대법원 “조합설립에 이해관계 있어 최고 대상”
매도청구 대상 확정… 단독재건축 혼선 줄 듯
주택단지가 아닌 정비구역 내에서 재건축사업에 동의하지 않은 토지소유자에게도 최고 절차를 거쳐야 한다는 대법원의 판결이 나왔다.
지난달 27일 대법원 제2부(주심 전수안 대법관)는 대구 수성1가 재건축조합이 주택단지가 아닌 정비구역 내 토지만을 소유한 김모씨 등을 상대로 제기한 ‘소유권이전등기’ 소송에서 “조합설립인가를 받기 위해서는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물소유자에 대한 동의를 얻어야 하기 때문에 매도청구 전에 최고 절차를 거쳐야 한다”고 판결하고 사건을 고등법원으로 돌려보냈다.
이에 앞서 대구고등법원(재판장 사공영진 판사)은 “재건축사업의 정비구역 내에 토지만을 소유하고 있는 자에 대하여는 최고절차 없이 매도청구권을 행사할 수 있다”고 판결한 바 있다. 이에 따라 일선 단독재건축 조합들은 구역 내 조합설립에 동의하지 않는 토지소유자에 대해서도 최고를 해야 하는지 혼란을 겪어 왔었다. 하지만 대법원이 단독재건축사업에서의 최고 대상을 분명하게 판단해 주면서 이와 같은 잡음이 줄어들 것으로 예상된다.
▲대법원 “매도청구 전에 최고 절차 거쳐야” 판결=이번 판결은 주택단지가 아닌 정비구역 내에 토지만을 소유한 자가 조합설립에 동의하지 않았을 경우 최고가 필요한 지 여부가 주요 쟁점이다.
이에 대해 대법원은 〈도시 및 주거환경정비법〉상 주택단지가 아닌 정비구역의 경우 토지 또는 건축물 소유자에게도 조합설립동의를 받도록 규정하고 있기 때문에 최고의 대상이 되는 것으로 판단했다.
대법원은 “주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 재건축조합이 조합설립인가를 받기 위해서는 도정법 제16조제3항에 따라 주택단지가 아닌 지역 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자 등의 동의를 얻어야 한다”며 “이러한 자는 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자와는 달리 집합건물법 제48조제1항에서 규정한 최고 절차에 대하여도 법률상 이해관계를 갖는다고 봄이 상당하다”고 판결했다. 이어 “재건축조합이 도정법에 따라 주택단지가 아닌 지역 안에 있는 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대하여 매도청구를 함에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매도청구 전에 집합건물법 제48조제1항에서 정한 최고 절차를 거쳐야 할 것”이라고 설명했다.
결국 주택단지가 아닌 정비구역 내에서의 최고는 조합설립동의권을 가진 자에게 하는 것이 당연하다는 게 대법원의 판단이다.
▲하급심이 기존 대법원 판결을 인용하면서 오인=1·2심이 지난 2008년 2월 선고됐던 대법원 판례를 그대로 인용하면서 최고 절차에 대한 법리를 오해했다는 게 이번 대법원의 판단이다. 당시 대법원은 울산 M재건축조합이 주택단지 내의 토지만을 소유한 자에게 최고절차 없이 매도청구를 해야 한다고 판시했었다.
2008년 2월 대법원은 “주택재건축사업 정비구역 내에 토지만을 소유하고 있는 자는 도정법상 토지등소유자에 해당하지 않아 조합원의 자격이 없을 뿐 아니라 조합설립동의의 상대방이 되지도 아니하기 때문에 최고절차 없이 매도청구권을 행사할 수 있다”며 “조합은 조합설립등기를 마친 때로부터 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 2개월 이내에 정비구역 내에 토지만을 소유한 자에 대해 매도청구를 할 수 있다고 해석함이 상당하다”고 판결했다.
이에 이번 1·2심에서도 울산 M재건축조합과 같이 주택단지가 아닌 단독재건축 정비구역에 대해서도 최고 절차가 필요없다고 판결했다.
하지만 이번 대법원은 “원심으로서는 앞서 본 법리에 따라 원고가 주택단지가 아닌 지역 안의 토지를 소유하고 있는 자에 대해 집합건물법 제48조제1항에서 정한 적법한 최고 절차를 거쳐 그 회답기간 및 매도청구권 행사기간 내에 매도청구가 있었는지를 심리해 이 사건 소유권이전등기청구의 당부를 판단했어야 할 것”이라며 “그럼에도 원심은 토지소유자에 대해 최고 절차를 밟을 필요가 없다고 단정한 후 조합이 조합설립등기를 마친 때로부터 2개월 내에 매도청구권을 행사하지 않았다는 이유만으로 조합의 매도청구를 기각하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 재건축조합의 매도청구권 행사 및 그 최고절차에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 않은 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다”고 결론지었다.
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단독재건축 매도청구 소송서 ‘숨통’
■ 판결 파장
대법원이 주택단지가 아닌 지역에서의 토지소유자에게도 최고를 해야 한다고 판결함에 따라 단독재건축 조합들의 혼선이 줄어들 것으로 전망된다.
지금까지 단독재건축 조합들은 조합설립에 동의하지 않은 토지나 건축물만 소유한 자에게 최고를 해야 하는지를 놓고 난처한 입장이었다. 실제로 단독재건축 조합들은 조합설립인가 이후 매도청구소송을 진행하는 과정에서 법원마다의 각각 다른 판결로 인해 사업추진에 어려움을 겪어 왔다.
법무법인 동인의 맹신균 변호사는 “지금까지 하급심에서는 단독재건축 사업구역 내 토지만 소유한 자에 대해 최고의 여부를 두고 제각각 판결을 내리면서 일선 단독재건축 조합들이 정비구역 내 소유권을 확보하지 못해 사업에 막대한 지장을 초래해 왔다”며 “이번 대법원의 판결로 인해 안정적인 사업추진이 가능하게 됐다”고 설명했다.
법무법인 영진의 장재원 변호사도 “단독재건축의 경우 지금까지 법원이 공동주택 재건축과 관련된 기존 판례를 그대로 인용해 판결함에 따라 토지만 소유하고 있는 자들에게 최고 없이 매도청구소송을 진행해 온 조합들이 혼란을 빚어 왔던 게 사실”이라며 “이번 대법원 판결이 나오면서 이러한 혼선이 해소될 것으로 보인다”고 말했다.
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“주택단지 토지소유자도
최고절차 밟는 게 당연”
■ 전문가 시각
이번 판결을 두고 법률전문가들은 앞으로 주택단지 내 토지나 건축물만 소유한 자에게도 최고를 해야 한다는 의견을 내놓고 있다.
대법원이 최고의 대상을 조합설립동의권을 가진 자로 명확히 구분했는데 지난해 2월 〈도정법〉이 개정되면서 주택단지 내에서도 토지소유자의 동의를 얻어 조합설립인가를 받도록 하고 있기 때문이다.
현행 〈도정법〉 제16조제2항에 따르면 “주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물법 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의와, 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다”고 명시돼 있다.
따라서 법개정 이후부터는 주택단지 내에서도 조합설립에 동의하지 않는 토지나 건축물만 소유한 자에게 최고를 해야 한다는 전문가들의 의견이 설득력을 얻고 있다.
법률사무소 국토의 김조영 변호사는 “현행 도정법 제16조제2항에서와 같이 토지면적의 3/4 이상 동의를 받도록 하고 있기 때문에 토지만을 가진 소유자 역시 이해관계를 가지고 있다고 봐야 한다”며 “따라서 주택단지 내 토지만을 가진 소유자들에게도 최고를 해야 한다는 해석이 충분하다”고 설명했다.
H&P법률사무소의 박일규 변호사도 “이번 대법원 판결의 핵심논리는 조합설립동의권을 가진 자에 대한 매도청구권 행사시 원칙적으로 최고 절차를 지켜야 한다는 것”이라며 “법 개정에 따라 조합설립동의권을 취득한 주택단지 내 토지소유자 역시 조합설립동의권이 있다는 이유로 매도청구시 최고절차에 대해 법률적 이해관계자에 해당하게 된다”고 의견을 제시했다.
장재원 변호사 역시 “주택단지 내 재건축의 경우에는 도정법이 개정되기 전인지 후인지에 따라 최고 여부가 결정될 사안인 것 같다”며 “도정법이 개정되기 전에 조합이 설립됐다면 해당되지 않는 것으로 판단된다”고 의견을 같이 했다.
이와 달리 동성종합법률사무소의 김태경 변호사는 “지난해 2월 개정된 도정법에서 ‘구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의’를 얻도록 규정한 것은 조합설립 동의율 충족 여부를 판단하는 기준을 두 가지로 제시하고 있는 것에 불과하다”며 “즉 재건축조합설립을 위해서는 구분소유자의 수를 기준으로 한 동의율과 토지면적을 기준으로 한 동의율을 모두 충족할 것을 요구하고 있는 것”이라고 말했다.
이어 김변호사는 또 “이 사건 판례에서 쟁점이 된 것은 제16조제3항의 ‘주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자’에 관한 해석론인바, 이 규정은 지난해 2월 도정법 개정에도 불구하고 변경된 바가 없다”며 “따라서 도정법 개정으로 인해 주택단지 내에서 토지만을 소유하고 있는 자에 대해서도 조합설립동의 최고가 필요해진 것으로 해석할 것이 아닌 것으로 판단된다”고 부연했다.
