[하우징헤럴드] 정비사업은 도시정비법 제1조 목적에 “도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업”이라고 규정하고 있다.
주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 등 6가지이다.
문제는 정비사업을 추진하는 사람들의 전문성이 각양각색 다양한 분야 사람들로, 정작 정비사업 전문가는 부족하다는 것이다.
그래서 사업을 추진하는 과정에 많은 문제점들이 발생해, 결국 주민 간 갈등이나 사업 관계자들과의 갈등으로 이어지고, 이는 사업추진의 부진으로 이어져 비용 증가의 원인을 만든다.
이러한 내재된 정비사업의 문제점들을 해결하기 위한 방안으로 정비사업의 건설사업관리(CM) 방식을 도입하게 되면 어느 정도 해결될 것으로 보인다. CM을 적용하게 되면 사업초기 단계인 사업계획 수립시 전문적인 지식을 기초로 조합원의 의견을 충분히 수렴할 수 있고, 사업수행방식의 전문화, 사업초기단계에서 합리적인 의사결정, 사업기간 단축, 비용절감 등 토지등소유자(이하 조합원)의 이익을 보호하거나 기여할 수 있다.
최근 재개발·재건축사업의 규제완화 목소리가 높아지면서 정비사업의 CM 도입이 절실히 요구되고 있는 시점이다. 특히, 계획부터 설계, 시공, 사후 유지관리에 이르기까지 체계적이고 완벽한 사업관리와 기술관리가 요구되며, 계획된 공사비 예산 및 사업기간 내 최고 품질의 목적물을 완성시키기 위해서 사업기획과 설계 이전단계에서부터 관련분야에 경험이 풍부한 전문가의 참여가 요구된다. 그래서 CM제도 도입이 필요하다.
CM은 사업주를 위해 프로젝트의 기획단계에서 유지관리단계까지의 전 과정을 전문적으로 관리해 주어진 예산 및 사업 기간 내에 양질의 프로젝트를 인도하는 서비스라고 할 수 있다. 또한 CM은 사업자와의 계약을 통해 사업자의 전반적인 또는 부분적인 권한을 위임 받아 대리인 및 조정자로서 프로젝트의 통합관리역할을 수행해 프로젝트를 성공적으로 완료하는 서비스라고 할 수 있다.
특히, 업무 범위는 조합을 대신해 정비사업의 기획 및 타당성 검토에서부터 설계자 선정, 설계관리, 건설사업비관리, 일정관리, 발주는 물론 시공자 선정, 시공 및 유지관리까지 건설사업의 모든 과정을 전문기술력을 바탕으로 통합관리 함으로써 발주자의 주어진 예산과 시간 내에서 최상의 정비사업을 완성하여 품질향상과 이윤 극대화를 위한 건설 서비스로 진행된다.
CM제도 도입의 효과는 공사 관리를 통하여 품질향상과 원가절감, 사업기간단축 등 CM업무수행계획서 및 절차서에 따른 체계적 관리와 실시설계의 경제성 등 검토를 실시한다. 또한 공정관리는 물론 공사비 분석에 의한 적정성 검토 및 대책을 수립하게 되며 작업분류체계 사업번호체계 구축 등도 추진된다.
특히, 발주자의 합리적이고 효율적인 의사결정과 이익 창출을 위해 총 사업에 대한 전반적인 평가(변경이나 수정 포함) 및 관리, 사업기간의 장기화에 따른 사업변동 요인에 효과적으로 대처할 수 있으며 사업특성을 살릴 수 있는 비전 제시(시설 운영방안 등), 설계자 및 시공자 등 적격업체 선정 지원, 기타 각종 의사결정에 따른 효율적인 자문 활동을 하게 된다.
또한 사업정보관리시스템 운영 등으로 종합적, 체계적 관리를 위해 자재, 자금, 인력 및 공정관리 등의 적기 조달 및 투입 등 직접요소 관리와 조직관리, 사업관련 각종문서, 도면 및 기술자료 등 간접자원관리도 하게 된다.
뿐만 아니라 분쟁발생 방지와 적극적인 대응을 위한 계약서, 설계도서 및 시방서 등 검토업무와 분쟁발생시 내용분석과 해결방안 제시 등 업무를 진행한다. 따라서 복잡하면서도 전문성이 요구되는 정비사업에서 CM제도 도입은 매우 필요하며 윤석열 정부가 정비사업 규제 완화를 주장하고 있어 향후 가격상승을 막기 위해서도 CM 도입은 필요하다.
권대중 교수 / 명지대학교 부동산학과
