설된다. 또 아동복지, 노인복지, 보건 등의 기능을 통합한 커뮤니티센터 4곳과 청소년 관련 체육시설, 문화시설도 각각 1개소씩 새로 만들어진다.
저층 및 고층 배치 구간을 설정해 다양한 스카이라인이 형성된다. 특히 대모산, 구룡산, 양재천 등으로 이어지는 조망축이 확보된다. 또 대모산과 양재천 접근성과 통경을 위한 통경구간을 두고, 통경구간에는 보행녹도 및 자전거도로 등을 배치해 보행 위주의 공간으로 조성된다. 나아가 지구 남쪽에는 북쪽의 학원가와 연계한 교육특화벨트로 설정된다.
