[하우징헤럴드] 타인의 부동산을 무상으로 사용하거나 타인의 부동산을 무상으로 담보 제공해 금전을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 해당 이익에 상당하는 가액을 얻은 자의 증여재산가액으로 보는데 그 기준을 살펴본다.
첫째, 타인의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에(주택의 경우에는 해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 경우 제외. 예로 아버지와 아들이 함께 거주하는 주택 등) 그 부동산 무상 사용 이익에 대해 증여세를 과세하도록 하게 되어 있으며, 특수관계인이 아닌 자간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 있으면 제외한다.
이 경우 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 주택의 면적이 주택 외의 면적을 초과하는 경우에 한하여 해당 토지 소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택으로 보아 부동산 무상사용에서 제외한다.
또한 연부연납시 특수관계인 소유 재산을 납세담보로 제공하는 경우는 증여세 과세 대상에 해당하지 않는다.
부동산 무상사용이익은 평가기준일로 5년 단위로 계산하며 환산가액이 1억원 이상인 경우에만 적용한다. 계산식은 다음과 같다. ☞ 무상사용이익=(부동산가액×연2%)/(1+0.1)ⁿ
예를 들면 시가 15억원의 토지(소유자:父)에 子가 건물을 신축하여 해당 토지를 무상사용하는 경우의 증여 재산가액은 1억1,372만3,601원(1차+2차+3차＋4차+5차)이다.
둘째, 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용해 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에도 증여재산으로 보며, 특수관계인이 아닌 자간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한하여 적용한다.
증여재산가액은 차입금에 적정 이자율을(현재는 4.6%) 곱해 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급했거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다.
이때에 이익이 1천만원 이상인 경우에만 적용하며 증여시기는 차입기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 차입기간을 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
