Q. 재건축이나 재건축 진행 중인 주택의 경우 단계별로 취득세가 다르다고 하는데 그 내용은?
A. 첫째, 관리처분계획인가 전·후부터 주택의 멸실전 유상 취득의 경우 소득세법에서는 관리처분계획인가일 이후에는 주택이 아닌 조합원입주권으로 본다. 하지만 지방세법에서는 주택이 멸실되지 않았다면 주택으로 보기 때문에 유상 취득의 경우 1세대1주택은 1~3%를 적용하고, 조정지역 2주택은 8%, 조정지역 3주택은 12%의 세율 등을 적용한다.
둘째, 멸실후 준공전 취득의 경우 지방세법에서는 주택을 멸실하면 토지의 취득으로 보며 농특세 및 지방교육세 포함하여 4.6%의 세율을 적용한다. 따라서 건물 멸실 후 조합원입주권을 취득하면 다주택 중과 세율은 적용되지 않는다.
①재개발구역 조합원입주권을 건물 멸실 후 권리가액 3억원에 프리미엄 4억원을 지불하고 취득한 경우 토지의 취득세는?
☞(3억+4억)×4.6%=3,220만원
② 조합원입주권을 건물멸실 후 권리가액 3억원에 프리미엄 4억원을 더한 시가로 증여한 경우 취득세는? ☞토지의 취득으로 보아 토지 기준시가×4%(농특세포함)이며, 참고로 증여세는 수증자가 성년의 자녀인 경우에는 (7억-5천만원)×30%(누진공제액 6천만원 공제)=1억3,500만원이며, 신고기한내 자진 신고하면 3%의 세액 공제가 적용된다.
셋째, 준공일 이후 이전고시일 전 취득은 관리처분계획에 따라 조합원이 취득하는 신축건물은 원시취득에 해당하며 이전고시일 이전에는 건물에 대한 소유권 보존등기를 할 수 없어 토지에 대한 등기만 진행된다.
넷째, 이전고시일 이후 취득의 경우에는 주택에 등기가 가능한 시점으로 주택의 취득시기는 건물 준공일이나 사용승인일 중 빠른날이며, 이때 신축건물에 대한 취득세를 납부해야 하는데 재개발조합원과 재건축조합원의 취득세가 다르다.
재개발조합원인 경우 추가 납부한 분담금에 대하여 2.8%(농특세 별도) 납부하며, 재건축조합원인 경우는 총건물신축공사비를 건물전체연면적으로 나누어 조합원분양면적을 곱하여 2.8% 세율(농특세 별도)을 적용해 계산한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
