조합설립 동의율 충족해야 창립총회 개최
투기과열지구에선 조합원 지위양도 금지

조합설립인가 2년 이내 건축심의 신청 않거나
장기간 사업지연·중단 땐 조합설립인가 취소 가능

조합원 권리보호위해 14일 주민공람 의무화

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부의 전폭적인 지원을 받으면서 소규모 정비사업이 활성화되고 있는 가운데 국회가 소규모 정비사업에 대한 대대적인 법령정비에 나섰다. 특별법인 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’을 지난 2018년 제정해 본격 시행에 들어갔지만, 상당부분 도시정비법을 그대로 준용하다보니 실제 사업추진 과정에서 혼선이 발생하는 경우가 많았기 때문이다.

이에 조합창립총회, 조합원 자격, 시공자 선정기준, 조합해산 등 사업 전반에 걸쳐 개정이 이뤄졌다. 개정안은 지난 3일 공포됐으며, 법 시행은 6개월 후인 8월 4일이다.

▲조합창립총회는 조합설립 위한 동의율 확보해야 개최 가능

먼저 소규모 정비사업도 재개발·재건축 등 정비사업과 마찬가지로 조합창립총회를 개최하기 위해서는 조합설립동의율을 먼저 충족해야 한다.

현행 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법’에는 조합을 설립하기 위해서는 동의율 요건 충족 후 시장·군수 등의 인가를 받도록만 규정하고 있다. 별도의 창립총회에 대한 구체적 규정이 없다보니 실제 사업 추진과정에서 혼선이 있었다.

실제 법제처에서도 가로주택정비사업의 경우 도시정비법에서 정하고 있는 창립총회 절차 등에 대한 규정이 준용되지 않는다는 해석을 내리기도 했다. 

이에 개정안에서는 도시정비법과 마찬가지로 조합설립동의율을 먼저 충족한 후 창립총회를 개최할 수 있도록 명문화 했다. 소규모 정비사업의 경우 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자 80% 이상과 토지면적 3분의 2 이상 동의를 받아야 한다.

이와 함께 조합설립인가를 취소할 수 있는 근거 규정도 마련됐다. 먼저 조합원 과반수 동의로 조합 해산을 요청하면 시장·군수 등은 조합설립인가를 취소하도록 했다. 현행법에서는 조합원 동의로 해산할 수 있는 규정이 없다. 

일명 ‘일몰제’라 불리는 규정도 마련됐다. 시장·군수 등은 △조합설립인가 이후 2년 이내 건축심의 또는 통합심의를 신청하지 않는 경우 △조합설립인가 이후 4년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우 △이전고시가 있은 날부터 1년이 되는 날까지 청산절차를 이행하지 않는 경우 등 사업추진이 장기간 지연되거나 중단된 경우 사업업무의 시정, 조합의 해산 등 필요한 조치를 명하거나, 조합설립인가를 취소할 수 있다.

▲소규모 정비사업 구역 행위제한, 투기과열지구에선 조합원 지위양도 금지

소규모 주택정비사업 시행구역에서의 행위제한 근거 및 규정이 마련됐다. 현행법에서는 행위제한 규정이 마련되지 않아 사업의 원활한 추진에 차질이 빚어질 우려가 있었다.

먼저 소규모 정비사업 구역내에서 건축 또는 공작물을 설치하는 등의 행위제한이 시행된다. 행위제한은 △공공시행자·지정개발자 지정 △주민합의체 구성 △조합설립인가 등의 고시가 있는 다음날부터다. 

투기과열지구에서의 조합원 지위양도 제한 대상에 가로주택정비사업과 소규모재개발사업도 추가된다. 

현행법에서는 소규모 재건축사업에 한해서만 적용하고 있다. 다만 1세대 1주택자로서 양도한 주택을 일정기간 이상 소유 및 거주한 경우 예외규정이 적용된다. 구체적인 기간은 추후 대통령령으로 정할 예정이다. 

▲소규모주택정비사업 시공자·정비업체 선정기준 마련

소규모 정비사업에서 주요 협력업체인 시공자와 정비업체 선정을 위한 별도의 선정기준이 마련될 방침이다. 

현행법에서는 소규모 주택정비사업을 시행하는 경우 조합설립인가를 받은 후 조합 총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하도록 하고 있다.

다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 소규모주택정비사업은 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있도록 하고 있다. 이는 대통령령으로 정하는 규모 이하의 소규모 주택정비사업의 경우 경쟁입찰 등에 따른 절차를 간소화해 신속하게 시공자를 선정할 수 있도록 하기 위한 취지이다.

그러나 이를 악용해 시공사 선정과정에 각종 이권 개입과 부정부패 사례가 발생하여 조합 내부 또는 주민들 간 갈등과 분쟁이 빈번하게 일어나는 원인이 되고 있다. 이에 도시정비법의 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에 준하는 별도의 선정 기준을 마련하기로 한 것이다. 

개정안에는 소규모 주택정비사업을 시행하는 조합이 시공자와 정비업체를 ‘국토교통부장관이 정해 고시하는 방법’에 따라 선정하도록 규정했다. 최초 발의된 개정안에서는 규모에 관계없이 모두 경쟁입찰 또는 수의계약을 통해 선정토록 했으나, 별도의 선정기준을 마련하기로 하면서 정비사업 계약업무 처리기준과 유사한 소규모 주택정비사업 시공자 선정기준이 나올 것으로 예상되고 있다.

▲사업시행자 지정시 14일 이상 주민공람 및 의견수렴 의무화

주민들의 권리 보호를 위해 사업시행자 지정 단계에서 14일 이상 주민공람과 의견수렴 절차를 의무화 했다. 현행법에서는 고시만 하도록 규정하고 있을 뿐 별도의 주민공람과 의견수렴 절차가 없다.

개정안에서는 공공시행자나 지정개발자를 지정하는 경우 14일 이상 주민공람을 거쳐 의견을 수렴한 후 지자체 공보에 고시하도록 했다. 

현행법에 따르면 △천재지변 등으로 긴급히 사업을 시행해야 하는 경우 △조합이 장기간 사업을 진행하지 못하거나, 사업시행계획이 취소되는 경우 △토지등소유자 과반이 공공사업시행자 지정을 요청하는 경우에는 시장·군수가 직접 시행하거나, 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정할 수 있다. 조합설립 동의요건 이상을 받은 신탁사도 사업시행자 지정이 가능하다.

이와 함께 주민합의체, 조합설립인가 등의 경우에도 14일 이상 주민공람을 거쳐 의견을 수렴한 후 고시하도록 했다.