[하우징헤럴드] 한국감정원(현, 한국부동산원)에서 도시정비 분야의 업무를 오랜 기간 수행해 온 경험을 바탕으로 조합이나 관계자들이 검증기관인 한국부동산원을 대하는 팁과 이와 관련한 공사비검증에 대해서도 얘기하고자 한다.
한국부동산원에서는 공사비 검증이나 관리처분 타당성 검증, 그리고 재건축부담금 검증업무까지 다양한 검증업무를 수행하고 있다.
그런데 대부분 조합이나 시공사, 정비업체 입장에서는 이 검증업무에 대해 매우 어렵게 생각을 하고 있다. 실제로 많은 곳에서 자문을 구하러 오는데, 얘기를 나눠보면 의외로 한국부동산원에서 하는 검증업무를 잘 이해하지 못하는 경우가 많다.
먼저 한국부동산원의 도시정비업무에 대해 얘기해보겠다. 한국부동산원은 일반적으로 한국감정원 시절에는 감정평가업무로, 현재의 한국부동산원 상황에서는 부동산 공시·통계업무로 잘 알려져 있는데, 정비사업 분야 역시 오랜 역사를 가지고 있는 기관이다.
재개발·재건축 감정평가업무를 바탕으로 하여 2000년부터 재개발·재건축 컨설팅업무를 해온 기관이다. 그러므로 한국부동산원의 정비사업 바탕은 조합과 현장 중심의 정비사업전문관리라 할 수 있다.
그러므로 한국부동산원에 검증을 의뢰할 경우에 이러한 점을 고려하여 대화를 할 필요가 있다. 관리처분검증에 대해서는 다음에 거론을 하기로 하고, 최근 많은 조합들과 시공사들이 어려워하는 공사비 검증에 대해 얘기 해보고자 한다.
먼저, 한국부동산원은 조합이나 정비업체를 비롯해 시공사 업무에 대해서도 이해도가 높기 때문에 업무상담 등에 대하여 상당히 열려있다. 그러므로 검증의뢰 전이나 검증과정에서 필요할 경우 예약을 통해 편하게 상담이 가능하다. 되도록 상담할 것을 권한다. 상담과정에서는 유의할 점과 각종 검증에 필요한 서류구성 방법 등을 들을 수 있다. 이 과정을 통해 오류를 줄일 수 있으며, 검증기간 역시 크게 단축할 수 있다.
두 번째는 한국부동산원은 공공기관임에 따라 객관적 자료를 중요시 할 수밖에 없다. 이에 따라 공사비 증액에 해당되더라도 계약서 내용과 물량·단가 등의 객관적 범위를 검증하게 되는 것이지, 조합과 시공사의 협의에 의하는 사항은 검증대상에서 제외될 수 있다. 예를 들어 계약서에 없는 하자보수비나 기타 영업외 비용 등은 검증영역이 아니라 조합과 시공사간의 협상영역이 되는 것이다.
세 번째는 검증을 빨리 해달라고 요청을 할 수는 있지만 객관적 근거없이 공사비를 더 감액하거나, 더 반영해달라고 억지 민원을 넣는 것은 오히려 역효과가 될 수도 있다. 공공기관의 직원은 이러한 민원이 들어왔을 경우 해당 민원으로 인한 검증결과가 달라지게 되면 오히려 부담을 갖게 되어 더욱더 보수적으로 검토할 수밖에 없게 되기 때문이다.
마지막으로 한국부동산원 도시정비처 관계자에 따르면, 최근 공사비검증을 포함한 각종 검증과 관련하여, 국토부나 한국부동산원과 잘 알기 때문에 원하는 시기에 원하는 결과로 검증이 나오도록 해준다는 근거 없는 제안, 특히 성공보수 개념으로 과도한 수수료를 요구하는 경우도 있다고 한다. 이와 관련해 조합이 조심해야 한다는 얘기를 들은 바 있다.
검증과 관련하여 업체를 쓰고 안 쓰고는 조합이나 시공사의 판단이지만 만약에 부득이하게 쓰고자 하는 경우에는 계약업무처리기준에 따라 올바르게 선정함은 물론이고, 제대로 된 기술력을 가진 업체의 정상적인 수수료를 기준으로 할 것을 권한다고 한다. 또한 조합의 모든 계약은 국토부나 지자체의 조합운영 실태점검시에 점검대상이 되므로 특히 유의해줄 것을 당부한다.
곽기석 대표 / 한국도시개발보상
