법적상한용적률 249% 적용… 419가구 신축
일반분양 물량 많아 사업성 ‘굿’… 개발호재도
서울 서대문구 홍은동 관문에 위치한 홍은1구역이 재건축사업을 통해 새로운 명품 주거단지로 탈바꿈될 예정이다.
이곳은 백련산을 베개 삼아 홍제천을 바라보고 있는 전형적인 배산임수형의 입지를 갖추고 있다. 또 편리한 교통망을 형성하고 있어 주거지로서는 일품이라는 평가를 받고 있다. 반면 구역내에는 지어진 지 40년 가까이 지난 주택들이 즐비해 있어 저평가되고 있다.
하지만 재건축사업을 통한 대대적인 정비가 시작되면서 새롭게 명품주거지로 떠오르고 있다. 특히 최근 법적상한용적률 적용, 임대주택 물량 제외 등 최적의 사업계획을 세워 신속한 사업추진을 예고하고 있다. 이를 통해 사업성을 극대화시키고 쾌적한 주거단지를 조성할 수 있어 ‘두 토끼 잡기’에 한창이다.
▲일반분양분 많아 사업성 우수=홍은제1주택재건축(위원장 김철인)이 최적의 사업조건을 적용하기 위한 준비가 한창이다.
서대문구 홍은동 104-4번지 일대에 위치한 홍은1구역은 대지면적 1만9천246㎡로 이미 지난 2006년에 정비구역 지정을 받았다.
제3종일반주거지역인데도 불구하고 용적률 249%를 적용, 지하2층~지상28층 규모의 아파트 7개동 총 419가구로 신축하는 정비계획을 세우게 됐다.
당시 정부가 재건축사업을 부정적인 시각으로 바라보면서 홍은1구역에 악영향을 미쳤다. 이로 인해 용적률은 250% 이하가 적용됐고, 임대주택 의무비율까지 적용받으면서 전체 건립가구수 중 76가구를 임대주택 물량으로 내놓아야 했다.
하지만 이제는 상황이 달라졌다. 사업진행 과정에서 ‘재건축 활성화’를 모토로 정부정책이 변화했다.
재건축의 경우 법적상한용적률 300%를 적용할 수 있게 됐고, 임대주택 의무비율까지 폐지되면서 기존보다 사업여건이 나아졌다.
이러한 사업계획을 홍은1구역에 접목시키면 전체 건립가구수가 총 489가구로 증가한다. 또 재건축소형주택으로 전환된 임대주택은 54가구로 감소한다. 그만큼 사업성이 더욱 우수해 진다는 얘기다.
게다가 현재 토지등소유자 수가 100명을 상회하는 정도인 점은 감안하면 일반분양분을 대량으로 확보할 수 있어 사업성면에서 최고라는 평가를 받고 있다.
현재 홍은1구역은 조합을 설립하기 위해 동의서 징구 절차가 한창이다. 동시에 새로운 정비계획(안)을 수립, 정비구역 변경지정 단계를 밟고 있다.
▲살기 좋은 입지여건… 인근 개발호재도=홍은1구역은 백련산과 홍제천을 가까이 두고 있는 배산임수 지형인데다가 편리한 교통시설을 자랑하고 있다.
홍은1구역은 지하철3호선 홍제역을 걸어서 10분 정도면 이용할 수 있어 역세권에 속한다. 또 구역 바로 앞에 다양한 버스노선이 마련돼 있고, 버스전용차로가 조성돼 있어 대중교통을 이용해 도심으로 이동하기 편리하다.
나아가 이 구역은 사통팔달 도로망을 형성하고 있다. 은평구 관문으로 이어지는 통일로변에 위치하고 있고, 내부순환도로를 손쉽게 이용할 수 있다.
이와 함께 인근 구역들이 재건축·재개발 등 정비사업을 추진하고 있어 향후 대단위 주거단지가 형성될 예정이다. 구역 주변에 재개발, 도시환경정비사업 등이 추진되고 있어 향후 1천가구 이상의 대단위 아파트단지가 형성될 예정이다.
특히 홍은1구역 내에 위치한 유진상가가 40년만에 도시환경정비사업을 통해 최고 48층 규모의 주상복합 아파트로 재탄생될 예정이어서 홍은1구역이 후광효과를 누릴 수 있을 전망이다. 여기에 홍제천 복원, 홍제고가 철거 등이 향후 이 구역에 호재로 작용될 전망이다.
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50㎡ 미만 주택, 3.3㎡당 1천300만원선 형성
■ 현재 시세는
홍은1구역은 배어난 입지를 갖추고 있는데다 사업성도 우수한 편이어서 수요자들의 관심이 높은 것으로 알려졌다.
하지만 구역이 잘 알려지지 않았고, 지속적인 경기침체로 인해 저평가돼 있다는 게 인근 공인중개사들의 설명이다. 실제로 50㎡ 미만 소형주택의 경우 3.3㎡당 1천300만원을 형성하고 있고, 70㎡ 이상의 중·대형주택의 경우에는 1천만원 정도를 보이고 있는 것으로 나타났다.
구역 인근에 위치한 길목공인중개사사무소(02-396-9200) 관계자는 “홍은1구역의 경우 입지가 우수하고 사업성이 좋은 편이지만 인근 재개발구역들에 비해 시세가 조금은 낮게 형성돼 있다”며 “구역 내 주택들의 시세를 살펴보면 크기에 따라 다르지만 평균 1천만원에서 1천300만원을 형성하고 있다”고 말했다.
이어 “경기침체가 지속되면서 비교적 투자비용이 적게 드는 소형주택이 수요자들의 관심을 끌고 있다”고 덧붙였다.
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“이르면 내달 정비구역 변경지정
모든 자료 클린업시스템에 공개”
김 철 인
홍은1구역 재건축 추진위원장
“앞으로 사업기간 단축을 통해 주민들의 이익이 극대화될 수 있도록 남은 인생을 우리 구역 재건축사업에 바치겠습니다.”
홍은1구역의 새로운 수장으로 선출된 김철인 추진위원장은 사업이 추진될 시점에 암 선고를 받은 시한부 인생이었다. 하지만 강인한 의지로 암을 이겨 내면서 새로운 인생을 시작하게 됐다. 절망의 벼랑에서 새 삶을 찾게 된 그는 여생을 성공적인 재건축사업을 위해 바치겠다고 다짐했다.
▲재건축사업이 어떻게 추진됐나=우리 구역내 주택들은 대부분이 지난 1970년대 지어져 낡고 허름하다. 겉으로 보기에도 흉물스러울 정도다. 또 좁은 대지 위에 집을 짓다보니 주택들이 다닥다닥 붙어 있고, 주차공간도 없어 주민들의 불편은 이루 말할 수 없다. 그만큼 전체적인 개발이 시급한 실정이다. 이러한 이유로 지난 2003년 11월부터 개발을 희망하는 주민들의 뜻을 모아 재건축사업을 추진하게 됐다.
▲그동안의 사업진행 과정은=우리 구역은 지난 2006년 정비구역 지정을 받으면서 쾌속질주를 예고했다. 하지만 사업을 추진할 당시 주민들은 개발에 대한 의지만 강했지, 전문적인 지식이 부족했다. 이로 인해 업체에게 끌려갈 수밖에 없었다. 당시에는 아무도 잘못된 길인 줄 몰랐던 것이다. 이후 잘못을 깨닫고 사업을 정상적으로 추진하려 했다. 하지만 주민들에게 한번 잃은 신뢰를 회복하기가 쉽지 않았다.
▲사업을 선봉에서 이끌게 된 계기는=우리 구역은 임기가 만료된 전 위원장이 재신임을 받지 못하면서 위원장 자리가 공석이었다. 이후 주민들과 추진위원들이 제가 건설사에 몸담았던 점을 높게 평가해 사업을 맡아달라고 요청했다. 주민들의 권유에 의해 위원장으로 출마하게 됐고, 지난해 말 개최한 주민총회에서 주민들의 큰 성원을 얻어 선출됐다.
▲사업 정상화를 위해 어떤 노력을 해 왔나=사업추진 과정에서 시행착오를 겪은 이후 추진위의 실추된 신뢰를 회복하는 것이 급선무였다. 먼저 반대하는 주민들을 추진위와 뜻을 모아 사업에 동참할 수 있도록 설득하는데 주력했다. 또 주민들의 의지를 다시 높이기 위해 자체적으로 설명회를 갖기도 했다. 이러한 추진위의 뜻을 주민들이 이해해줬기 때문에 다시 사업을 재추진할 수 있는 원동력이 됐다.
▲새로운 추진위원장으로서 각오는=초심으로 돌아가 사업을 원점에서 다시 시작한다는 마음가짐으로 사업에 임할 것이다. 또 장기간 사업이 지연된 만큼 빠른 시일 내에 사업이 정상화될 수 있도록 최선을 다하겠다. 나아가 사업추진의 전반적인 과정이나 자료들을 모두 클린업시스템을 통해 공개하고 있다. 청렴한 사업운영으로 주민들의 이익을 반드시 극대화시키겠다.
▲향후 사업추진 일정은=현재 추진위에서는 정비계획 변경절차를 진행하고 있다. 우리 구역이 정비구역 지정을 받을 지난 2006년 당시에는 재건축 관련 각종 규제가 적용됐었다. 하지만 현재는 〈도정법〉이 개정되면서 임대주택, 용적률 등이 대폭 완화됐다. 따라서 현재의 사업계획 내용에서 임대주택분을 제외하고, 법적상한용적률을 적용하기 위해 정비구역 변경지정 절차를 밟고 있는 것이다. 변경된 정비계획(안)은 현재 시로 이관된 상태이며, 이르면 내달 안에 변경지정을 받을 수 있을 것으로 보인다. 또 조합설립동의서 징구 작업도 동시에 진행하고 있다.
▲주민들에게 당부하고 싶은 말은=일부 사업을 반대하는 주민들과의 알력다툼 때문에 더 이상 사업이 지연돼서는 안된다. 이로 인해 선량한 주민들만 피해를 입는다는 것을 깨달았으면 한다. 대부분의 주민들이 많이 지쳐있다. 그동안의 불화는 잊고, 이제는 신속한 사업추진을 통해 염원을 이뤄야할 때다. 앞으로도 추진위를 믿고 사업에 동참해 준다면 반드시 이익으로 보답하겠다.
