용적률 259% 적용… 총 9천90세대 신축
오는 4월 시공자 선정… 건설사 초미 관심
재건축 규제완화 바람이 크게 일면서 강동구에서도 재건축단지들의 움직임이 바쁘게 진행되고 있다. 그 중에서도 둔촌주공아파트가 지난해 조합설립인가를 받으면서 사업에 속도를 붙이고 있다. 그동안 둔촌주공은 상가소유자들의 반대로 별다른 사업진척이 없었지만 아파트와 상가를 분리해 조합설립을 추진하면서 재건축사업이 급물살을 타고 있다. 둔촌주공은 대지면적만 46만2천821㎡로 전국에서 가장 큰 규모이며, 전체 건립예정 세대수는 9천90세대로 미니 신도시급 규모를 자랑하고 있다. 이와 함께 교통·편의·교육시설 등 주변 환경이 초특급이어서 재건축사업이 완료되면 강동구를 대표할 만한 대규모 아파트단지로 손색이 없다는 평가를 받고 있다.
▲46만2천821.5㎡에 9천90세대 미니 신도시급 조성=강동구 둔촌동 170-1번지 일대에 위치해 있는 둔촌주공아파트(조합장 최찬성)는 대지면적이 46만2천821.5㎡에 달하는 미니 신도시급의 대규모 사업지다. 단일 사업장으로는 전국에서 가장 큰 규모인 것이다.
지난 2006년 11월 정비구역지정 당시 계획(안)에 따르면 이 구역은 용적률 259.25%(임대주택 포함), 건폐율 20.25%를 적용, 건립 세대수 총 9천90세대를 공급할 예정이다.
층수는 지하2층·지상7~30층으로 계획하고 있으며, 면적별로는 △26평형 1천820세대 △34평형 3천884세대 △45평형 1천706세대 △51평형 1천300세대 △62평형 240세대 △71평형 140세대 등으로 지어질 예정이다.
하지만 이는 법적 상한용적률, 평균층수 등 완화된 재건축 규제가 적용되기 전에 계획된 것으로 앞으로 정비구역지정 변경절차를 거치면 층수 및 세대수가 증가할 것으로 예상된다.
게다가 조합 측에서는 현재 제2종일반주거지역에서 3종으로 상향시킬 계획인데, 이럴 경우 세대수는 현 정비계획(안)보다 약 2천세대가 늘어난 1만1천세대로 증가할 것으로 조합 측은 전망하고 있다.
지난 2000년부터 사업을 추진해 온 둔촌주공은 〈도시 및 주거환경정비법〉이 제정되면서 사업이 원점으로 돌아가게 됐고, 지난 참여정부 당시 각종 규제로 인해 사업이 제자리걸음을 하고 있었다.
또 내부적으로는 재건축을 반대하는 일부 상가소유자들과 재건축을 원하는 대부분의 아파트소유자들이 첨예하게 대립하면서 사업이 답보상태에 놓여있었다.
결국 사업을 원하는 아파트소유자만을 대상으로 조합설립은 추진했고, 지난달 28일 조합설립인가를 받으면서 사업에 물꼬를 트게 됐다.
이에 따라 조합 측은 시공자를 선정하기 위한 업무를 신속하게 추진해 오는 4월경에 시공자를 선정하고 사업에 박차를 가할 계획이다.
▲지하철9호선 개통되면 더블 역세권 가능=둔촌주공은 대규모 사업지라는 장점과 함께 입지 면에서도 강동구를 대표할 만하다는 평가를 받고 있다.
우선 단지 바로 앞에 지하철5호선 둔촌동역이 있고, 향후에는 지하철9호선이 2단지 부근에 개설될 예정이어서 더블 역세권을 형성할 것으로 예상된다.
또 강동대로와 접해 있어 서울 전지역 어디든 쉽게 접근할 수 있으며, 서울외곽순환도로와 중부고속도로도 가까이 위치하고 있어 교통이 편리하다. 교통환경 못지않게 자연환경도 돋보인다. 4단지 쪽에는 일자산이 위치해 있고, 단지 앞으로는 올림픽공원이 자리하고 있어 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다.
둔촌주공은 교육시설도 고루 갖추고 있다. 단지 안에는 둔촌초, 위례초, 동북중·고교가 있고, 주변에는 한산초·중, 선린초, 둔촌중·고, 서울체육고, 한국체육대 등이 자리하고 있다.
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한달새 4천만원 올라… 72㎡ 기준 8억5천만원
■ 현재 시세는
둔촌주공아파트는 지난해 말부터 재건축사업이 본격적으로 가동되면서 가격이 많이 올라 역시 강남권이라는 말을 실감케 하고 있다.
실제로 조합설립인가를 받은 지난해 12월을 기준으로 보면 둔촌주공의 경우 단지별로 한달새 평균 4천만원 정도 오른 것으로 나타났다.
하지만 가격이 급격하게 치솟으면서 거래는 이뤄지지 않는 것으로 알려졌다.
단지 내 종합상가에 위치한 삼덕 공인중개사사무소(02-477-9900) 박석희 대표는 “현재 둔촌주공아파트의 경우 72㎡를 기준으로 8억5천만원을 호가하고 있다”며 “이는 재건축사업이 본격화되기 전인 지난해와 비교하면 세대당 평균 4천만원이 오른 것”이라고 말했다.
이어 “가격이 급격하게 오르면서 거래가 이뤄지지 않고 있으며 매수자들의 문의도 끊긴 상태”라며 “앞으로 건설사를 선정하게 되면 가격이 조금 더 오를 것으로 보인다”고 내다봤다.
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“아파트 소유자로만 조합 설립
이르면 4월 시공자 선정 계획”
최찬성
둔촌주공아파트 재건축 조합장
“저는 ‘둔촌아파트 재건축호’라는 배의 선장으로서 앞으로 어떠한 풍파를 만나더라도 맞설 각오가 돼 있습니다.”
지난해 조합설립인가를 이끌어 낸 최찬성 조합장의 각오다. 지난 10년여 동안 둔촌주공아파트의 재건축사업에 초석을 다져 온 그는 이제 본격적인 항해를 위해 닻을 올렸다.
최 조합장은 “개인의 욕심과 이기심을 모두 버리고 큰 뜻을 이루기 위해 헌신할 것”이라며 “우리 단지가 재건축사업의 바이블이 될 수 있도록 모범적으로 사업을 이끌어 나갈 것”이라고 강조했다.
▲재건축사업을 추진하게 된 계기는=우리 단지는 지어진 지 올해로 30년이 된 노후한 아파트이다. 세월이 지나면서 우리 단지의 주거환경은 급격히 열악해졌다. 아파트 외벽에 균열이 생기는 것은 물론 심지어 녹물이 나오는 동도 있었다. 대대적인 정비가 필요한 상황이었다. 그래서 지난 2000년부터 주민들의 염원을 담아 재건축사업을 추진하게 됐다. 하지만 사업이 순탄하게 진행되지는 않았다. 사업에 근간이 되는 법이 바뀌면서 혼돈이 생겼고, 각종 규제로 일관했던 지난 정부의 부동산 정책으로 사업이 힘들게 진행돼 왔다. 심지어 사업추진 여부를 정하는 절차인 안전진단 신청 당시 주택시장에 악영향을 미칠 수 있다는 이유로 제제를 받기도 했다.
▲지난해 말 조합설립인가를 받았는데=주민들의 협조가 가장 큰 힘이 됐다. 하지만 상가를 제외한 채 주택만을 대상으로 조합설립인가를 받게 됐다. 우리 단지 내에는 주택과 상가가 혼재돼 있는데 그 중에서도 상가는 대로변에 위치한 종합상가와 분산된 소규모 상가들이 있다. 상가만 해도 모두 300세대가 넘는다. 그동안 상가 소유자들의 법적 동의율 충족을 위해 상가 협의체를 구성하는 등 많은 노력을 기울여 왔지만 각 상가 소유자별 이해관계가 첨예하게 대립해 있어 쉽지 않은 상황이었다. 그러나 이미 주택 소유자들의 동의율이 충족돼 있는 상황에서 상가 소유자간의 의견대립으로 더 이상 사업이 지연될 경우 주택 소유자들의 권익에도 큰 피해가 발생할 것을 우려해 결국 상가를 제외하게 됐다.
▲향후 사업추진 일정은=조합설립인가 후 다음 단계인 시공자 선정, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등의 절차를 추진해야 하기 때문에 올해는 어느 해보다 숨 가쁜 일정들을 소화해야 할 것으로 예상된다. 오는 4월경에 시공자를 선정할 계획인데 시공자를 선정하고 나면 사업성을 더욱 높이기 위해 종 상향을 추진할 예정이다. 종 상향으로 더 많은 세대를 건립해 수익성을 확보하는 것은 물론 조합원 모두가 만족할 수 있는 평형 배정을 위해 혼신의 힘을 다하겠다.
▲이제 곧 시공자를 선정할 텐데=현재 집행부는 시공자를 선정하기 위한 준비작업을 진행 중이다. 우리 단지는 강동구는 물론 서울시에서도 가장 큰 규모를 자랑하고 있는 재건축단지여서 건설사들의 관심이 많다. 아직 어떤 건설사가 우리 단지의 파트너가 될지 모르지만 법률에 입각해 투명하고 올바른 절차에 따라 선정할 계획이다. 그러므로 조합원들께서는 올바른 안목으로 각각의 권리를 행사해 줄 것을 바란다. 또 건설사들은 조합원들에게 거짓없는 정보를 정당하고 합리적인 방법으로 홍보해 줬으면 한다.
▲조합원들에게 당부하고 싶은 말은=우리 단지의 주변 재건축단지들을 보면 조합원 간의 첨예한 대립과 상충되는 이해관계로 인해 사업이 더디게 진행되거나 답보상태에 놓여있는 곳들이 있다. 이렇게 사업이 지연되면 조합원 모두가 손해를 입게 된다. 개개인의 의견이 반영되지 않아 불만족스러운 면이 있더라도 다수의 의견에 따라 모두가 합심한다면 성공적으로 재건축사업이 완료될 수 있을 것이라고 생각한다. 따라서 사업이 성공적으로 완료될 수 있도록 조합원 모두가 뜻을 하나로 모아줬으면 한다.
