박순신
주)이너시티 대표이사
지난 2월 1일 〈도시 및 주거환경정비법〉과 〈도시재정비촉진을 위한 특별법〉이 개정되어 사업을 중단하기를 원하는 토지등소유자들에 대한 권리를 대폭 강화하였습니다.
하지만 이런 일몰제의 도입으로 사업을 안정적으로 추진하기를 바라는 토지등소유자와 조합집행부 그리고 시공사 등의 협력사들은 그 어느 때보다도 사업시행에 커다란 부담을 지게 되었습니다.
새로 시행되는 일몰제를 이유로 들어 대여금의 중단이나 혹은 사업자체에 대한 철수를 검토하는 시공사들이 늘어났다는 이야기들이 회자되고 있어, 정상적인 사업추진을 하고 있는 조합과 조합원들에게 불안감을 주고 있는 것이 현실입니다.
반면에 재개발사업을 추진하는 조합과 조합원들의 입장에서 보면 〈도정법〉은 지나치게 규제가 많은 법이라 할 수 있습니다.
이 법률의 특징이 사업절차를 규정하고 있기도 하지만, 사업추진 단계마다 요구하는 동의나 의결 혹은 준비하여야 하는 서류들이 지나치게 많은 것은 아닌지 말입니다.
그 중에서도 사업초기 단계인 기본계획을 수립하고 정비계획의 수립과 구역지정 고시에 걸리는 시간이 많다는 것을 간과하여서는 안될 것입니다. 그 동안 서울시에서 추진된 재개발사업들의 통계에 의하면 정비구역지정으로부터 사업완료시까지 대략 8년 반 정도 소요되고 있습니다.
이 기간에는 기본계획수립 기간은 포함이 되지 않은 것이며, 추진위원회가 구성된 이후 정비구역을 지정하는 순서로 하였던 통계라고 합니다. 이 기간에는 추진위원회의 구성기간도 일부는 포함되었다고 할 것입니다.
재개발사업을 시작해서 통상 8년 반이 걸린다는 통계를 사업단계로 크게 나눠서 구분해보면, 공사기간은 대략 3년 미만입니다. 나머지 약 5년 반 기간중에서 정비계획을 수립하고, 변경하고 하는 기간이 대략 2년여 이상 소요되는 것입니다. 공사기간을 제외하면 정비구역의 지정과 변경에 사업기간의 대략 절반 정도를 소요하고 있다는 결론입니다.
정비계획을 수립하는 것이 정비사업의 중요한 사항들을 결정하는 절차이기에 많은 시간을 필요로 하는 것은 어쩔 수 없다고 하더라도 계획수립기간이 지나치게 장기간 소요되는 것은 문제라 할 수 있습니다. 특히, 기본계획의 내용을 변경하는 것을 포함하는 정비계획의 수립과 변경시에는 더더욱 많은 시간의 소요가 불가피한 것이 사실입니다.
재개발사업에 대한 일몰제를 도입하여 사업을 중단하기를 원하는 토지등소유자와 조합원들에게 폭넓은 선택 권한을 부여하는 것과 같은 정도의 완화는 불가능하더라도 사업을 추진하는 조합과 조합원에게 사업기간을 조금이라도 단축할 수 있는 제도개선이 필요해 보입니다.
이런 관점에서 보자면 기본계획의 수립과 변경, 정비계획의 수립과 변경, 정비계획의 변경에 따른 사업시행인가의 변경 등에 대한 절차의 통합과 제도 개선 등을 적극 추진할 필요가 있습니다. 계획수립기간이 전체 사업기간의 약 1/3이나 소요되고 있기 때문에 개선 효과는 적지 않을 것이라고 생각됩니다.
우선 계획단계의 제도 개선의 방향으로는 정비계획수립 과정에서의 절차의 통합운영을 고려해 볼 수 있습니다. 관련기간의 협의와 주민공람 그리고 의회의견청취 등을 같은 시일내에 동시에 처리하는 방법입니다. 이와 같은 절차를 일부 지자체에서 시행하고 있으나 법률적 규정으로 절차를 병합하는 것이 보다 효과적일 것입니다.
다음으로는 정비계획 수립단계에서 도시계획과 건축심의를 통합하여 사업시행인가 이전의 건축심의 단계를 축소하는 방법입니다. 이는 도정법에서 이미 시행한 바 있으나, 이를 다시 공동위원회의 심의방식으로 바꾸자는 것이며, 공동위원회 심의를 거치는 경우에는 별도의 건축심의를 하지 않도록 명문화하자는 것입니다.
기본계획의 변경을 수반하는 경우에 대한 절차나 내용도 대폭 손질할 필요가 있습니다. 기본계획에서는 정비예정구역의 범위를 개략적으로 표시하도록 하고 있으나, 이렇게 개략적으로 표지된 정비예정구역의 범위가 정비계획수립 단계에서는 쉽게 변경할 수 없습니다. 토지등소유자의 동의를 필요로 할 뿐만 아니라 예정구역의 범위를 축소하거나 확대하는 것에 대한 구체적인 동의 방법 등의 규정도 미약해서 발생하는 시간과 갈등이 작지 않은 것이 현실입니다.
끝으로 정비계획이 수립되어 구역지정이 완료된 사업에서의 정비계획 변경에 대한 절차를 별도로 간소화 할 필요가 있을 것입니다. 최초의 수립단계와 꼭 같은 절차만을 고집할 필요가 있을 것인가에 대한 진지한 검토도 병행된다면 재개발사업을 신속하게 추진하고자 하는 조합과 조합원들에게 많은 시간과 비용을 절감할 수 있을 것이라 판단됩니다.
