[하우징헤럴드] 문재인 정부가 집값 안정화를 위해 2020년 7월 말부터 민간택지에 공급하는 아파트에 분양가상한제를 시행하고 있다.
분양가 상한제란 택지비와 표준건축비에 가산비를 더해 분양가를 산정하여, 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도로 일반 시세의 70~80%의 수준으로 집값을 안정시키는데 목적이 있다고 본다.
정부는 작년 11월 기존의 분양가 상한제의 개선방안을 내놓았으나 업계에서는 기존과 큰 변화가 없다는 시큰둥한 반응이다.
필자가 검토한 바로는 각 지자체별로 기준이 명확하지 않아 심의 시 삭감 및 조정사례가 상이하게 발생했으나 이에 대해 심사기준이 보다 구체화된 것은 긍정적으로 본다.
그러나 여전히 업계에서는 볼멘 목소리가 터져 나오고 있으며 이러한 사항이 개선되지 않는다면 정부가 추구하고 있는 주택공급의 차질은 당분간 지연될 것으로 보인다.
분양가 상한제의 가장 큰 비중을 차지하고 있는 택지비의 산정은 2개 감정평가기관이 평가한 가격을 산술평균해 결정하는데, 이에 대한 문제점은 다음기회에 논하기로 하고 우선 택지비 가산비 및 건축비 가산비의 문제점을 들여다 본다.
우선 택지비 가산비 중 기존에 지자체별로 적용기준이 달라 삭감되었던 도시계획시설 등의 기부채납 비용의 경우 수분양자가 보편적으로 이용하는 시설에 대해서는 택지비 가산비로 인정받을 수 있도록 구체화된 것은 긍정적 개선으로 받아들여진다.
임대주택은 재건축의 소형주택과 재개발의 임대주택으로 나뉘는데 재건축 소형주택의 경우 용적률 인센티브를 받기 때문에 소형주택의 토지는 국가에 기부채납 하도록 되어 있으나 소형주택의 토지 기부채납비용은 택지비 가산비에 제외되어 있다.
물론 기부채납 토지로 용적률 인센티브 적용을 받아 제외된다고는 할 수 있겠으나, 이는 기반시설의 기부체납 역시 용적률 인센티브를 받았으나 분양가 상한제 가산항목에 포함된 것과 비교할 때 형평성에 맞지 않는다.
또한 택지비평가 시 용적률 인센티브가 포함된 상향 용적률이 아닌 인센티브가 제외된 허용 용적률로 평가되기 때문에 기부채납 토지 중 일반분양분 비율만큼은 택지비 가산비에 반영되여야 할 것으로 판단된다.
또한 사업지의 거의 모든 토지·건물을 사업주체가 직접 보상하고 매입해 사업을 시행해야하는 도심재개발의 경우 공공택지와는 달리 각종 보상비(영업권, 이주비, 이주대책시설비 등)를 포함한 금융비용은 사업비의 많은 부분을 구성하고 있음에도 이를 어느 정도 인정해야 하는지의 지침 등이 없어 사업주체와 지자체간 갈등이 빚어지고 있다.
건축비 가산비에 있어서는 마감자재, 조경, 테라스, 층높이 등 주거 질 향상을 위한 품목을 시공한다 하여도 분양가격에 반영되지 않아 분양가 상한제가 오히려 주택품질을 하락시키고 저 품질의 아파트를 일률적으로 양산하는 결과를 초래하지 않을까 우려된다.
조경의 특화, 층높이, 마감재 등의 일정부분을 가산항목에 포함시켜 일반분양자와 조합원이 동시에 만족할 수 있는 제도개선이 필요할 것 같다.
분양가 상한제는 주택가격의 안정화란 순기능과 주택공급의 지연이라는 역기능이 동시에 존재한다. 현재 분양가 상한제에 의한 공급가격은 시세의 60%대 수준을 보이고 있다.
당초 분양가 상한제 시행시 정부가 기대했던 일반시세의 70~80% 정도의 일반분양가격이 유지되도록 분양가 상한제 가산비 인정항목을 다소 완화해 주택가격도 안정되고 공급도 원할한 주택시장이 되길 바래본다.
류점동 감정평가사 / 행정학 박사
