면적 21만1천394㎡에 3천485세대로 대단지 조성
상일 IC인접 교통편리… 한영외고 등 명문학교 즐비
강동구를 대표하는 고덕3단지가 저층단지들의 대표 재건축주자로서 위상을 떨치고 있다.
현재 고덕지구 내 아파트단지들은 기존에 선정했던 건설사들이 시공권을 인정받지 못하면서 시공자 선정을 위해 분주한 상황이다.
하지만 고덕3단지(조합장 이윤근)는 이미 지난 2002년 5월 대림산업·현대건설 공동사업단을 시공자로 선정해 시공권을 인정받았다. 그만큼 사업추진이 빠를 수밖에 없다.
게다가 지난해 7월 고덕지구 재건축단지 중 고덕시영과 함께 서울시 도시·건축공동위원회 심의에서 법적상한용적률 250%를 적용하는 정비계획이 수정·가결되면서 사업에 박차를 가하고 있다.
이후 지난 2월에는 토지등소유자 82%의 동의율로 조합설립인가를 받으면서 재건축사업이 탄력을 받고 있다.
▲지난 2월 조합설립인가 받아 재건축 열기로 ‘후끈’=고덕지구의 선두주자로 손꼽히고 있는 고덕3단지는 지난 2월 강동구청으로부터 조합설립인가를 받으면서 재건축사업에 순항이 예고되고 있다.
고덕3단지는 전체 토지등소유자 2천643명 중 2천165명(82%)의 동의율로 조합설립인가를 받았고, 이후 조합설립동의자들은 꾸준히 늘고 있는 추세여서 현재는 미동의자 약 50명 정도를 제외하고 모두 조합설립에 동의한 상황이라고 조합 측은 밝혔다.
뿐만 아니라 최근 상가소유자들의 사업에 대한 반대로 울며 겨자먹기식으로 토지분할이 이뤄지고 있지만, 고덕3단지는 아파트와 상가 모두 법적동의율을 충족한 뒤 조합설립인가를 받았다는 점에서 주목할 만하다.
강동구 상일동 121번지 일대에 위치해 있는 고덕3단지는 현재 정비구역지정 변경절차를 추진하고 있다. 지난해 정비구역지정을 받았지만 지난 2월 강동구가 발표한 ‘저에너지 친환경 공동주택 가이드라인’ 등을 접목시키기 위해서다.
이에 따라 고덕3단지는 대지면적 21만1천394.7㎡에 용적률 249.92%가 적용된다. 평균층수는 21.5층이 적용돼 지하3층·지상7~35층 규모로 지어질 예정이다. 기존 정비구역지정 당시보다 용적률 부문이 소폭 증가했고, 건립세대수 역시 기존보다 증가해 총 3천485세대로 지어질 예정이다.
주택규모별로는 전용면적 기준 △59㎡ 706세대 △84㎡ 1천424세대 △114㎡ 1천119세대 △142㎡ 182세대 △165㎡ 54세대 등으로 구성돼 있다.
▲역세권·천혜의 자연 만끽… 최대 장점=고덕3단지의 최대 장점은 지하철5호선 상일동역 출구가 단지 바로 앞에 자리하고 있다는 점이다. 다른 단지들과 달리 손쉽게 지하철을 이용할 수 있다. 또 서울 강남, 송파 등으로 연결되는 다양한 버스노선이 구비돼 있어 대중교통을 이용하는데 편리하다.
이와 함께 고덕3단지는 천혜의 자연환경 속에서 생활할 수 있다는 점도 자랑거리로 부각된다. 단지와 접해 있는 명일공원은 쾌적한 주거생활을 가능하게 해주고, 단지와 가까이 위치한 고덕천은 올해 안에 생태공원으로 탈바꿈될 예정이어서 단지에서 멀리 벗어나지 않고도 자연을 만끽할 수 있다.
고덕3단지는 교통망도 우수하다. 단지 인근에 위치한 상일IC를 통하면 중부고속도로, 경부고속도로, 외곽순환도로 등을 손쉽게 이용할 수 있다. 뿐만 아니라 강동대교를 이용하면 구리, 의정부 등 경기북부로도 이동이 수월하며, 서울~춘천간고속도로도 편리하게 이용할 수 있다.
고덕3단지 주변에는 명문학교들도 즐비하다. 우선 고일초등학교가 가장 가까이 위치하고 있고 상일여중·고, 삼일공고, 강동고, 한영중·고·외고, 배재중·고 등 명문중·고등학교와 특목고가 인근에 자리하고 있다.
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11평형 기준 4억6천만원 형성… 거래는 한산
■ 현재 시세는
고덕3단지는 쾌적한 주거환경, 편리한 교통망, 풍부한 학군 등 서울시 내에서도 우수한 입지를 갖추고 있다는 호평을 받고 있다. 게다가 재건축사업을 통한 개발이익, 지하철9호선 연장선 등의 개발호재도 있다. 하지만 시세는 낮게 형성돼 있다는 게 인근 공인중개사들의 설명이다. 경기침체와 정부의 DTI규제 등이 원인인 것으로 분석되고 있다.
단지 인근에 위치한 대신공인중개사사무소(02-429-4949)의 최상임 대표는 “고덕3단지의 경우 다른 단지들보다 지분이 큰데다가 상일동역과 가장 근접한 위치에 있고 뒤쪽으로 명일공원이 있어 입지면에서는 가장 우수한 단지”라며 “다만 지난해부터 이어져 온 극심한 경기침체와 DTI규제 등으로 인해 11평형을 기준으로 4억6천만원 정도의 시세를 형성하고 있다”고 설명했다. 이어 “하지만 고덕3단지의 가치와 무궁무진한 호재 등을 비춰보면 향후에는 시세가 급등할 것으로 예상된다”고 내다봤다.
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“연내 사업시행 인가에 총력
이주시기 추이 봐가며 결정”
이 윤 근
고덕주공3단지 재건축 조합장
“최선을 다하고 열심히 일하면 반드시 좋은 열매가 열릴 것이다.”
고덕3단지의 ‘성공재건축’ 항해를 이끌고 있는 이윤근 조합장의 신념이다. 그는 열정과 패기로 고덕3단지의 재건축사업을 지휘하고 있다. 재건축사업의 경우 통상 상가소유자들의 반대가 심하다. 그래서 법적동의율을 충족하기가 쉽지 않다. 하지만 그는 끊임없는 설득을 통해 상가소유자들을 포함한 뒤 조합설립인가를 받았다. 이 조합장에 대한 조합원들의 두터운 신망은 고덕3단지가 조합설립인가를 받을 수 있었던 원동력으로 작용했다.
▲재건축사업을 추진하게 된 계기=중동의 건설붐이 일던 1983년 우리 아파트단지가 지어졌다. 이때 당시 국내 건설인력들이 해외로 파견돼 부족한 상황이었다. 당시 현장에 있던 분들 얘기로는 우리 아파트의 경우 공사기간에 쫓겨 부실에 가깝게 건축되었다는 소문이 있었다. 아니나 다를까 준공 이후 15년이 지나자 우리 단지의 노후화가 급격하게 심화되기 시작했다. 이에 따라 지난 1998년부터 주거환경을 개선하고 주민들의 삶의 질을 높이기 위해 고덕지구 각 단지별 입주자대표자들로 재건축연합회를 구성하면서 재건축사업을 추진하게 됐다.
▲고덕3단지의 재건축사업이 필요한 이유는=준공된 지 27년이 지난 우리 단지는 11평, 14평, 16평, 18평의 소형평형으로 구성돼 있다. 심지어 화장실은 한 평도 채 되지 않는다. 준공될 당시에는 연탄보일러가 설치돼 있었고 현재는 수도, 온수관 등 설비시설의 노후도가 심하다. 이처럼 단지내 환경이 열악한 수준이다. 고덕지구의 저층아파트들은 서민의 주택공급을 위해 지어진 아파트다. 하지만 지금은 시대가 변해 주거개념이 바뀌었다. 아파트는 거주의 의미가 아닌 생활의 개념으로 변했다. 이러한 점들이 재건축을 해야만 하는 이유 중에 하나다.
▲향후 사업추진 일정은=많은 분들의 도움으로 지난 2월 19일 조합설립인가를 받았다. 가능하면 올 상반기 내에 건축심의를 마치고 하반기에 사업시행인가를 받을 수 있도록 사업추진에 박차를 가할 계획이다. 이와 함께 이주시기도 저울질 하고 있다. 전세대란이 이어지고 있는 현 상황에서 서울시가 시기조정을 할 가능성이 있기 때문이다. 따라서 이주는 서울시의 추이를 지켜본 다음 시기를 정할 예정이다.
▲고덕3단지가 앞으로 해결해야할 당면 과제는=현재 우리 단지는 건축심의를 준비하고 있다. 재건축은 시간과의 싸움이다. 또 단지들이 밀집해 있어 먼저 분양하는 것이 유리할 수도 있다. 서울시는 디자인을 강조하고 있고, 강동구도 구의 특색에 맞게 저에너지 친환경 가이드라인을 강조하고 있어 상황을 예의주시하고 있다. 시와 구의 운영방침 등에 미리 준비하고 대처해 시간을 단축하는 것이 급선무다.
▲조합장으로서의 각오나 신념은=저는 조합장직을 수행할 것이라는 생각을 꿈에도 하지 않았다. 제가 조합장 후보가 되고 조합장으로 선출된 후에도 저에 대해 의아해 하시는 분들이 많았다. 그만큼 무명이었다. 하지만 1997년 당시 통장님께서 저에게 동대표를 권유했다. 이때 동대표를 맡게 되면서 조합장후보로도 나서게 됐다. 이때 당시 주민들이 젊은 사람이 열심히 해보라고 도와준 덕에 오늘에 이르게 됐다고 생각한다. 저는 지금까지 젊은 혈기와 패기로 사업을 이끌고 있다. 앞으로도 최선을 다하고 열심히 일하면 좋은 결과가 있다는 일념으로 우리 단지 재건축사업을 진행하겠다.
▲조합원들에게 당부하고 싶은 말은=저를 비롯한 전국 대부분의 조합장은 재건축에 대한 경험이 전무하고 전문경영인이 아닐 것이다. 따라서 사업을 이끄는데 부족한 점이 많다. 따라서 조합원들에게 저의 부족한 점을 채워주고 격려해 주길 당부하고 싶다. 또 제가 조합장으로서 본연의 임무를 완수하고 있을 때에는 박수를 보내줬으면 하는 바람이다.
