용적률 250%·최고 35층… 총 8,903가구 건립
시 “대단지로는 처음… 인근단지에 영향 우려”
최근 사업 재개를 선언하고 나선 서울 송파구 가락시영이 정비구역 지정변경을 통해 종상향을 추진하고 있어 관심을 모으고 있다.
그동안 각종 소송들로 인해 사업이 장기간 답보상태에 놓여 있던 가락시영 재건축조합(조합장 김범옥)은 지난해 사업시행계획 결의무효 관련 행정소송 1심에서 패소함에 따라 조합원 분양신청 기간 중 업무가 정지됐다.
하지만 지난달 고등법원이 조합의 손을 들어주면서 사업이 다시 추진되고 있다.
이런 가운데 지난 2009년 말부터 진행돼 온 2종일반주거지역에서 3종으로 종상향하는 정비구역 지정변경 절차의 서울시 심의 통과 여부가 주목되고 있다.
현 시점에서 가락시영의 종상향이 허용될 경우 타 단지들에게도 가능성을 불어 넣어 줄 바로미터가 되기 때문이다.
▲기존 2종에서 3종으로 종상향 추진=국내 단일사업장으로는 최대 규모를 자랑하는 가락시영이 추가부담금을 줄이기 위해 정비구역 변경지정을 통한 ‘종상향’을 추진하고 있다.
송파구청은 지난해 말 가락시영을 제2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종상향하는 내용을 담은 정비구역 지정변경(안)을 서울시에 이관한 것으로 알려졌다.
이 변경(안)에 따르면 대지면적 40만5천782㎡의 가락시영은 용적률 250%이하를 적용, 최고 35층 규모의 아파트 총 8천903가구로 지어질 예정이다.
기존 정비계획에 비하면 용적률은 20%p가 올랐고, 층수는 평균층수 16층에 최고 30층이었던 것이 최고 35층(높이 110m이하)으로 변경됐다. 또 건립 가구수는 기존 8천106가구에서 797가구가 증가했다. 여기에는 개정된 법규정을 접목시켜 기존 임대주택을 폐지하고 재건축소형주택이 포함됐다.
주택규모별로는 전용면적을 기준으로 △60㎡이하 1천806가구 △60~85㎡ 3천397가구 △85㎡초과 2천903가구 등으로 구성돼 있다.
이처럼 계획대로 종상향이 이뤄질 경우 전체 건립 가구수가 늘어나고 일반분양분도 많아져 기존보다 분담금이 줄어들 것으로 예상된다. 이에 따라 사업이 재개된 이후 분양신청을 마감한 결과 전체 조합원 6천924명 중 50명을 제외하고 모두 분양신청을 완료한 것으로 나타나 종상향에 대한 기대가 더욱 확산되는 모습이다.
조합 관계자는 “사업이 장기간 지연된 만큼 사업성을 더욱 확보하고 주민들의 부담을 덜기 위해 정비계획 변경을 통한 종상향을 추진하게 됐다”며 “정비구역 변경지정(안)이 지난해 말 서울시에 이관됐고 사업시행계획 결의무효와 관련된 2심 소송에서도 종상향에 대한 기대감이 한껏 달아오르고 있다”고 전했다. 이어 “2심 판결 이후부터 사업이 재개돼 지난달 28일까지 분양신청 절차를 진행한 결과 종상향에 대한 기대감으로 일부를 제외한 대부분의 주민들이 분양신청을 해 줬다”며 “반드시 종상향을 이뤄 주민들의 부담이 덜어질 수 있도록 노력하겠다”고 덧붙였다.
▲대단지의 종상향은 처음… 서울시도 ‘당혹’=서울시는 종상향을 위한 정비구역 지정변경(안)이 접수된 현 시점에서 당혹감을 나타내고 있다. 현재까지 소규모 단지나 단독주택지에 대한 종상향은 허용됐지만, 가락시영과 같은 대단지 사업장은 처음이라는 이유에서다. 또 가락시영의 종상향을 허용할 경우 인근 개포, 고덕, 둔촌 등에도 영향을 줄 수 있는 공산이 크기 때문이다. 따라서 현재 정비구역 지정변경(안)에 대해 주관부서의 검토가 이뤄지고는 있지만 언제쯤 도시계획위원회 심의에 상정될 지는 아직 미지수다.
시 관계자는 “가락시영과 같은 대단지 사업장의 종상향이 원안대로 통과되면 타 지역 재건축단지들에게도 영향을 미치기 때문에 신중하게 검토하고 있다”며 “종상향 여부는 향후 있을 도시계획위원회 심의에서 결정될 사안이지만 전례가 없는 사안이기 때문에 부담스러운 것은 사실”이라고 밝혔다.
구 관계자는 “가락시영의 지형특성을 보면 역세권인데다가 50m 도로가 2군데 접해있고, 가락시장도 근접해 있다”며 “또 종상향으로 인해 주택 공급량이 더 늘기 때문에 주택 공급정책상 가락시영을 3종으로 종상향하는 것이 옳다고 생각한다”고 말했다.
한편 가락시영은 지난 2009년 12월부터 종상향을 위한 정비구역 변경지정을 신청한 것으로 알려졌다. 이후 송파구는 지난해 5월까지 부서협의를 완료하고 9월 주민설명회를 진행했다. 또 지난해 10월에는 주민설명회를 거쳐 11월까지 주민 공람·공고를 실시하는 등 정비구역 변경지정 절차를 추진해 왔다.
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분담금·기부채납 면적 늘면서 조합원들 반발
■ 소송 왜 제기됐나
가락시영은 지난 2007년 7월 개최한 총회에서 정부의 부동산정책 변화를 반영한 새로운 사업계획을 안건으로 상정했다.
이때 참석 조합원의 57.2%의 찬성으로 결의해 이후 사업시행인가를 받았다. 하지만 새로운 사업계획에 따르면 사업비가 기존 1조2천462억원에서 3조545억원으로 늘어났고, 조합원 분담금과 기부채납 면적비율 등도 증가됐다.
이에 따라 윤모씨 등은 이날 개최된 총회에서 결의한 사업시행계획이 2차 재건축결의의 내용에 비해 △조합원 분담금 증가 △분양평수 감소 △기부채납 부지 증가 △사업비 증가 △무상지분율 감축 등 재건축결의의 내용이 본질적으로 변경됐기 때문에 〈도정법〉 제16조제2항에 따른 조합원들의 동의가 필요하다는 이유로 민사소송을 제기한 바 있다.
2009년 2월 1심에서는 ‘유효’ 판결을 받았다가, 같은 해 9월 2심에서는 ‘무효’ 판결을 받았다. 하지만 대법원은 “사업시행계획이 확정됐으면 행정소송으로 취소 또는 무효 확인을 구해야 한다”며 사건을 서울행정법원으로 돌려보냈다.
이후 지난해 6월 행정소송 1심에서 ‘무효’라며 항소심 선고 때까지 사업시행계획의 효력을 정지시켰다. 하지만 이번 항소심에서 ‘유효’ 판결을 받으면서 또 다시 뒤집혔다.
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사업계획은 일반결의로 가능
고법 “본질적 변경은 아니다”
■ 판결 의미
가락시영은 사업시행계획 결의무효 소송에 대한 고등법원의 유효 판결로 사업 재개에 불을 지피게 됐다.
지난달 18일 서울고등법원 제4행정부(재판장 성백현)는 윤모씨 등 4명이 제기한 사업시행계획승인 결의무효 확인 소송에서 “사업시행계획을 의결한 것이 당초 재건축결의를 본질적으로 변경한 것이라고 보기 어렵다”며 “또 사업시행계획 결의가 정관변경에 해당하는 요건인 2/3 이상의 동의가 필요하지 않다”고 판결했다. 가락시영은 사업시행계획 결의와 관련 지난 3년간의 사투에 종지부를 찍게 됐다고 업계는 내다봤다.
지난해 6월 1심에서는 “건축 경기상황에 따른 통상적으로 예상될 수 있는 범위를 초과하지 않는 범위를 넘는 본질적인 변경의 경우 〈도시 및 주거환경정비법〉 제16조제2항의 의결정족수에 의한 찬성결의가 필요한 재건축결의의 변경에 해당한다고 봄이 상당하다”고 판시했다.
하지만 2심에서는 “사업시행계획은 2차 재건축결의에는 조합원 분담금이나 사업비, 무상지분율에 관한 내용이 없고, 도정법 제30조 등 관련 법령상으로도 이러한 사항들을 사업시행계획서에 포함시켜야 하는 것이 아니다”며 “설령 사업시행계획으로 인해 조합원 분담금이나 사업비, 무상지분율이 이후에 변동될 가능성이 높고, 실제로 변동되었더라도 사업시행계획 자체가 2차 재건축결의의 내용을 변경한 것이라고 볼 수 없다”고 판결했다.
이와 함께 재판부는 법, 정관 등에서 정하고 있는 조합원 2/3 이상의 동의가 필요하지도 않다고 설명했다.
재판부는 “사업시행계획의 내용 및 2/3 이상의 동의가 필요한 사항에 해당하는 조합 정관, 사업시행계획이 기존 재건축결의시 채택한 조합원의 비용분담 조건이나 그 기준을 변경하는 것이라고 볼 수 없다”며 “이밖에 구 도정법 제28조에서 사업시행인가 신청에 관한 조합원의 동의 요건을 별도로 규정하고 있는 점을 비춰보면 사업시행계획의 수립은 조합원 2/3 이상의 동의가 필요한 요건에 해당하지 않는다”고 판결했다.
나아가 재판부는 법규정에 따라 인감증명서를 첨부한 서면동의의 방법을 따라야 하는지 여부에 대해서도 판단했다.
재판부는 “구 도정법 부칙 제6조에서 규정하고 있는 바, 구 도정법이 2005년 3월 18일 개정될 당시 조합의 정관은 사업시행계획의 결정에 관한 사항은 총회에서 재적 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있었다”며 “이후 조합의 정관이 사업시행계획에 대한 조합원의 동의 규정을 두는 내용으로 개정된 사실이 없으므로 총회에서 재적 조합원의 57.22%가 찬성했기 때문에 관련 법령 및 조합의 정관에서 요구하는 절차를 거쳤다고 볼 수 있다”고 판결했다.
사업시행계획의 동의에 관한 경과조치 규정을 두고 있는 부칙(제7392호) 제6조에서 “사업시행계획에 대한 토지등소유자의 동의에 관하여는 제28조제4항의 개정규정에 불구하고 당해 정관 등이 개정되기 전까지는 종전의 규정에 의한다”고 명시돼 있다.
한편 이번 소송은 판결에 불복한 윤모씨 등이 상고함에 따라 대법원의 최종 판결이 남아 있다. 하지만 대법원에서는 심리만 하는 수준이어서 고등법원의 판결이 그대로 확정될 가능성이 큰 것으로 전망된다. 나아가 이번 판결이 사업시행계획 결의요건과 관련해 일반결의와 특별결의를 둘러싼 법정공방을 펼치고 있는 타 사업장에도 영향을 줄 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
