전용면적 10% 확대 여부 두고 검토 중
1천가구 대규모 단지… 주변환경도 우수
지하철2호선 강남역 뒤편에 위치한 중층 아파트단지들의 재건축사업이 가시화되고 있다.
최상의 입지를 갖춘 이 단지들은 대부분 〈도시 및 주거환경정비법〉이 시행된 지난 2003년 이후부터 사업을 추진해 왔지만 그동안 각종 재건축규제로 사업추진이 ‘개점휴업’ 상태에 머물러 있었다.
재건축규제가 악재로 작용하면서 주민들의 의지가 실추된 상태였다.
하지만 새 정부가 들어서면서 분위기가 반전되기 시작했다. 재건축 관련 각종 규제가 완화됐기 때문이다.
그 중에서도 법적상한용적률을 적용할 수 있게 되면서 서초 아파트단지들의 사업추진 열의가 재점화된 것으로 분석되고 있다.
현재 단지와 인접한 서초우성2·3차가 조합설립을 마무리 지었다. 그 뒤를 이어 서초 무지개아파트가 법적상한용적률 적용을 위해 서울시 심의를 앞두고 있다. 특히 서초 무지개는 1천가구가 넘는 대단지여서 관심을 모으고 있다.
▲법적상한용적률 300% 적용으로 사업성 늘어날 듯
서울 서초구 서초2동 1335번지 일대에 위치한 서초 무지개(위원장 손근수)가 법적상한용적률 300%를 적용한 사업성 극대화를 추진하고 있다.
지난 1978년 준공된 서초 무지개는 제3종일반주거지역으로 대지면적 5만3천922㎡에 지상 12층, 아파트 9개동 총 1천74가구가 들어서 있다. 이 일대 재건축단지로는 가장 큰 규모를 자랑하고 있다. 여기에 주택규모별로는 전용면적 기준 82㎡(25평형), 109㎡(33평형), 128㎡(39평형), 148㎡(45평형) 등으로 구성돼 있다.
이 단지는 지난 2002년 변경·고시된 서초·반포아파트지구 개발기본계획에 따라 허용용적률이 230%이하로 제한되면서 사업성 저하로 답보상태에 머물러 있었다. 하지만 새 정부가 들어선 이후 재건축규제가 완화되면서 최근 재건축사업이 재가동되기 시작했다.
이에 따라 법적상한용적률 300%를 적용할 수 있게 됐고, 층수도 최고 35층까지 지을 수 있을 것으로 전망된다. 또 건립가구수 역시 현재보다 늘어날 것으로 보인다. 서초 무지개는 이러한 사업계획을 세워 현재 서울시 도시계획위원회 심의를 기다리고 있다.
서초 무지개는 사업성 극대화를 위해 1:1재건축을 추진하고 있다. 현재 법규정상 1:1재건축을 추진할 경우 기존 주택규모에서 전용면적의 10%를 늘려 건축할 수 있다. 하지만 서초 무지개는 기존 주택규모의 전용면적을 늘리지 않는 대신 건립가구수를 늘리는 방안을 추진하고 있다. 주택규모를 늘리기 보다는 건립가구수를 늘려 일반분양분으로 내놓는 것이 더 이익이라는 이유에서다.
손 위원장은 “1:1재건축을 통해 기존에서 전용면적을 늘릴 것인지 말 것인지는 아직 확정되지 않은 상태다”며 “두 가지 사안을 놓고 사업성을 분석했는데 전용면적을 늘리지 않고 건립가구수를 늘리는 것이 더 좋은 결과가 나왔다”고 설명했다.
한편 서초 무지개는 원활한 사업추진을 지원받기 위해 한국감정원을 정비업체로, 삼하건축사사무소·그룹환경 종합건축사사무소를 설계자로 선정해 놓고 있다.
▲교통·학군·편의시설 등 고루 갖춘 최상의 입지
서초 무지개는 주거지로서 최상의 입지를 갖추고 있는 곳으로 정평이 나 있다. 특히 지하철2호선 강남역과 3호선 양재역·남부터미널역을 사이에 두고 있어 트리플 역세권을 자랑하고 있다. 이곳은 걸어서 10분 정도면 편리하게 이용할 수 있다. 또 서초구에 위치하고 있는 만큼 교통의 요충지로 꼽히고 있다.
이와 함께 서초 무지개가 위치해 있는 서초동은 학군이 좋은 것으로 평가받고 있다. 단지 바로 앞에는 서이초교가 위치해 있고, 단지 인근에는 서일중, 양재고, 서울고, 상문고 등이 명문학교가 자리하고 있다.
이와 함께 대형마트, 백화점 등의 생활편의시설도 인접해 있다. 또 문화시설인 예술의 전당이 가깝고, 강남역 일대에 마련된 상권도 편리하게 이용할 수 있다.
특히 단지 인근에 위치한 롯데칠성부지가 이전하고 이곳에 업무, 판매, 숙박, 문화시설 등이 들어설 예정이어서 이에 따른 후광효과를 누릴 것으로 전망된다.
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25평형 6억7천만~7억원선… 급매만 거래
■ 현재 시세는
서초 무지개는 사업이 초기단계여서 조합원 전매제한 금지에서 아직까지 자유롭고, 재건축사업을 통한 사업성까지 기대할 수 있어 투자처로 관심을 받고 있다. 그럼에도 불구하고 경기침체가 지속되다보니 소비자들의 심리가 위축돼 있어 거래가 쉽게 성사되고 있지 않은 것으로 나타났다.
당분간은 가격이 더 이상 오르지도, 내지리도 않는 보합세를 유지될 것으로 보여 현 시점이 구입하기 좋은 시기라는 게 공인중개사들의 견해다.
단지 내 위치한 복지부동산(02-3473-4663) 관계자는 “서초 무지개의 경우 25평 기준 6억7천만~7억원의 시세를 형성하고 있는데 이보다 2천만~3천만원 내린 급매는 곧바로 거래되고 있다”며 “매물은 간혹 있지만 경기침체로 인한 소비심리가 위축돼 있어 거래가 잘 이뤄지지는 않고 있다”고 말했다. 이어 “조합설립 이후에는 구입하더라도 조합원 자격이 없기 때문에 그나마 가격이 내린 현재가 구입하기 좋은 적기”라고 설명했다.
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“이르면 올해안에 창립총회 개최
용적률 높이는데 모든 역량 집중”
손 근 수 서초무지개아파트 재건축 추진위원장
“우리 모두가 뿌린 씨앗이 알찬 열매를 맺도록 맡은 바 소임을 충실히 수행하겠습니다.”
서초무지개아파트의 재건축사업을 선봉에서 이끌고 있는 손근수 추진위원장의 신념은 ‘절약’이다. 주민들의 부담을 최소화시켜 이익을 극대화하겠다는 방침인 것이다.
손 위원장은 추진위 설립 이후 5년간 급여조차 받지 않고 사업을 이끌고 있다. 절약을 몸소 실천하고 있는 것이다.
▲재건축사업을 추진하게 된 계기는=
우리 단지는 지난 2006년 5월 추진위 승인을 받으면서 재건축사업의 발판을 마련하기 시작했다. 당시 아파트의 노후화가 심각한 상황이어서 주민들로부터 민원이 자주 발생했다. 재건축을 통해 주거환경을 개선해 달라는 요청이었다. 이에 따라 추진위원장과 입주자대표회장을 맡고 있는 저를 포함해 재건축추진단을 구축했다.
▲현재 사업추진 단계 및 향후 일정은=
현재 우리 단지는 아파트지구 개발기본계획을 변경하기 위한 절차가 한창이다. 개발기본계획이 수립될 당시에는 허용용적률이 230%로 제한돼 있었다. 하지만 정부가 용적률 부문을 완화함에 따라 법적상한용적률을 적용할 수 있게 됐다.
이에 따라 3종일반주거지역인 우리 단지는 용적률을 최고 300%이하까지 적용할 수 있다. 이러한 내용을 담은 개발기본계획 변경(안)을 마련하고 지난 8일 구의회 심의를 거쳐 현재 서울시에 이관돼 있는 상태다.
따라서 조만간 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 고시될 것으로 기대하고 있다. 또 개발기본계획이 변경·고시되면 곧바로 조합설립을 위한 절차에 돌입할 것이다. 올해 안에는 창립총회까지 할 수 있을 것으로 예상하고 있다.
▲개발기본계획 변경에 있어 역점을 두는 부분은=
먼저 우리 단지는 개발기본계획상 분구중심인 상가지분을 주택용지로 변경하는 절차가 필요하다. 준공 당시 1개동으로 구성된 상가의 지분을 확보해주기 위해 서울시가 임의대로 아파트의 지분 일부를 상가용지로 지정한 바 있다.
이를 되찾아오기 위해 아파트소유자들은 물론 상가소유자들의 동의를 얻어 개발기본계획 변경(안)을 수립하게 됐다. 이와 함께 법적상한용적률을 최대한 적용하기 위해 노력하고 있다.
▲위원장님께서는 악법 폐지활동에도 참여하고 계신데=
재건축사업에 있어 초과이익환수제는 반드시 폐지돼야 할 악법이다. 이는 한국주택정비사업조합협회가 실시하는 수요강좌를 빠짐없이 수강하면서 절실하게 느꼈다. 재건축 초과이익환수제는 추진위 승인 시점부터 준공시점까지의 개발이익을 일정 정도 환수한다는 내용이다. 미실현이익에 대해서 세금을 부과하겠다는 얘기다.
예를 들면 토지가격은 추진위 승인을 받은 시점부터 오르지 않는데 과세표준 현실화로 인해 세금을 부과하겠다는 것이어서 부당하지 않을 수 없다. 그렇다면 추진위 승인 시점보다 가격이 내렸을 경우에는 오히려 돌려줄 지 묻고 싶다. 따라서 한주협과 조직적인 활동을 펼쳐 법률이 폐지될 수 있도록 노력하겠다.
▲‘성공재건축’은 무엇이라고 생각하나=
재건축사업을 통해 안락하고 쾌적한 주거환경을 만들어 삶의 질을 한 단계 높이고, 주민들의 자산 가치를 더욱 증가시키는 것이라고 생각한다. 이와 더불어 추진위원회는 항상 투명한 유리관 속에서 일하고 있다는 마음가짐으로 사업을 추진한다면 반드시 ‘성공재건축’을 실현할 수 있다고 본다.
▲토지등소유자들에게 당부하고 싶은 말은=
그동안 집행부를 믿고 사업에 적극적으로 참여해 준 모든 토지등소유자 여러분께 감사하다는 말을 전하고 싶다. 이러한 성원에 보답하는 길은 보다 열심히 사업을 추진해 토지등소유자들의 재산 가치를 극대화시키는 것이라고 생각한다. 앞으로도 지금처럼만 집행부를 믿고 적극적으로 참여해 줬으면 한다.
