[하우징헤럴드] 甲의 토지와 건축물 중 토지만에 대해 경매절차가 진행되어 乙이 낙찰을 받았는데, 조합이 신축아파트 전체를 乙에게 이전고시한 경우 甲은 어떻게 권리구제를 받을 수 있을까.
이와 관련해 관리처분계획과 이전고시가 대물적처분인지 대인적 처분인지 문제된다.
도시정비법에 의한 정비사업에 있어서의 이전고시는 정비구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물에 대해 정비사업으로 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설의 위치 및 범위 등을 정하고 그 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나, 대지 또는 건축시설을 정하지 않고 금전으로 청산하는 공법상 처분이다.
더불어 그 처분으로 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 등의 권리를 강제적으로 변환시키는 이른바 공용환권에 해당하나, 이전고시 그 자체로는 권리의 귀속에 관해 아무런 득상ㆍ변동을 생기게 하는 것이 아니다.
한편 종전의 토지 또는 건축물을 대신해 대지 또는 건축시설이 정해진 경우에는 이전고시가 있은 다음날에 종전의 토지 또는 건축물에 존재하던 권리관계는 분양받는 대지 또는 건축시설에 그 동일성을 유지하면서 이행된다.
이와 같은 경우의 이전고시는 대인적 처분이 아닌 대물적 처분이라 할 것이므로, 정비사업 시행자가 소유자를 오인해 종전의 토지 또는 건축물의 소유자가 아닌 다른 사람에게 이전고시를 한 경우 그러한 이전고시가 있었다고 하여 그 다른 사람이 권리를 취득하게 되는 것은 아니다.
따라서 종전의 토지 또는 건축물의 진정한 소유자가 분양된 대지 또는 건축시설의 소유권을 취득하고 이를 행사할 수 있다.
당초 甲의 소유로서 조합에 제공된 토지와 건물 중 건물은 甲이 동의함으로써 사전 철거된 후 토지만이 乙에게 경락되었는데도, 조합이 건물에 관한 권리도 乙에게 이전된 것으로 오인하고 신축아파트 1세대분을 분양하는 것으로 관리처분계획을 정해 이전고시를 한 경우, 토지는 乙이 조합에 제공한 셈이어서 그 아파트 중 토지가 변환된 부분에 관하여는 乙이 그 소유권을 가진다 할 것이다.
그리고 건물은 당초부터 甲이 조합에 제공한 것으로서 그 권리가 이전된 바가 없어 그 아파트 중 건물이 변환된 부분에 관하여는 甲이 그 소유권을 가진다고 보아야 한다.
다만 그 아파트 중 토지가 변환된 부분과 건물이 변환된 부분의 비율 즉 甲과 乙의 소유지분 비율은 달리 특별한 사정이 없는 한 토지와 건물의 각 가액의 비율에 따라야 한다.
토지 및 건물의 소유자이던 甲이 이미 분양신청을 했고, 그 후 乙이 甲의 권리를 취득했다면 甲의 조합원으로서의 지위는 乙에게 승계ㆍ이전되고, 甲이 한 분양신청의 효력도 乙에게 미쳐 乙이 다시 분양신청을 해야만 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설을 분양받을 수 있게 되는 것은 아니다.
따라서 위 토지는 乙이 조합에 제공한 셈이어서 이 신축아파트 중 토지가 변환된 부분에 관하여는 乙이 그 소유권을 가진다 할 것이지만, 건물은 당초부터 甲이 조합에 제공한 것으로서 타에 그 권리가 이전된 바 없어,
이 신축아파트 중 건물이 변환된 부분에 관하여는, 위 변경된 관리처분계획이나 이에 따른 이전고시에서 乙이 분양대상자로 정하여져 있었거나 그러한 관리처분계획 또는 이전고시가 당연 무효인지 여부와는 관계없이, 甲이 그 소유권을 가진다고 보아야 할 것이다.
다만 이 신축아파트 중 토지가 변환된 부분과 건물이 변환된 부분의 비율 즉 甲ㆍ乙의 소유지분 비율은 달리 특별한 사정이 없는 한 위 토지와 건물의 각 가액의 비율에 따라야 할 것이다.
따라서 甲으로서는 이 신축아파트 중 토지가 변환된 부분에 관하여는 그 소유권을 주장할 수 없다 하더라도 건물이 변환된 부분에 관하여는 그 소유권을 주장하여 그 부분 乙명의의 소유권보존등기 말소를 청구할 수 있고, 승소확정 판결을 받은 경우 부동산등기법 제130조에 따라 자기 앞으로 소유권보존등기 할 수 있다.
홍봉주 대표변호사 / H&P법률사무소
