법적상한용적률 250%… 6천325가구 신축
11평형 기준 6억3천만원… 가격 하향 추세
서울시 저층단지를 대표하는 개포지구의 재건축사업이 가시권에 들어섰다.
지난달 서울시가 개포지구 전체를 아우르는 가이드라인인 제1종지구단위계획을 변경·고시하면서 일제히 정비구역 지정 절차를 추진하고 있기 때문이다.
특히 개포주공1단지(조합장 박치범)가 이미 조합설립인가를 받은 상태여서 사업단계에 있어 유리한 고지를 점하고 있다는 평가를 받고 있다.
여기에 최근 현직 변호사 출신의 새로운 조합장을 선출하면서 사업 정상화에 총력을 기울이고 있다. 이처럼 새로운 집행부가 출범하면서 그동안 내홍을 겪어 왔던 개포1단지의 재건축사업이 안정화될 것이라는 기대감이 한층 달아오르고 있다.
또 집행부는 최적의 사업조건으로 사업을 신속하게 추진해 최대의 수익을 창출하겠다는 목표로 정비구역 지정절차에 돌입했다.
▲법적상한용적률 250%이하 적용, 총 6천325가구 신축=서울 강남구 개포1동 660번지 일대에 위치한 개포1단지는 대지면적 33만9천741㎡로 저층단지 중에서 가장 큰 면적을 자랑하고 있다.
지난 1982년에 준공된 개포1단지는 층수 5층, 124개동 규모의 아파트 총 5천40가구가 들어서 있다.
그동안 개포1단지는 정부정책으로 인해 사업이 답보상태에 놓여 있었다. 특히 기존 지구단위계획 상 평균상한용적률 200%로 제한돼 있어 저층과 중층 간에 용적률 배분을 놓고 어려움을 겪어 왔다. 하지만 서울시가 지난달 23일 개포지구 제1종지구단위계획을 변경·고시하면서 법적상한용적률 250%를 적용할 수 있게 됐다.
이를 토대로 조합이 수립한 정비계획(안)에 따르면 용적률 249.91%를 적용, 지하2층·지상7~33층 아파트 63개동, 총 6천325가구로 탈바꿈될 예정이다. 주택규모별로는 전용면적을 기준으로 △60㎡ 1천266가구 △85㎡ 2천533가구 △101㎡ 760가구 △112㎡ 1천106가구 △126㎡ 388가구 △156㎡ 158가구 168㎡ 114가구 등 다양하게 구성돼 있다.
개포1단지는 이러한 정비계획(안)을 세워 올해 안에 정비구역 지정을 받기 위해 매진하고 있다.
개포1단지 관계자는 “우리 단지의 경우 사업을 진행해 오는 동안 재건축 관련 규제가 완화됐고, 지구단위계획도 변경되면서 최적의 사업계획을 세울 수 있게 됐다”며 “현재 정비구역 지정을 위한 동의서를 징구하기 위한 절차가 한창이며, 올해 안에 정비구역 지정을 받기 위해 총력을 가하고 있다”고 말했다.
▲11평형 기준, 6억3천만원 형성… 급매물만 성사=개포1단지가 위치하고 있는 개포지구는 쾌적한 주거환경을 자랑하고 있어 명품 주거단지로 평가받고 있다. 이로 인해 그동안 강남 재건축단지들의 집값을 좌우하는 지표가 돼 왔다. 최근 개포지구는 재건축 규제완화, 지구단위계획 변경·고시 등의 각종 호재에도 불구하고 가격이 하향세를 보이고 있다.
이러한 결과는 지속적인 경기침체로 인해 주택시장에 대한 기대심리가 위축됐기 때문이라는 게 인근 공인중개사들의 설명이다.
단지 내 위치한 한 공인중개사사무소 관계자는 “개포1단지는 타 단지들보다 다양한 평형대로 구성돼 있는데 이 중 11평형을 기준으로 6억3천만원의 시세를 형성하고 있다”며 “현재 시세보다 조금 가격이 빠진 급매물만 거래되고 있다”고 말했다.
이어 “주택시장이 침체돼 있다 보니 매수자들의 심리가 위축돼 있어 재건축사업이 본격화되더라도 당분간은 가격이 오르지 않을 것”이라며 “향후 주택시장이 되살아나고 초과이익환수제나 분양가상한제가 폐지될 경우 분위기가 살아날 것으로 기대하고 있다”고 덧붙였다.
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건축심의 위해 설계자 선정하는데 주력
■ 향후 과제는
개포1단지의 경우 이미 조합설립인가를 받은 상태여서 정비구역 지정을 받고 나면 곧바로 건축심의 절차에 돌입하게 된다. 따라서 앞으로 유능한 설계자를 선정하기 위해 주력하겠다는 방침을 세우고 있다.
박 조합장은 “우리 단지는 현재 설계자가 선정돼 있지 않은 상태”라며 “정비계획이 수립되고 나면 곧바로 건축심의 절차에 들어가야 하기 때문에 설계자를 선정하기 위한 만반의 준비를 하고 있다”고 말했다.
이와 함께 현재 지난 2000년에 선정된 시공자와 가계약만 체결된 상태여서 향후 본계약 협상을 통해 공사비 등을 확정지어야 한다. 이에 따라 조합에서는 향후 별도의 본계약 협상단을 구성해 운영할 방침이다.
현재 개포1단지는 현대건설과 현대산업개발을 시공자로 선정한 상태다. 한때 시공자 지위인정과 관련해 논란이 있었지만, 지난 2005년 서울시 행정심판위원회의 결정에 따라 지위를 인정받고 있다.
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“내년까지 사업시행인가 완료
강남 랜드마크 단지 만들 터”
박치범
개포주공1단지 재건축 조합장
“재건축사업에 대한 전문성을 바탕으로 투명한 조합운영과 신속한 사업추진을 다짐합니다.”
지난달 개포주공1단지의 새로운 조합장으로 선출된 박치범 조합장은 그동안 재건축 관련 수많은 사건을 수임해 온 현직 변호사다. 법원이 선임한 임시조합장이 아니라 실제 조합을 이끌어갈 조합장으로 선출된 것은 이례적인 일이다. 일각에서는 변호사 수임료로도 생활하는데 전혀 부족함이 없지만 왜 힘들고 어려운 길을 자처하는지 의문이 생길 수 있다. 잘 나가던 변호사가 조합장이 된 이유는 따로 있다. 그만큼 개포1단지의 재건축사업이 난항을 겪고 있기 때문이다. 박 조합장은 개포1단지의 재건축사업을 되살리겠다는 강한 의지를 불태우고 있다.
▲조합장으로 당선된 소감은=우리 단지는 지난 6년간 직무대행 체제로 사업이 진행돼 왔다. 예전과 달리 이번에는 깨끗한 집행부를 선출해야 한다는 조합원들의 열망이 저를 조합장으로 만들었다고 생각한다. 이러한 조합원들의 성원에 부응하기 위해 내 자신이 할 수 있는 모든 역량을 쏟아 부어 사업을 이끌어 가겠다. 특히 공정하고 투명한 조합운영으로 조합원들의 신뢰를 얻기 위해 노력하겠다.
▲현직 변호사로서 조합장으로 출마하게 된 계기는=우리 단지는 전 조합장이 구속된 이후 법원이 임시조합장을 임명했지만 이후로 재건축 절차가 원만하게 진행되지 않았다. 이러한 이유로 현재 갖고 있는 아파트를 처분할까하는 생각도 잠시 했었다. 하지만 이 지역에 대해 특별한 마음을 갖고 있어 팔고 나가기가 애틋했다. 현직 변호사인데다가 재건축 사건을 많이 접해본 경험을 살려 우리 단지의 문제를 해결해보겠다는 다짐으로 조합장 출마를 결심하게 됐다. 또 조합장으로서 성공적으로 사업을 진행한다면 나중에 변호사로 돌아가서도 큰 도움이 될 수 있을 것이라고 판단됐다.
▲향후 사업추진 일정은=지난달 지구단위계획이 변경·고시됐다. 하지만 우리 단지는 아직 정비구역 지정을 받지 못한 상태다. 따라서 변경·고시된 지구단위계획을 토대로 조만간 정비계획을 수립해 정비구역 지정을 신청할 계획이다. 이후 건축심의와 사업시행인가를 받고 관리처분계획을 거쳐 이주를 진행하게 된다. 사업을 추진하다보면 여러 가지 변수가 있기 때문에 언제까지 어느 단계를 완료하겠다는 확답은 하지 못한다. 다만 내년까지 사업시행인가를 마칠 수 있도록 전력을 다할 것이다.
▲사업추진에 있어 어떤 점에 중점을 두고 있나=우리 단지는 이미 지난 2003년 조합을 설립하고도 8년간 아무 일도 하지 못했다. 오랜 기다림이 있은 만큼 신속하게 사업을 추진할 할 것이다. 또 사업성을 극대화시켜 조합원들에게 최대한 이익이 돌아갈 수 있도록 운영하겠다. 집행부의 투명한 조합운영도 중요하지만 무엇보다 조합원들의 적극적인 참여가 뒷받침돼야 한다고 생각한다. 또 시공자를 비롯한 각종 협력업체들에게 이끌려가지 않을 것이다.
▲재건축 완료 후 개포1단지의 청사진을 그려본다면=우리 단지는 개포지구 내에서도 가장 큰 재건축단지로 강남을 대표할 만하다. 또 친환경 아파트단지로 만들어 향후 전국을 대표하는 재건축단지가 될 것으로 기대하고 있다. 이와 함께 제 개인적인 바람이지만 투명한 조합운영으로 타 재건축사업장들의 모범이 되는 곳으로 만들고 싶다.
▲조합원들에게 당부하고 싶은 말은=우리 단지는 지난 아픈 과거로 인해 집행부에 대한 조합원들의 불신이 심각한 상태다. 이를 해결하기 위해 집행부는 각고의 노력을 다할 것이다. 하지만 조금의 시간은 필요한 것 같다. 새로운 집행부가 출범한 이후 이미지 쇄신을 위해 제 나름대로 노력했지만 아직은 부족한 점이 많은 것 같다. 조금만 참고 기다려 주신다면 반드시 예전과 다른 면모를 보여드리겠다.
