[하우징헤럴드] 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업을 소규모주택정비사업으로 규정하고 있다.
이중 자율주택정비사업을 제외한 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업은 토지등소유자가 20명 이상일 경우 조합이 사업시행자가 되어 소규모주택정비사업을 시행하게 된다.
한편, 이 3가지의 소규모주택정비사업 중 가로주택정비사업, 소규모재개발사업의 경우에는 도시정비법상 재개발사업과 유사하게 사업시행구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자가 토지등소유자가 되고(자율주택정비사업도 이와 동일), 소규모재건축사업의 경우에는 도시정비법상 재건축정비사업과 마찬가지로 사업시행구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자가 토지등소유자가 된다.
도시정비법은 조합설립인가를 신청하기 위해서 추진위원회를 구성해 승인을 받도록 하고 있으나, 소규모주택정비법은 추진위원회에 관한 규정을 두고 있지 않다.
따라서 토지등소유자들이 소규모주택정비법 제23조가 규정하고 있는 동의율 등을 충족할 경우 추진위원회 구성·승인 없이 바로 조합설립인가를 신청할 수 있다. 때문에 조합설립을 추진하는 단체나 토지등소유자들이 복수가 될 수 있을 것으로 보인다.
다만 소규모주택정비법 제56조 제1항이 도시정비법 제36조를 준용하도록 하고 있고, 도시정비법 제36조 제3항이 조합설립동의서에 대해 시장·군수 등의 검인을 받도록 하고 있어(2022. 2. 3. 법률 제18831호로 개정된 소규모주택정비법 제25조 제1항은 조합설립동의서 등 서면동의서에 대한 검인 절차를 명시하고 있다. 이하 ‘개정 법률’이라고 하고 이 개정 법률은 2022. 8. 4.부터 시행된다), 이 검인 절차를 통해 조합설립을 하고자 하는 자들의 난립이 사실상 제한되는 효과가 있을 것으로 생각된다.
조합을 설립해 인가를 받기 위해서는 가로주택정비사업의 경우 토지등소유자의 10분의 8이상 및 토지면적의 3분의 2이상의 동의를 얻어야 하고, 사업시행구역 내에 공통주택이 포함될 경우에는 이 동의율을 충족함과 동시에 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수의 동의를 얻어야 하고, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
소규모재건축사업의 경우에는 주택단지의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하고, 주택단지가 아닌 지역이 사업시행구역에 포함된 경우 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.
소규모재개발사업의 경우에는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.
도시정비법과 마찬가지로 소규모주택정비사업의 경우에도 법정동의서를 통해 조합설립동의를 받도록 하고 있으므로, 법정동의서에 따라 조합설립동의를 받았다면 구체적인 분담금 추산액이 기재되어 있지 않다는 이유로 개별 토지등소유자의 조합설립동의가 무효가 된다고 보긴 어렵다고 사료된다(대법원 2020.9.7 선고 2020두38744 판결 등 참조).
이와 같은 각 비율에 의한 동의를 얻은 후에는 창립총회를 개최하고, 조합 정관 등을 첨부해 조합설립인가를 신청해야 한다(개정법률 제23조는 토지등소유자의 동의를 얻은 후 창립총회를 개최하고 조합설립인가를 받을 것을 명시하고 있다).
그리고 개정법률은 제23조의3을 통해 조합설립인가의 고시가 있은 날의 다음날부터 사업시행구역에서 건축물의 건축 등의 행위를 제한하고 있는 바, 이는 도시정비법과 달리 정비구역 지정 절차가 없는 소규모주택정비사업에서 조합설립인가 고시일 등을 기준으로 일정한 건축 행위 등에 제한을 두어 사회·경제적 손실을 예방하고 사업진행을 원활하게 하기 위한 것으로 보인다.
소규모주택정비사업의 사업시행자인 조합 역시 처분인 사업시행계획(관리처분계획이 포함된 것)을 수립할 권한을 가지므로, 조합설립인가 처분은 도시정비법상의 그것과 마찬가지로 조합에 대해 행정주체로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분에 해당하는 것으로 보아야 할 것이다(대법원 2009.9.24 선고 2008다60568 판결 등 참조).
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
