[하우징헤럴드] 윤석열 정부의 첫 국토교통부 장관 후보자로 원희룡 전 제주지사가 내정됐다. 원 후보자는 지난 대선에서는 선대본부 정책본부장, 인수위 기획위원장을 맡아 정책을 총괄한 당사자이다.
윤석열 당선자는 250만호 공급이라는 대선공약에서 재건축·재개발로 47만호(수도권 30만5천호)를 공급하겠다고 발표한 바 있다.
수요가 많은 서울 등 도심에 충분한 주택이 공급되도록 재건축·재개발·리모델링 등의 규제를 완화하기 위해 이미 인수위 부동산 TF에서 구체적인 방안을 논의하고 있는 것으로 보도되고 있다.
그런데 안정세를 보이던 서울의 아파트 가격이 재건축 단지를 중심으로 우상향의 기조를 보이고 있다. 새 정부가 들어서면 재건축에 대한 규제가 전반적으로 완화될 것이란 기대감 때문이다. 부동산가격의 상승은 새 정부에서도 부담이다. 이어지는 지방선거도 있다.
지난 대선에서 부동산가격의 급등이라는 부동산정책의 실패가 대선승리로 이어졌다는 인식도 존재한다. 따라서 새 정부에서도 부동산가격급등이라는 현상을 간과할 수는 없다. 부동산정책의 목표인 부동산가격안정을 이루어야 한다. 문재인 정부에서는 취득억제, 매수억제, 보유억제라는 3불 정책을 통해 가격안정이라는 목표를 달성하고자 했으나 결국 재임기간 중에 부동산가격 폭등이라는 정책의 실패를 가져왔다.
새 정부에서는 장기적인 측면에서 공급확대를 통한 가격안정이라는 목표를 달성하고자 하는 기조이다. 부동산가격안정과 재건축 활성화가 공존할 수 있을까? 이는 공존할 수 없다. 낡은 아파트가 새 아파트로 신축하면서 대상 부동산의 가격은 상승할 수밖에 없기 때문이다. 일부에서는 규제완화의 속도조절 또는 물량조절이라는 조치가 필요하다는 주장하고 있다. 결국 단기적 측면의 가격상승이라는 부작용을 감내할 수 있을지 여부이다.
재건축의 문제를 어떻게 해결할까? 새 정부의 과제이다. 좁은 국토에서 도심의 고밀개발을 통한 공존은 필연적이다. 그러나 재건축의 경우에 개발이익의 사유화, 국민들의 위화감, 국민들의 갈등 등의 문제를 유발하기 때문에 슬기로운 해법을 찾아야 한다.
첫째, 노후 공동주택에 대한 정밀안전진단의 문제이다. 지난 정부에서 구조안전성의 비중을 50%로 높여 재건축을 원천적으로 차단한 문제는 해결하는 것은 바른 방향이다. 30년 이상 지난 공동주택은 일반적으로 주거환경의 측면에서 문제가 많다. 소득수준의 향상에 따른 난방시스템이나 주차시설 기준 등에서 건축 당시의 주거수준과 현재의 주거수준은 차이가 있기 때문이다. 단, 30년 이상된 공동주택은 무조건 정밀안전진단을 면제하는 방안은 제고할 여지가 있다. 30년 이상이 되었다고 하더라도 주거환경이 양호한 경우가 있을 것이다. 무조건 면제를 통한 재건축을 하게 되면 국가자원의 낭비를 초래할 수 있다.
둘째, 재건축 초과이익 환수제의 문제도 논란이 되고 있다. 이 제도는 위헌의 주장도 있고, 미실현 소득에 대한 과세라는 측면도 있다. 그리고 조합원들의 부담능력이 한계에 부딪히게 되면 조세저항으로 이어질 수도 있다. 단독주택도 재건축을 하게 되면 일부 초과이익을 환수해야 하는가라는 형평성의 문제도 있다. 물론 공동주택의 문제는 공익과 사익의 조화도 필요하다. 그러나 국민들이 공감할 수 있는 재건축부담금 부과 기준금액 상향, 부과율 인하 등의 방안을 마련해야 할 것이다.
셋째, 분양가 관련 규제 완화도 고민할 필요가 있다. 공공주도 위주의 공급대책이 아니라 민간위주의 공급대책이 실효성을 거두려면 민간 기업들의 참여가 필수적이다. 로또청약현상이 발생하는 분양가상한제도 필요하지만 공익을 가미한 채권입찰제의 도입도 고민해 보아야 할 것이다.
결론적으로 재건축은 할 수밖에 없고, 해야 한다. 도심 아파트가격의 안정을 위해서도 공급은 필수적이기 때문이다. 그러나 재건축을 하거나 용적률을 높여 주더라도 건폐율을 획기적으로 낮추는 방안이 필요하다. 낮춘 건폐율은 일정부분 기부체납을 통해 공원이나 도로용지 등 도시기반시설로 조성해 국민들에게 돌려주어야 할 것이다.
서진형 공정주택포럼 공동대표/경인여대 교수
