재건축 허용연한 40년 기준을 현상 유지한다는 발표에 한동안 잠잠하던 강남과 강북 지역 차별 논란이 또 다시 점화될 기세다. 재건축 허용연한 논란은 단순히 재건축연한 자체의 문제로 끝나지 않고 서울 강남과 강북 간 개발 격차 현상을 야기시킨 서울시 정책 비판으로 이어지고 있다. 재건축 허용연한 20년 기준에 의해 최근 개발이 끝난 강남 지역은 개발 혜택을 독점적으로 누리며 부익부 현상을 주도하고 있는 반면, 개발 시기를 기다리고 있던 강북 지역은 개발이 불가능한 상황에서 낙후 상태가 더 오래 지속되는 빈익빈 현상이 이어지고 있다는 것이다. 최근에는 강남 및 한강변 지역을 중심으로 한강르네상스 개발계획과 100층이 넘는 초고층 건축물 허가가 이어지며 강남과 강북의 격차를 더욱 벌려놓고 있다는 지적이다.

 

현행 서울시의 재건축 허용연한 기준은 1981년에 지어진 아파트는 20년, 1982년~1991년에 준공된 아파트는 22년~40년, 1992년 이후 준공된 아파트는 40년의 기준이 시행 중이다.

 

이 규정은 지난 2003년 12월 30일 〈서울시 도시 및 주거환경 정비조례〉를 통해 종전에 20년이던 재건축 허용연한을 강화한 것이다.

 

▲재건축 허용연한 유지 발표에 비난=이번 서울시 재건축 정책자문위원회의 발표에 대한  반대 여론도 커질 기세다. 주로 동북권 및 서남권 등 그동안 개발이 진행되지 않았던 지역에서 반대 여론이 높아지고 있다.

 

이들은 현재 자문위원회에서 내놓은 결론에 문제를 제기하며 집단행동도 준비 중인 것으로 알려졌다.

 

구로구의 한 토지등소유자는 “강남과 그 외 지역 간 규제의 차이가 곧 지역 발전의 차이로 드러난다”며 “강남은 규제가 적었고 다른 지역은 상대적으로 규제가 많은 상황으로 지역 발전이 계속 뒤로 미뤄지고 있는 상황”이라고 말했다.

 

이들이 지적하는 문제는 우선 절차적 결함으로 의견수렴 절차가 없었다는 점을 지적하고 있다. 자문위원회가 그동안 내부 검토를 진행한 후, 지난 8일 발표를 했을 뿐이다. 따라서 공청회를 거치지 않아 시민들의 의견을 충분히 수렴하지 않았다는 주장을 펼치고 있다.

 

또 현행 기준을 전제로 검토했다는 점도 들고 있다. 현행 기준에 따른 구조안전 부문만을 강조해 결론을 냈다는 의혹도 제기되고 있다.

 

사실 지난해 재건축 허용연한에 대한 연구 필요성이 제기됐던 이유가 과도한 구조안전성에 치우친 허용연한 기준을 재검토하자는 것이었다.

 

지난해 한양대 박준석 교수는 ‘재건축 안전진단의 합리적 기준마련을 위한 공청회’에서 에너지 효율성을 반영한 안전진단 평가기준 개선안을 제시해 주목을 받기도 했다.

 

이 기준에서 박 교수는 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도 등 기존 평가 항목에 덧붙여 기존 기준과 비교할 때 구조안전성과 건축마감 및 설비노후도의 비중을 줄이고 에너지성능이라는 항목을 신설했다.

 

▲노원·도봉구엔 30층 이상 건축물 전무=강남과 강북의 지역 격차에 대한 지적은 연구를 통해서도 지적되고 있다.

 

지난 2009년 노원구청이 서울시정개발연구원에 의뢰해 작성한 ‘서울의 지역불균형 실태와 균형발전 방안’ 연구 보고서에서 도봉·노원·강북·성북구에서 2008년 기준으로 30층 이상의 건축물이 한 군데도 없다는 사실이 드러났다.

 

반면, 강남권역인 강남·서초에는 34개, 송파·강동에는 24개가 있었다.

 

토지이용의 효율성을 보여주는 기존 건축물 용적률 부문에서도 큰 차이를 보인다. 강남이 249%, 서초가 204%, 송파·강동이 183.8%인 반면, 도봉·노원·강북은 169.6%, 성북은 그보다도 적은 152%에 불과했다. 

 

안전진단을 통과한 재건축 대기물량도 전체 13만호 중, 강남·서초가 그 중 47%인 약 8만호, 송파·강동에는 30%인 약 5만호 등 전체의 77%가 강남권에 몰려 있다.

 

이에 반해 노원·도봉·강북·성북에는 2천800호로 1.7%, 중랑·동대문·성동·광진에는 5천호로 약 3%에 불과했다. 향후 지역 발전의 무게 중심이 계속 강남권에 머물 것이라는 의미다.

 

오히려 사회복지 비용 부담은 강남이 훨씬 적다. 총예산대비 사회복지비 비율을 보면 강남구는 24%, 서초구는 19.8%에 불과했으나 노원구는 47%에 달했다.

 

노원구의 경우 도시 조성 당시에 청계천 등 도심재개발에 따른 철거이주민, 탈북주민 정착촌 등 소외계층을 위한 영구임대아파트가 집중 건립됐기 때문이라는 분석이다.

 

 

■ 보고서 뭘 담았나
서울시정개발연구원의 보고서는 강남과 강북 간 지역 격차 해결책으로 서울의 발전 축을 도심과 강남·서초 등 동남권에서 벗어나 동북권과 서남권으로 과감히 바꾸는 균형발전 정책이 필요하다고 강조했다.

 

도시계획 체제를 과감히 바꿔야 한다는 주장도 제기되고 있다. 현행 서울시 도시계획의 기본 체계는 단핵에 기초한 도시계획이라는 점이다. 현행 1도심 5부도심의 도시계획 체계를 새로 고쳐 다핵심 도시 구조를 만들어야 한다는 주장이 제기되고 있다.

 

현대는 지방자치의 시대이며, 서울도 예전에 비해 광역적으로 넓어졌기 때문에 모든 것을 지역 내에서 해결해야 하는 시대가 도래했다는 것이다.

 

다핵심 구조로 바꾸게 되면 각 지역마다 고층건물도 필요하고 상업·업무시설도 필요하며 그에 따라 사람과 자본이 모일 수 있게 돼 균형 발전이 가능하다는 주장이다.

 

기존의 단핵 체제에서는 개발의 부익부 빈익빈 현상을 벗어날 수 없고 그에 따른 지역간 격차 문제도 해소할 수 없다는 해석이다.

 

 

 

 

이노근 전 노원구청장은 이번 서울시 재건축정책자문위의 결정에 매우 불만이다. 재건축 허용연한이 완화되었어야 했음에도 불구하고 그 반대 결과가 나왔기 때문이다.

 

그는 오랫동안 강남과 강북 간 지역 격차 현상을 지적해 왔다. 그는 현 서울시 정책 기조가 변하지 않는 한 시간이 지날수록 그 격차는 점점 더 벌어질 것이라고 예측했다.

 

지금이라도 재건축 허용연한을 30년으로 단축해 노원구·금천구 등 서울 동북권 및 서남권 개발을 진행시켜 균형을 맞춰야 한다고 주장했다. 그는 34년 경력의 행정관료 출신으로 1997~1998년에는 서울시 주택기획과장으로 근무하기도 했다. 그때가 바로 IMF 시기로 극도의 경기침체가 시작됐다. 

 

당시 잠실·반포 등 5층 주공아파트의 강남發 재건축 신화가 움트기 시작할 때다. 그는 “경기침체라는 바로 지금이 동북권 및 서남권 개발의 적기”라고 말했다.

 

▲왜 지금이 개발의 적기인가=경기침체일 때가 개발의 적기다. 이때는 개발 호재가 따뜻한 온기로 작동한다. 그러나 경기가 이미 활성화 됐을 때의 개발은 거품을 만드는 악재로 작용한다. 주택기획과장 재직 시 IMF로 경기가 매우 좋지 않았다. 이때가 기회라고 생각해 잠실·반포 등 5층 저밀도 아파트 단지에 재건축사업의 발판을 만들었다.

 

▲현행 서울시 주택정책의 문제점은=서울 전역에 부익부 빈익빈 현상을 초래하고 있다. 개발될 만큼 개발된 강남에는 계속 퍼주고, 개발되지 못한 지역은 방치하고 있다. 그러면서 한강르네상스 한다며 한강둔치에 돈을 쏟아 붓고 있으며, 100층 넘는 초고층건물 허가도 강남과 한강변에 집중되고 있다. 정책 초점이 잘못 잡혀 있다.

 

▲자문위의 재건축 허용연한 유지 결론은 뭐가 문제인가=당초 자문위원회가 만들어진 것은 합리적인 기준을 연구하고 이를 통해 새 기준을 제시하라는 것이었다. 그러나 되레 자문위는 현행 기준을 전제로 검토하고 “현행 기준에 충족되지 못하니 재건축이 안된다”고 하는 어처구니없는 결론을 내놨다. 일종의 끼워맞추기식 결론이다. 서울시가 이번 자문위의 결정을 받아들여 최종적으로 40년 재건축 허용연한을 고수한다면 지역 주민들의 강력한 반발에 부딪치게 될 것이다.

 

▲서울 강남과 강북 차별을 주장해 오고 있다. 뭐가 문제인가=잘 살고 못사는 것이 개인의 노력보다 국가기관의 정책에 의해 결정되는 사회가 된다는 게 문제다. 사례를 살펴보자. 시대를 거치며 서울의 주요 지역이 모두 개발혜택을 받았다. 1970년대에는 강남, 올림픽 때는 송파 잠실 개발, 월드컵 때는 상암동, 목동에도 방송국과 목동운동장이 있다. 서울 동북권 및 서남권 지역의 경우 이러한 시설의 혜택을 받지 못하고 있으니 문제다.

 

▲강남과 강북을 너무 지역차별 논리로 몰고 가는 것 아닌가=현실이 그렇다. 노원구만 하더라도 선거 때마다 수많은 정책과 공수표들이 난무했지만 아무것도 실현된 게 없다. 지역 발전의 핵심 요소가 뭔가. 주택정책, 도시계획, 교육, 인프라 이렇게 네 가지 요소다. 이 네 가지 핵심요소가 모두 강남에 집중됐다. 강북 지역에 투자할 돈이 없다면 그것도 수용하겠다. 왜 규제까지 강화해 개발 가능성을 모두 붙잡아 놓는가. 정의의 기본적 원리는 같은 것은 같은 기준으로, 다른 것은 다른 기준으로 대하는 것이다. 권투에서 체급을 왜 나누나. 지금 서울시는 강남과 강북을 동일한 도시계획 기준으로 다루는 우를 범하고 있다. 강남과 강북을 동일한 잣대로 대해서는 안 된다. 강남은 이미 상당한 개발 혜택을 맛보고 나서도 지금 한강르네상스와 100층 넘는 고층빌딩으로 또 다시 개발 탄력을 받고 있다. 서울시가 아무런 액션을 취하지 않는 게 안타깝다.

 

▲향후 계획은=이번 발표는 자문위원회의 결과일 뿐이다. 아직 서울시의 최종 결론이 남아 있다. 서울시가 이 결과를 그대로 밀고 나간다면 이 지역 주민들은 가만히 보고만 있지는 않을 것이다. 계속 문제를 제기하며 재건축 허용연한 완화를 강력히 주장해 나갈 것이다.