[하우징헤럴드] 대법원은 2021.6.30 선고 2019다207813 판결을 통해 “토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비(이하 '주거이전비 등'이라함)도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 '토지보상법에 따른 손실보상'에 해당한다.
그러므로 재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위해 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의해 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다”라고 판시한 바 있다.
따라서 재개발사업의 사업시행자는 반드시 주거이전비 등을 지급해야만 주거용 건축물을 인도받을 수 있다.
그런데 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’(소규모주택정비법)은 제37조 제1항 제2호를 통해 도시정비법과 마찬가지로 공익사업을 위한 ‘토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(토지보상법)에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우 사업시행계획(소규모주택정비법은 사업시행계획에 도시정비법 상의 관리처분계획의 내용을 포함하고 있다)의 인가에도 불구하고 종전의 토지 또는 건축물에 대한 사용·수익권이 정지되지 않는다는 취지를 규정하고 있다.
그리고 소규모주택정비법 제35조의2 제1항은 소규모재개발사업을 시행하기 위해 필요한 경우 토지보상법에 따른 수용을 할 수 있도록 하고 있고, 같은 조 제2항은 토지·물건 및 권리에 대한 수용·사용 및 손실보상에 관해 토지보상법을 준용하도록 하고 있다.
따라서 소규모주택정비법에 따른 소규모재개발 사업의 경우에도 토지보상법에 따른 주거이전비 등의 보상이 완료되어야만 사업시행자가 주거용 건축물을 인도 받을 수 있다고 할 것이다.
한편 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은, 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인 정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 하고(대법원 2010.9.9 선고 2009두16824 판결 참조),
주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속해 소유 및 거주한 소유자를 대상으로 한다(대법원 2015.8.27 선고 2015두41050 판결 참조).
그런데 소규모주택정비법은 정비계획의 지정 절차 없이 사업이 진행되므로 주거이전비 보상대상자의 인정시점이 언제가 되는지 의문이 생길 수 있다.
위 대법원 판례들의 취지에 비추어 주거이전비 보상의 기준 시점은 해당 공익사업이 시행될 예정임이 최초로 외부에 공표된 시점이 되어야 한다. 이렇게 보지 않는다면, 주거이전비를 노리고 사업이 한참 진행되고 있는 구역에 전입하는 자들이 생기는 부작용을 막을 수 없다.
소규모주택정비법 상 소규모재개발사업은 원칙적으로 사업시행예정구역 지정 절차가 사업의 시작점이 되므로, 이 경우 주거이전비 보상대상자 인정시점은 소규모재개발 사업시행예정구역이 지정·고시된 날이 되어야 할 것이다.
또한 소규모주택정비법은 소규모주택정비사업을 계획적·효율적으로 추진하기 위한 방안으로 소규모주택정비 관리지역에 관한 사항을 정하고 있는데, 이와 같은 소규모주택정비 관리지역에서 소규모재개발사업이 시행되는 경우에는, 소규모재개발사업에 대한 추진계획이 포함되는 소규모주택정비 관리계획이 승인 고시된 날과 소규모재개발 사업예정구역의 지정·고시일 중 빠른 날이 주거이전비 보상대상자의 인정시점이 되어야 할 것이다.
소규모주택정비법 시행령 제34조의2 제4항, 같은 조 제1항은 이와 같은 점을 명시하고 있다.
따라서 소규모재개발사업 구역 내에 있는 주거용 건축물의 세입자는 소규모재개발 사업예정구역 지정고시일과 소규모주택정비 관리계획의 승인고시일 중 빠른 날을 기준으로 그 시점에 3월 이상 사업구역 내에 거주한 자가 주거이전비 보상대상자가 되고, 주거용 건축물의 소유자의 경우에는 소규모재개발 사업예정구역 지정고시일과 소규모주택정비 관리계획의 승인고시일 중 빠른 날부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주한 자가 주거이전비 보상대상자가 될 것이다.
다만 소규모재개발사업의 개발이익을 누리는 조합원은 그 자신이 사업의 이해관계인이므로 조합원인 소유자는 주거이전비 보상대상자가 될 수 없다고 보아야 한다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
