용적률 283% 적용… 총 579가구 신축
쾌적한 자연 환경에 교육·교통망도 우수
조합설립을 앞둔 홍제3구역이 재건축 신바람을 내고 있다. 홍제3구역 주택재건축(위원장 노승관)은 인왕산을 구역 바로 뒤편에 두고 있어 쾌적한 입지를 자랑하고 있지만 구역 내부는 그렇지 못하다. 지어진 지 30년 이상된 주택들이 즐비해 있고, 아파트단지의 외벽은 갈라지고 부서져 주민들의 안전을 위협하고 있다.
상황이 이렇다보니 주민들은 신속한 재건축사업을 염원하고 있다. 이러한 주민들의 뜻을 받들어 지난 2007년 추진위원회를 발족한 홍제3구역은 인접 사업장과의 통합 산통을 겪고 드디어 조합설립을 목전에 두고 있다. 이 구역은 인왕산 아랫자락에 위치해 있는 지역 특성을 최대한 살린 특별경관설계를 통해 최첨단 주거단지로 새롭게 재탄생될 예정이다.
▲자연경관설계로 통경축·사업성 확보=홍제3구역이 최적의 사업계획을 통해 명품아파트단지로 탈바꿈될 예정이다. 이 구역은 서대문구 홍제동 104-41번지 일대로 대지면적은 2만7천271㎡이다. 여기에 법적상한용적률 282.96%, 건폐율 29.15%, 평균층수 19.5층을 적용해 지하3층~지상25층 규모의 아파트 총 579가구를 신축할 예정이다.
주택규모별로는 전용면적을 기준으로 △60㎡ 239가구 △85㎡ 251가구 △115㎡ 89가구 등으로 지어진다. 이 중 법적상한용적률을 적용하면서 건립·공급하게 되는 재건축소형주택은 60㎡ 45가구이다.
이 구역은 기존 경사지 지형을 고려해 지형에 순응하는 타워형, 테라스형 등 다양한 주거유형을 도입해 자연스럽고 쾌적한 주거단지로 변모될 예정이다. 도로와 인접한 곳에는 타워형으로, 단지 내부의 경사진 곳에는 테라스형이 배치된다. 이처럼 주동 형태를 다양하게 배치함으로써 통경축을 확보할 수 있게 됐다. 또 단지의 경사지 및 인접 대지의 지형과 조화를 이룬 스카이라인을 만들 계획이다.
노승관 위원장은 “우리 구역은 인왕산과 인접해 있어 자연경관을 살린 특별설계가 필요했다”며 “지형에 적합하도록 설계한 결과 우리 구역만의 특색을 갖춘 아파트단지가 탄생할 것으로 기대된다”고 말했다.
▲자연환경은 물론 교통·교육시설도 ‘으뜸’=홍제3구역의 가장 큰 장점은 빼어난 입지를 꼽을 수 있다. 그 중에서도 쾌적한 주거환경은 홍제3구역이 갖고 있는 특권이라고 할 수 있다. 구역 바로 뒤편에 인왕산이 자리하고 있고, 구역 앞쪽으로는 안산도시자연공원이 마련돼 있어 쾌적하다.
인왕산에는 각종 운동시설이 설치돼 있고, 등산로가 갖춰져 있어 누구나 편리하게 이용할 수 있다. 또 안산도시자연공원에는 서대문자연사박물관 등이 갖춰져 있어 어린이들에게 교육의 장으로 활용되고 성인들에게는 편안한 쉼터가 제공된다.
이와 함께 홍제3구역은 지하철3호선 무악재역이 근접해 있어 역세권이다. 무악재역은 걸어서 1분 정도면 이용할 수 있고, 구역 안쪽에서 출발하더라도 5분 정도면 도달할 수 있다. 또 구역 바로 앞 대로를 이용하면 도심까지도 차량으로 5분여 정도면 도달할 수 있다. 내부순환로를 이용하면 서울 동·남권, 강남, 동·북권으로 30분이면 도달할 수 있어 타 지역으로의 접근성도 용이하다.
인근에 연세대, 이화여대, 서강대, 홍익대, 명지대 등 국내 유수의 대학들이 위치해 있으며 신현중, 인창중, 홍은중, 명지중·고, 충암중·고, 정원여중·고, 동명여중, 예일여중·고, 선일여중·고, 이화여고 등의 중·고등학교와 인왕초, 고은초, 홍제초, 안산초등학교 등도 가까이 있어 교육환경이 우수하다는 평을 얻고 있다.
신촌에 위치한 현대백화점 등 대형상권을 편리하게 이용할 수 있고, 신촌 세브란스병원 등 종합병원이 가까이 있다.
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33㎡ 아파트 3.3㎡당 2천500만원… 매물 동나
■ 현재 시세는
홍제3구역은 쾌적한 주거환경을 갖추고 있는데다 역세권을 형성하고 있어 높은 평가를 받고 있다. 여기에 재건축사업을 통한 수익성이 예상되기 때문에 수요자들의 많은 관심을 끌고 있는 것으로 알려졌다. 실제로 매물이 나오면 곧바로 소진되고 있다는 게 인근 공인중개사들의 설명이다.
구역 인근에 위치한 부동산플러스(02-396-4924)의 전미숙 대표는 “홍제3구역의 경우 인왕산과 무악재역이 가까워 쾌적한 주거환경을 갖추고 있고, 재건축이라는 호재가 시세에 반영돼 있다”며 “3종일반주거지역에 신축 가구수도 600가구에 육박하기 때문에 사업성도 좋은 편이어서 수요자들의 관심이 높다”고 말했다.
이어 “실제로 지분이 10평인 아파트의 경우 평당 2천500만원, 빌라는 평당 2천만~2천400만원, 단독주택은 평당 1천500만~1천800만원의 시세를 형성하고 있다”며 “지난해 정비구역 지정 이후부터 거래가 늘어 현재는 매물이 거의 없는 상태”라고 덧붙였다.
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“주민 90% 조합설립에 동의 올 안에 사업시행인가 신청”
노승관
홍제3구역 재건축 추진위원장
“항상 주민들의 작은 목소리에도 귀를 기울여 모두가 만족하는 성공 재건축을 실현하도록 최선을 다하겠습니다.”
홍제3구역의 재건축사업을 이끌고 있는 노승관 추진위원장의 각오다. 노 위원장은 구역을 다니다가 주민들과 마주치면 항상 웃는 얼굴로 인사를 나눈다. 그러다 주민들이 사업추진에 대해 물어보면 노 위원장은 가던 길을 멈추고 자세하게 설명해준다. 마치 옆집 아저씨와 같은 푸근한 이미지를 갖고 있다. 노 위원장은 주민들에게 신망이 두터운 추진위원장으로 평가받고 있다.
▲재건축사업을 추진하게 된 계기는=우리 구역은 아파트단지, 단독주택, 연립주택 등이 혼재돼 있는 곳으로 홍제동 일대에서도 가장 낙후돼 있다. 지어진 지 30년 이상 지난 단독주택이나 연립주택들은 비가 새는 곳이 대부분이고 주차공간도 협소해 불편함을 겪고 있다. 아파트단지들도 70년대 지어진 것이어서 지금은 흉물로 전락했다. 또 겨울만 되면 수도관이 동파되기 일쑤고, 난방이 제대로 되지 않아 집집마다 난방비가 많이 든다. 이처럼 생활에 어려움을 겪고 있어 대대적인 주거환경 개선을 위해 지난 2004년부터 재건축에 대한 논의를 진행했다. 이후 지난 2006년 3월 도시·주거환경정비기본계획에 포함되면서 사업의 발판이 마련됐고, 지난해 10월에는 정비구역 지정을 받으면서 본격적으로 사업을 추진할 수 있게 됐다.
▲향후 사업추진 일정은=현재 우리 구역은 조합설립을 앞두고 있다. 현재까지 전체 토지등소유자 중 90%가 조합설립에 동의하고 있다. 불과 3개월 만에 얻은 결실이다. 그만큼 주민들 스스로가 사업의 필요성을 절실히 느끼고 있다는 것이다. 이처럼 주민들의 열화와 같은 성원에 힘입어 추진위에서는 오는 4월 21일 창립총회를 개최할 예정이다. 이후 계획대로 진행된다면 올해 안에 사업시행인가를 신청할 수 있을 것으로 예상하고 있다.
▲사업을 추진해 오면서 이룬 성과는=구역 내에 있는 인왕아파트를 편입해 정비구역 지정을 받은 것이 가장 큰 성과라고 할 수 있다. 인왕아파트는 우리 구역이 재건축사업을 추진하기 전부터 사업을 추진하고 있었다. 그래서 정비기본계획 상에서도 제외돼 있었다. 당시 인왕아파트는 조합설립까지 진행했지만 사업승인 등 더 이상의 진척을 보이지 않고 있었다. 그러던 중 단독주택지 일대가 정비예정구역으로 지정됐고, 지난 2008년 11월 정비기본계획을 변경해 인왕아파트를 편입하게 됐다. 이로써 구역 면적이 늘어났고 건립 가구수도 증가했다. 그만큼 사업성이 좋아진 셈이다.
▲성공 재건축을 위해 어떤 목표를 세우고 있나=재건축사업을 통해 사업성을 극대화시켜 수익을 내는 것이 최우선 목표이다. 또 수익이 토지등소유자 모두에게 골고루 돌아갈 수 있도록 사업을 추진할 계획이다. 이를 위해서는 최적의 사업계획을 바탕으로 최고의 시공자를 선정해 우리 구역을 명품 아파트단지로 만들도록 끊임없이 노력해야 한다. 또 모두가 인정할 수 있는 관리처분계획을 세워 수익을 공평하게 배분할 수 있도록 최선을 다해야 한다. 나아가 무악재성당과의 적절한 건축비 협의, 재건축 후 상가 활성화 방안, 신속한 사업추진으로 분담금 최소화 등에도 힘쓸 것이다.
▲주민들에게 당부하고 싶은 말은=재건축은 위원장인 저나 추진위원회가 독단적으로 추진하는 것이 아니다. 바로 자기 자신이 집을 짓는 것이다. 내 재산은 내가 지킨다는 마음으로 모두가 한마음 한뜻이 되어 성공적인 재건축사업을 위해 적극적인 참여를 당부하고 싶다. 저를 비롯해 집행부와 추진위원들을 믿고 사업에 동참해 주길 바란다. 또 어떠한 유언비어에도 현혹되지 않았으면 한다. 궁금한 사항이 있거나 의문점이 생기면 언제든지 추진위원회를 방문해 해결했으면 하는 바람이다.
