[하우징헤럴드] 리모델링주택조합의 조합원들이 주로 하는 용적률에 관한 질문은 3가지로 요약될 수 있다. 이를 정리해 보고자 한다.

1. 주택법령에 의한 공동주택 증축 리모델링 시 건축법령 상의 용적률 완화 규정을 적용하여 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 용도지역별 용적률 기준을 완화하여 적용할 수 있는지?

주택법령에 의한 공동주택 증축 리모델링시 건축법령상의 용적률 완화 규정을 적용하여 각 세대의 주거전용면적 10분의 4 이내에서 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 용도지역별 용적률 기준을 완화할 수 있다.

건축법은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등에 관한 일반적인 사항을 규정하고 있는 반면, 주택법은 건축물 중 주택이나 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물, 즉 공동주택의 건설·공급·관리 등에 관한 사항을 규정하고 있다.

그러므로 주택이나 공동주택에 관련한 내용은 주택법의 규정을 우선 적용하되, 주택법에서 규정하고 있지 아니한 일반적인 기준은 건축법의 규정을 적용해야 할 것이다.

이에 따라 공동주택 리모델링의 행위 기준에 대해 살펴보면, 주택법에서는 제2조 제25호에서 리모델링의 정의를 규정하고 있을 뿐, 리모델링에 필요한 제반 건축기준에 대하여 별도로 정하고 있지 아니하며, 주택법에 따른 리모델링 시 건축법에 규정된 리모델링 관련 규정을 배제한다는 내용을 명문으로 규정하고 있지도 않다.

따라서 리모델링 시 필요한 건축기준 등은 주택법의 성질을 해하지 않는 범위에서 건축법령이 적용되어야 할 것이고, 이에 따라 건축법 제5조의 적용완화에 관한 사항도 예외로 할 것은 아니라고 할 것이다.

그렇다면 주택법에서 공동주택을 리모델링하는 경우에 각 세대의 주거전용면적의 10분의 4 이내에서 리모델링을 통해 증축할 수 있는 상한을 규정하고 있고, 건축법 제5조 등을 종합하면 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물인 경우 건축주 등은 국토계획법의 용적률 규정을 따르도록 한 건축법의 기준을 완화하여 적용할 것을 허가권자에게 요청할 수 있고,

요청을 받은 허가권자는 같은 법에 따른 건축위원회의 심의를 거쳐 완화 여부를 결정할 수 있도록 리모델링의 대상 및 리모델링의 기준완화를 위한 세부적인 절차 등을 규정하고 있는바, 주택법에 규정되어 있지 아니한 이와 같은 사항은 주택법령에 따라 리모델링을 하는 경우에도 당연히 적용된다고 할 것이다. 

다만, 위와 같은 절차와 기준에 따라 용도지역별 용적률 기준을 완화하여 적용하는 경우에도 주택법령에서 공동주택을 리모델링하는 경우에 각 세대의 주거전용면적의 10분의 4 이내에서 증축하도록 상한을 정하고 있으므로 용적률에 관한 기준의 완화는 이 범위 내에서 허용된다고 할 것이다.

따라서 주택법령에 의한 공동주택 증축 리모델링 시 건축법령상의 용적률 완화 규정을 적용하여 각 세대의 주거전용면적의 10분의 4 이내에서 국토계획법에 따른 용도지역별 용적률 기준을 완화할 수 있다.

이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)

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